Отчет об оценке имущества образец. Банк отчетов об оценке

Отчет об оценке - это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости .

Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения - утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу,

реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Пример отчета об оценке недвижимости приведен в приложении В.

Глава 6. Особенности оценки различных объектов недвижимости

6.1. Оценка земли

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости :

земля не является результатом предшествующего труда;

пространственно ограничена;

незаменима другими средствами производства;

обладает постоянством местоположения;

неизнашиваема при правильном использовании;

территориально разнокачественна;

характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное - это улучшения, они добавляют вклад в стоимость.

Земельный участок - часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях .

Улучшения, проводимые для создания участка:

внешние : устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

внутренние : планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами :

различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности - возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды - возможность владения земельным участком по договору аренды.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды - это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли. В этих условиях оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Основные факторы , определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение - фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос - фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке. Он изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (состояние и перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, конкуренция других участков, виды налогов и другие условия). Следует выделить сегмент рынка, на котором надо развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность - способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка - перспектива создания улучшений - размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость - анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость - соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

Особую категорию представляют собой городские земли . На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние, например:

интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Практика показывает, что в рыночных условиях городские земли являются ценнейшим ресурсом и могут служить стабильным источником доходов местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности использования земель является актуальным для них.

Чтобы земельная собственность использовалась более эффективно, т.е. приносила максимальный доход от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости.

Именно рыночная стоимость является мерой ценности для пользователя, позволяет стимулировать рациональное эффективное использование и служить инструментом развития городской экономики.

Результаты оценки городской территории служат исходной информацией для решения следующих задач:

выработка градостроительной политики и социальное планирование;

формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества;

формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики;

анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды;

оптимизация муниципальных инвестиций в поддержании и развитии городской среды;

определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Выкуп земельного участка предприятием позволяет получить возможность использования земли в качестве залога для банковского займа, расширить инвестиционные возможности, продать излишки земли, получать доходы от сдачи земли в аренду, увеличить стоимость основных фондов, повысить курсовую стоимость акций.

Существуют два взгляда на ценность городских земель:

проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования территории как раздела генерального плана города;

оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории должна выступать комплексная градостроительная оценка рыночной стоимости.

Выделяют несколько методов оценки земли .

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Земли разделяют на зоны, дифференцированные по базовым ставкам земельного налога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:

метод сравнения продаж,

метод выделения,

метод капитализации земельной ренты,

метод распределения,

метод остатка,

метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков:

права собственности,

условия финансирования,

особые условия продажи,

рыночные условия (изменяются во времени),

месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения),

условия зонирования,

физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф),

доступные коммунальные услуги,

экономические характеристики,

наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке.

Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

где С L

I L - доход от владения землей, руб.;

R L - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка : характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation ) - определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения ) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов сравнения объектов;

определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

где С 3 - стоимость земельного участка, руб.;

С - стоимость объекта, руб.;

Су - стоимость улучшений, руб.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

определение размеров и количества индивидуальных участков;

расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

налоги, страховку, гонорары ИТР;

расходы на маркетинг;

прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке.

Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

2. Оценка недвижимости

2.8. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Структура отчета об оценке

Сопроводительное письмо.

1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые права.
1.4. Сертификат качества оценки.
1.5. Квалификация оценщиков.
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка.
3.2. Описание улучшений.
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

5.1. Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:

– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

Банк отчетов об оценке — это уникальная платформа, позволяющая оценщикам и экспертам обмениваться своими профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками, знакомиться с работами коллег и обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на конкретных практических примерах.

На данный момент в Банке отчетов размещено более 1900 различных работ оценщиков и экспертов, число активных пользователей сервиса превышает 500 специалистов.

Банк отчетов об оценке — это новый инструмент в работе оценщика и эксперта, предоставляющий специалистам большие возможности:

и многие другие.

