Чем отличается покупка квартиры в новостройке по ДДУ, ЖСК и серым схемам? Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать Плюсы приобретения квартир по ДДУ

Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия. Норма, которая регулируется Федеральным законом №214, защищает покупателя от двойных продаж и дает больше шансов на выгодную ипотеку. Тем не менее купить квартиру в Москве по ДДУ можно только в 60% новостроек. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают?

Помимо договора долевого участия, законными считаются еще две схемы продажи квартир: вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и покупка жилищного сертификата. Выбор застройщиком той или иной схемы обусловлен обстоятельствами. Важно: заключать ДДУ с соинвесторами можно, когда работы уже идут и есть разрешение на строительство. Средства дольщиков направляются на конкретный объект, разрешительные документы гарантируют, что стройка законна и что проект прошел все согласования и экспертизы. Но выдача разрешения на строительство - процесс сложный и часто затягивается, так что многие компании предпочитают открывать продажи жилья, еще не получив документа. Кроме того, ДДУ в какой-то степени «связывает руки» компаниям-застройщикам, а эта ситуация подходит не всем.

Кроме того, каждый договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре. А эта процедура тоже занимает время. В итоге деньги дольщика «зависают» по пути к застройщику, который вынужден искать другие источники финансирования строительства. Поэтому компании и прибегают к другим схемам продаж. Поговорим коротко о достоинствах и недостатках каждой из них.

ДДУ: ответственность застройщика регламентирована

ДДУ - схема, которая лучше всего защищает права покупателя. Продажи по ДДУ подтверждают, что проект одобрен всеми инстанциями. В случае если застройщик с поставленной задачей не справится, дольщик может расторгнуть договор и претендовать на возврат денег и неустойку.

Плюсы : обязательная государственная регистрация. Гарантия защиты от двойных продаж. Возможность взять выгодную ипотеку (банки расценивают новостройки с продажами по ДДУ как объекты с низким риском и охотно кредитуют их).

Минусы : нельзя оформить рассрочку на период после окончания строительства. ДДУ не гарантирует, что проект будет завершен. Не защищает такой договор и от нарушения сроков строительства.

ЖСК: больше свободы - меньше гарантий

Еще одна легитимная схема продажи квартир, предусмотренная 214-ФЗ. По ЖСК реализуется около 5-6 % новостроек в Москве и Подмосковье. Схема пользуется популярностью у крупных застройщиков (ГК ПИК , «Ведис групп») и доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости.

Плюсы : реестр пайщиков защищает от двойных продаж. Возможность длительной рассрочки (даже после ввода дома в эксплуатацию). Возможность влиять на ход строительства (например, своими силами достроить дом в случае банкротства застройщика).

Минусы : договор не подлежит государственной регистрации. Право собственности регистрируется только после полной выплаты пая. Не контролируется выполнение сроков строительства. Нельзя привлечь застройщика к ответственности в случае нарушения договоренностей.

Сертификаты: почти не используется

Застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты), номинал каждого из которых соответствует цене квартиры. Обладателю сертификата застройщик обязуется позже передать квартиру.

Плюсы : застройщик обязательно должен зарегистрировать право на землю и получить разрешение на строительство. Государство контролирует деятельность застройщика как участника финансового рынка.

Минусы : в целом неудобно и для застройщика, и для покупателя, поэтому схема применяется крайне редко.

Серые схемы продажи жилья

Применяются наряду с законными механизмами продаж. Самая популярная - заключение предварительного договора купли-продажи. Само по себе это нарушением закона не является, но к легитимным схемам продажи недвижимости никакого отношения не имеет. Права покупателя при таком раскладе вообще не защищены, так как предварительный договор только фиксирует намерения обеих сторон, но не обязывает их выполнять намеченное. То есть такой договор не обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя. При этом дольщик передает застройщику сумму, которая считается «обеспечительным платежом». У дольщика нет ни права требования на квартиру, ни возможности доказать факт инвестиций, если застройщик не передаст недвижимость. При недострое покупатель сможет вернуть только обеспечительный платеж.

Ни предварительный договор купли-продажи (ПДКП), ни так называемый предварительный ДДУ в действительности не имеют отношения к 214-ФЗ и не регистрируются в Регпалате. И при этом никто не может помешать недобросовестному застройщику продать одну квартиру несколько раз.

Мнение риэлторов

Агентства недвижимости предпочитают продавать те новостройки, которые реализуются по 214-ФЗ. Оптимальный для риэлторов Москвы вариант - ДДУ, потому что эта схема прозрачна, понятна покупателю и четко регламентируется законом. С ней агентствам работать проще всего. Также в фаворитах - продажи по ЖСК. Хотя в случае с кооперативами застройщики сами становятся организаторами продаж и чаще всего реализуют квартиры собственными силами, без привлечения агентств недвижимости.

Но и сами риэлторы уточняют, что в итоге при принятии решения о том, работать с застройщиком или нет, важна не только схема продажи квартир, но и маржа агентства, портфель проектов в продаже, эксклюзивные права на реализацию.

Задумываясь об улучшении своих жилищных условий, многие обращают свое внимание не на вторичное жилье, а на новостройки. Но препятствием для многих становится цена жилья в новых домах, которая может в несколько раз превышать стоимость квартиры в старом доме. Приобретение недвижимости путем заключения договора или вступление в жилищно-строительный кооператив позволяет людям существенно снизить свои затраты. А о плюсах и минусах этих вариантов и о том что же лучше выбрать расскажем далее.

Понятия договора долевого участия в строительстве и жилищно-строительного кооператива

Многие при выборе способа приобретения жилья задаются вопросами:
“Что выбрать - ЖСК или ДДУ ?”
“В каком случае они получат финансовую выгоду?”
“Будут ли защищены от действий или бездействий недобросовестных застройщиков?”

В соответствии с ФЗ «Об многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве представляет собой соглашение между застройщиком и участником долевого строительства в рамках которого, застройщик обязуется в установленный срок ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом и передать участнику строительства заранее определенный объект недвижимости (квартиру), участник строительства в свою очередь обязуется производить оплату в соответствии с условиями договора.

Жилищно-строительный кооператив - это добровольное объединение граждан, которые объединились с целью сложения своих капиталов для строительства жилого дома. Такое объединение, в соответствии со ст. 50 ГК РФ, является некоммерческими организациями, то есть юридическими лицами.

Таким образом, в первом случае отношения складываются между отдельно взятым дольщиком и застройщиком, а во втором - между объединившимися общей целью людьми и застройщиком.

Различия жилищно-строительного кооператива и договора долевого участия в строительстве

При решении вопроса, какой из договоров заключить необходимо обратить внимания на их существенные различия.