Обмен профессиональными знаниями, опытом и практическими наработками с оценщиками и экспертами всей страны

Так как обмен работами в рамках партнерской программы может происходить инкогнито (участники не видят никакой информации об оценщиках, разместивших свои работы), вы можете без лишних опасений о вашей репутации выкладывать свои работы на обозрение специалистов в области оценки, судебной и внесудебной экспертизы всей нашей страны. Участники партнёрской программы, просматривая отчеты и заключения других оценщиков и экспертов, могут оставлять отзывы и комментарии, указывая на ошибки, неточности или недоработки, допущенные в работах, что позволяет вам получать бесценную критику и постоянно повышать качество своих работ.

Доступ к работам оценщиков и экспертов, размещенным в рамках партнерской программы Банка отчетов, и самой последней «оценочной практике»

Принимая участие в партнерской программе вы можете обмениваться отчетами и заключениями с другими оценщиками и экспертами всей нашей страны. По мере роста нашего интернет-сервера это может дать поистине неограниченные возможности. Например, вам нужен пример отчета, выполненного по стандартам одной из СРОО. С помощью «банка отчетов» вы найдете его за пару секунд. Вы столкнулись с каким-то новым в вашей практике объектом оценки и не знаете, как провести оценку? — Пару кликов, и вы найдете пример.

Быстрый поиск необходимых практических примеров с помощью Банка отчетов

С помощью удобной системы поиска отчетов по огромному количеству критериев вы можете быстро найти отчет по различным критериям (например, по адресу, по которому расположен объект оценки). Критерии поиска постоянно дорабатываются и корректируются с учетом пожеланий оценщиков.

Обсуждение различных профессиональных вопросов на примере конкретных работ

С помощью Банка отчетов вы можете обсуждать различные практические, методические и теоретические вопросы на примере конкретных работ с их авторами и другими специалистами, обращаться и консультироваться с оценщиками и экспертами, разместившими интересующие вас отчеты об оценке и экспертные заключения, получать отзывы и комментарии на ваши работы от всего профессионального сообщества.

Как воспользоваться возможностями, которые предоставляет «Банк отчетов» специалистам?

Чтобы воспользоваться возможностями «Банка отчетов» достаточно ознакомиться с публичной офертой , пользовательским соглашением сервиса «Банк отчетов» и зарегистрироваться на сайте . Для этого вы должны заполнить определенную форму и приложить документы, подтверждающие Ваше право на осуществление оценочной деятельности. После регистрации Вы сможете загружать на сервер отчеты с помощью специального интерфейса. Отчеты могут быть загружены как для личного пользования, так и для простой и коммерческой публикации, и размещения в рамках Партнерской программы. Отчетам, которые загружены для личного пользования, предоставляется статус конфиденциальной информации. Они не доступны для других пользователей сервера. Доступ к этим отчетам имеет только пользователь, который их загрузил. Загрузив отчеты, Вы можете использовать все возможности сервера, кроме возможностей, которые даёт Вам участие в Партнерской программе.

О партнерской программе Банка отчетов

С помощью партнерской программы вы можете обмениваться отчетами, практическими наработками, знаниями и опытом с коллегами со всех уголков нашей страны, а также обсуждать различные вопросы на примерах конкретных работ с их авторами и другими профессионалами. Участие в партнерской программе Банка отчетов окажет неоценимую помощь в вашем профессиональном развитии и росте, расширит багаж ваших профессиональных знаний, позволит ознакомиться и идти в ногу с последней оценочной практикой, а также завести новые знакомства с лучшими специалистами в области независимой оценки, судебной и досудебной экспертизы со всей России.

Правила участия в партнерской программе Банка отчетов

1. В Партнерской программе «Банка отчетов» (далее - Партнерская программа, Программа) могут участвовать только специалисты в области независимой оценки, судебной и внесудебной экспертизы, представители оценочных компаний и экспертных организаций, а также люди, проходящие обучение по соответствующим специальностям.