1. Момент заключения. Договор долевого участия в строительстве , в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве » считается заключенным с момента его государственной регистрации, в отличие от него договор с жилищно-строительным кооперативом вступает в силу с момента его подписания. Государственная регистрация дает больше гарантий покупателю недвижимости, так как она исключает возможность повторной продажи жилого помещения. После государственной регистрации строго определен объект недвижимости, который будет передан заключившему договор дольщику.
2. Стоимость приобретаемого объекта недвижимости . Стоимость жилья, приобретаемого в рамках договора жилищно-строительного кооператива обычно бывает ниже чем при долевом строительстве, но она может меняться во время строительства в связи с дополнительными затратами застройщика, которые не были (или не могли быть) учтены в момент заключения договора . имеет фиксированную сумму, так как стоимость исчисляется исходя из площади приобретаемой квартиры и стоимость одного квадратного метра не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке ни при каких условиях. Это говорит о большей стабильности договора и о возможности участников строительства рассчитать свои финансовые расходы.
3. Определение сроков строительства и ответственности за их нарушение. Договор долевого участия в строительстве четко определяет срок сдачи объекта, за нарушение этих сроков застройщик несет ответственность в соответствии со ст. 395 ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве » в виде неустойки за каждый день промедления, а так же «О защите прав потребителей», которые выражаются в виде штрафов в рамках данного закона, так как участники строительства признаются потребителями. Договор с жилищно-строительным кооперативом может не содержать пункта, определяющего точный срок окончания строительства. Даже если такой пункт присутствует, то законодательство и судебная практика не предусматривают взыскание таких штрафных санкций как при долевом строительстве. Таким образом, при долевом строительстве застройщик будет более внимательно относиться к своим обязанностям.
4. Внесение оплаты по данным договорам. Договор долевого участия в строительстве предполагает внесение участником денежных средств весь период строительства дома. При заключении договора график платежей составляется таким образом, что бы окончание выплат совпадало с окончанием строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Превышение этого срока, то есть нарушение графика платежей является нарушением со стороны дольщика, если иное не предусмотрено договором или дополнительным соглашением к нему. В отличие от долевого строительства, жилищно-строительный кооператив может предоставить более длительный срок оплаты, но на сумму будут начисляться проценты в размере, предусмотренном договором. Кроме того, каждый пайщик выплачивает еще регулярные взносы за членство в кооперативе, которые не входят в стоимость приобретаемого жилья. Таким образом, уменьшив ежемесячный платеж путем увеличения срока оплаты, покупатель квартиры может, в конечном счете, потратить большую сумму денег.
5. Особенности расторжения договора . В случае, несоблюдением застройщиком условий договора, например затягивание сроков сдачи объекта, участник долевого строительства имеет право потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата не только уплаченной суммы, но и всех штрафных санкций, в соответствии с законодательством. Жилищно-строительный кооператив не дает пайщику такой возможности, при выходе из кооператива пайщик может требовать только возврата ему паевых выплат, но членские взносы, которые выплачивает каждый член кооператива, не подлежат возврату. Из этого следует, что расторжение договора долевого участия в строительстве позволяет получить дополнительные денежные компенсации, а выход из кооператива в любом случае влечет за собой финансовые потери.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Просто изучив различия данных правоотношений для многих наверно будет не до конца ясно за какие аспекты выбирают тот или иной договор. Далее обратим внимание на положительные стороны соглашений.

Положительные стороны договора долевого участия в строительстве

• Договор участия в долевом строительстве может быть заключен только после получения застройщиком всей необходимой разрешительной документации . Таким образом, потенциальный участник строительства перед подписанием договора имеет возможность ознакомиться с проектной документацией, экспертизами, правоустанавливающими документами на земельный участок. Это позволяет человеку быть уверенным, что строительство согласовано контролирующими органами, а сам дом по проекту отвечает всем заданным государственным стандартам.
• Кроме этого, решаясь на приобретение жилья человек, как правило, располагает определенной суммой денег и хочет сразу знать в какую сумму обойдется ему приобретение. Как было сказано выше, стоимость недвижимости в данном случае будет определяться из расчета ее площади . Договор долевого участия в строительстве не позволяет застройщику внести какие-либо изменения в стоимость метра площади. Это является несомненным плюсом договора, так как участник строительства видит свой график платежей, рассчитанный до конца строительства.
• Договор долевого участия в строительстве, в соответствии с законодательством, может быть расторгнут по инициативе дольщика, при нарушении застройщиком его условий . Эта одна из самых положительных его особенностей. При неисполнении своих обязанностей, строительная организация должна будет выплатить все полученные денежные средства, компенсировать понесенные убытки и выплатить штрафные санкции. Законодатель старался максимально защитить интересы дольщиков в этом вопросе.

Положительные стороны заключения договора с жилищно-строительным кооперативом

• Основным положительным моментом такого соглашения является его финансовая сторона. Ежемесячный платеж в данном случае значительно меньше , чем при заключении договора долевого участия в строительстве, так как пайщик может производить выплаты и после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, положительной стороной договора можно назвать меньшую стоимость квартиры.
• Кроме этого членам кооператива проще проконтролировать его деятельность , чем дольщикам при долевом участии в строительстве. Как член жилищно-строительного кооператива, пайщик имеет право требовать от него отчета о проделанной работе и израсходованных денежных средствах.

Выводы:

1. Каждый выбирает тот способ приобретения недвижимости, который ему больше подходит, но сравнение показывает, что договор долевого участия в строительстве больше защищает права дольщиков и поэтому является более надежным способом приобретения жилья.
2. Выбирать жилищно-строительный кооператив для этого следует только с целью экономии денежных средств, но часто такая экономия может быть необоснованным риском для пайщиков.
3. При выборе любого способа приобретения недвижимости не стоит забывать и про репутацию застройщика, которая нарабатывается годами.

Что такое ЖСК и ДДУ? ЖСК – это жилищно-строительный кооператив , то есть объединение физических или юридических лиц, образованное для совместного возведения многоквартирных домов.

Понятие жилищно-строительного кооператива определено в Жилищном кодексе (ст. 110). Гражданский кодекс определяет ЖСК как некоммерческую организацию, цель существования которой не связана с получением прибыли.

В некоторых случаях законодательство допускает наличие коммерческой деятельности у некоммерческих организаций , однако это должно быть связано с целью их создания (ст.50 ГК РФ).

Данная норма закона не касается ЖСК. Кроме того, к ЖСК не могут применяться нормы ФЗ «О некоммерческих организациях» .

Таким образом, юридическое положение ЖСК выглядит странным образом – они не являются некоммерческими организациями, но в то же время им запрещено заниматься коммерческой деятельностью. Это что-то вроде товарищества, которое собирает деньги, оплачивает строительство, а потом принимает готовый объект.

В отличие от ЖСК, ДДУ – это не организация, а форма инвестирования . Аббревиатура расшифровывается просто – договор долевого участия.

Просто люди вкладывают свои деньги в строящееся жилое здание в соответствии со стоимостью их квартиры.

Договор заключается между дольщиком и компанией-застройщиком , то есть между юридическим и физическим лицом.

Справка. Правоотношения между этими лицами регулируются в соответствии с нормами закона N214-ФЗ , который обычно называют «Об участии в долевом строительстве…»

И ещё одна тонкость – при создании ЖСК и ДДУ возникают такие категории как застройщик и дольщик.

В чём состоит принципиальное отличие?

Чем отличается одна форма участия в жилищном строительстве от другой? Отличия безусловно есть. Не заря каждому из них посвящены отдельные нормативные акты.

Ранее было сказано о том, что – это официальная организация, форма взаимодействия будущих жильцов со строителями. ДДУ – это взаимодействие физических лиц (будущих жильцов) непосредственно с застройщиками.

Эта разница сказывается и на договорных отношениях. Договоры по ЖКС и ДДС имеют следующие отличия:

1. Договор о долевом участии необходимо регистрировать в УФРС аналогично договору купли-продажи недвижимости. Договор, созданный в жилищно-строительном кооперативе, регистрировать в УФРС не нужно.
2. В долевом договоре стоимость жилья оговаривается сразу в конкретных величинах, после введения дома в строй эта стоимость не меняется. При взаимодействии с ЖСК застройщики вправе менять стоимость квартир в зависимости от растущих расходов.
3. ФЗ №214 однозначно оговаривает сроки завершения строительства. Застройщик несёт материальную ответственность за нарушение оговоренных сроков. Строительство, построенное на взаимоотношениях с ЖСК, не регламентируется никакими сроками, поэтому застройщик по срокам своей деятельности не несёт никакой ответственности.
4. Если застройщик решит отказаться от строительства и договора, то дольщикам он обязан вернуть все вложенные деньки. А вот членам кооператива таких гарантий никто не даёт. Застройщик может вернуть часть вложенных денег, а может и вообще ничего не возвращать. Схема договора не предусматривает подобных действий.
5. имеют право не вносить сразу всю сумму.

   У дольщиков таких прав нет. Они обязаны завершить оплату своей квартиры к дате завершения строительства.

6. Рассрочка по договору долевого строительства никак не влияет на цену квартиры. Если строительство ведётся по договору с кооперативом, то в случае оплаты частями, выплаченная сумма увеличивается.
7. Застройщик, работающий по договору долевого строительства, должен отправить в УФНС весь комплекс разрешительной документации до начала процедуры продажи. В случае работы с ЖСК это делать не обязательно.

Можно ознакомиться с принципиальными отличиями ЖСК и ДДУ, просмотрев видео:

Теперь вы знаете об отличии ЖСК от ДДУ.

Заключение какого договора предпочтительней?

Подобные виды приобретения квартиры всегда связаны с рисками. Полной защиты от проблем нет ни в одном виде договора . Например, покупатели-дольщики застрахованы от двойных продаж, а покупатели от кооператива могут въехать в квартиру, которая уже кем-то занята (рекомендации о том, как избежать рисков при покупке квартиры по договору ЖСК, приведены в ).

Наконец, никто не застрахован от стихийных бедствий, потрясений на рынке строительных материалов, финансовых проблем, и, наконец, банкротства застройщика.

Выбирать наиболее выгодный для себя вариант договора нужно по ситуации. Однако самое главное в этом выборе – это достоверная информация о компании-застройщике .

Постарайтесь выбрать компанию, которая давно находится на рынке жилья, прекрасно себя зарекомендовала, а главное – строила по договорам с дольщиками и кооперативными объединениями. Компания, не допустившая конфликтов со своими инвесторами, достойна того, чтобы вы заключили с ней договор.

Если у вас мало денег для старта, то можно вступить в кооператив , надеясь, что на протяжении строительства дома ваши финансовые дела станут лучше. Если у вас хватает денег на первоначальный паевой взнос за дешёвое жильё, то лучше заключать договор ДДУ.

Что говорят об этом пользователи Интернета?

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Приобрести квартиру можно посредством подписания договора ДДУ или с ЖСК, отличия между которыми регламентируются законами № 214, № 215, утвержденными на федеральном уровне в 2004 году.

Способы покупки жилья

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

Характерные признаки договоров

Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.

Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства. Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях. Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки. Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.

На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем голосования. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

• заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
• доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
• указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:

в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить;

соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»;

в нем был прописан месяц и год сдачи объекта;

в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры;

был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика;

сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.

Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:

его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках;

количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше;

нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства;

наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории;

полная информация о земельном участке под строительство;

характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры;

сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива;

последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.

На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Для реализации квартир в новостройках застройщики часто используют две правомерные схемы: составление договора (ДДУ) или продажу посредством жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Поговорим в статье о том, какие особенности и отличия имеют договоры ЖСК и ДДУ.

С помощью договора долевого участия застройщики привлекают денежные средства граждан. Суть ДДУ – вложение денег в строительство конкретной квартиры. В договоре оговаривается площадь будущего жилья, этаж расположения, планировка и стоимость.

Участник ДДУ при этом не считается партнером застройщика. Дольщик практически ничем не рискует и его интересы при юридически грамотном составлении договора защищаются законодательно.

ДДУ – это договор, который подлежит регистрации. Государственные органы проверяют легитимность документа, изучают данные застройщика и его основания на заключение подобных соглашений.

Если по каким-то причинам застройщик не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ и это приведет к расторжению сделки, дольщику возвращаются все вложенные средства. Кроме этого, он дополнительно получит неустойку (1/150 от ставки рефинансирования).

Какую основополагающую информацию содержит договор

1. Характеристики, местоположение и другие данные об объекте строительства и предмете договора. Так, обязательно прописывается метраж будущей жилплощади, расположение квартиры на этаже, а также качества, которым она должна соответствовать в момент передачи ключей дольщику.
2. Конкретную дату, когда строительство объекта будет завершено. Если застройщик допустит просрочку, на него налагаются штрафные санкции.
3. Стоимость предмета договора. В ДДУ прописывается окончательная цена квартиры, а также способы и период внесения за нее платежей.
4. Гарантии на объект и инженерные коммуникации.
5. Список документации, на основании которой ведется строительство объекта.
6. Права и обязанности сторон ДДУ.

Очень важно различать основной договор и предварительный. По последнему дольщик практически никак не защищается со стороны закона, так как предварительный ДДУ не регистрируется в государственных органах и не регулируется положениями ФЗ № 124.

Что собой представляет жилищно-строительный кооператив?

Второй способ приобрести жилье в новостройке – это вступление в жилищно-строительный кооператив и получение статуса пайщика. Договор ЖСК не регистрируется в государственных органах.

Граждане объединяются в жилищно-строительные кооперативы для постройки определенного объекта. Считается, что вступление в ЖСК сопровождается большими рисками, чем заключение ДДУ со строительной компанией.

Участие в ЖСК финансово более выгодно. Граждане могут вносить свой пай с собственных сбережений или за счет кредитных средств.

Пайщики вносят платежи в кооперативный фонд в течение года, выплачивая половину стоимости жилья. Оставшуюся сумму необходимо будет выплатить в рассрочку. Срок выплаты полной стоимости квартиры определяется в договоре и может варьироваться в пределах 5-20 лет.

Согласно договору ЖСК, гражданин, имеющий пай в фонде, не может распоряжаться квартирой в новостройке по собственному усмотрению до тех пор, пока не выплатит полную сумму за жилье. Право собственности на такую квартиру регистрируется на основании документа, полученного в ЖСК.

Договор ДДУ или ЖСК: что выбрать?

Для многих граждан эти две схемы – единственные варианты приобрести жилье, так как цены на квартиры в наши дни достаточно высокие. Что же выбрать? Рассмотрим семь основных отличий договора ДДУ и ЖСК.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

1. Порядок регистрации. ДДУ не имеет юридической силы без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Вступление в ЖСК, напротив, не требует регистрации, поэтому пайщик в этом случае менее защищен законодательством.
2. Окончательная цена жилплощади. Стоимость квартиры по ДДУ окончательная и не может быть изменена. В случае с ЖСК возможно увеличение цены за счет дополнительных трат, которые могут возникнуть в процессе строительства.
3. Установление сроков. В ДДУ прописываются конкретные даты, когда объект будет достроен и передан в эксплуатацию. В документации, оформляемой после вступления в ЖСК, определенные даты не указываются.
4. «Прозрачность» бумаг. Все данные о строительной компании и о объекте недвижимости при оформлении ДДУ абсолютно открыты и к ним имеет доступ любой желающий. Кроме того, застройщик обязан приложить разрешительную документацию и технический план к договору. В случае с ЖСК такой обязанности у строительной организации не возникает. Пайщик может потребовать предоставления документов, но гарантии, что он их увидит, нет.
5. Расторжение сделки. Если расторгается ДДУ, дольщику возвращается вся уплаченная им сумма и неустойка. Когда прекращается действие договора с ЖСК, пайщик может рассчитывать только на часть выплаченных денег.
6. Условия рассрочки. По ДДУ дольщик имеет возможность выплатить стоимость квартиры без повышающих коэффициентов. ЖСК же, в свою очередь, выдает пайщикам суды на половину стоимости жилья под процент.
7. Сроки выплаты рассрочки. При оформлении ДДУ дольщик обязан выплатить всю сумму за квартиру к дате окончания строительства. В ЖСК более удобные условия – выплачивать стоимость жилья можно уже проживая в нем.

Как видно из этих пунктов, оформление ДДУ сопровождается меньшими рисками. Однако действие договора может быть внезапно прекращено государственными органами власти, если обнаружится нарушение в процессе застройки. Даже несмотря на это и тот факт, что оплатить стоимость квартиры нужно к дате завершения строительства, на долю ДДУ приходится около 55 % строящегося жилья.

Заключая договор с ЖСК, пайщик может приобрести квартиру по меньшей стоимости, так как в итоговую цену не входит 18 % НДС. Более того, договор заключается не до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, а на более продолжительный период (до 20 лет). ЖСК характеризуется меньшей надежностью, но значительной дешевизной жилья. На долю такого способа приобретения квартиры приходится до 35 % новостроек.

Рассмотрим плюсы и минусы ЖСК и ДДУ в сравнительной таблице.

Наиболее удобный способ приобретения квартиры каждый гражданин определяет для себя сам. Рекомендуем проконсультироваться с юристом, прежде чем вступать в ЖСК или заключать ДДУ.