2. Чтобы стать участником Партнерской программы достаточно опубликовать в рамках неё в «Банке отчетов» одну свою обезличенную работу (отчет об оценке, экспертное заключение или заключение специалиста). Загрузка на сервер и публикация работы осуществляются зарегистрированным на сайте профессиональной сети "Оценщики и эксперты" пользователем по своему желанию самостоятельно с помощью интерфейса сервиса «Банк отчетов».

3. Пользователь соглашается с тем, что участие в Партнерской программе предполагает полное согласие и принятие условий настоящих правил.

4. Все работы и материалы, отправленные пользователями на публикацию в рамках Партнерской программы (с помощью управляющей ссылки «Опубликовать» интерфейса сервиса «Банк отчетов») проходят предварительную модерацию (отбор) администраторами сайта профессиональной сети "Оценщики и эксперты". Администрация оставляет за собой право отказать в публикации в рамках Партнерской программы работ и материалов по своему усмотрению и без объяснения причин.

5. Все работы и материалы, прошедшие модерацию и опубликованные в рамках Партнерской программы, будут доступны для просмотра и скачивания всем участникам Партнерской программы. При этом каждая опубликованная пользователем в рамках Партнерской программы работа даёт ему возможность получить доступ (для просмотра и скачивания) к любым работам и материалам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом), опубликованным другими участниками Программы в Банке отчетов, на один месяц (с момента принятия решения о публикации и уведомления пользователя по электронной почте). При публикации пользователем в рамках Программы одновременно нескольких работ, период доступа (в месяцах) будет равен количеству опубликованных работ. Правилами участия в Партнерской программе и соответственно интерфейсом сервиса «Банк отчетов» не допускается ситуация, при которой период доступа пользователя к Партнерской программе (в месяцах) превышает количество работ и материалов, опубликованных им же в рамках Программы. Чтобы использовать все возможности Партнерской программы сервиса «Банк отчетов» пользователь должен принимать активное участие в её развитии.

6. Размещая свои работы для участия в Партнерской программе, пользователь, как автор, выражает тем самым свое полное согласие на использование его работ другими участниками Партнерской программы на условиях, определенных Правилами участия в Партнерской программе.

7. При обезличивании отчетов подлежат удалению только все персональные данные, а также данные, не являющиеся общедоступными.

8. Работы, загружаемые на сервер для участия в «Партнерской программе» должны быть актуальными (разница между датой загрузки на сервер и датой составления отчета об оценке, экспертного заключения или заключения специалиста не должна быть больше 6 месяцев). «Банк отчетов» - это сервис, основной функцией которого является создание специальной площадки для обмена между оценщиками и судебными экспертами своими последними практическими наработками и опытом.

9. При размещении работы для публикации в рамках Партнерской программы поле «Пометки для участников "Партнерской программы"», в котором пользователь должен указать, чем может быть интересна или полезна для других специалистов размещенная им работа, обязательно для заполнения.

10. Модерация работ для их публикации в рамках Партнерской программы Банка отчетов проводится только с 1-го по 7-е число (включительно) каждого месяца. Работы, которые будут отправлены на модерацию для публикации в рамках Партнерской программы в любое другое время, будут модерироваться с 1-го по 7-е число (включительно) следующего месяца.

11. Для специалистов из стран СНГ, а также пользователей, которые по каким-то причинам не могут размещать в рамках Партнерской программы свои работы, возможен платный доступ. Стоимость доступа к размещенным в рамках Партнерской программы работам (не более 200 в месяц и не более 2/3 от всех работ, опубликованных в рамках Партнерской программы, общим итогом за всё время пользования сервисом) на один месяц без учета персональных скидок составляет 750 рублей для физических лиц и 1125 рублей для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате с 1-го по 8-е число (включительно) каждого месяца (также действует Программа лояльности, позволяющая накапливать скидку до 60%), либо 1500 руб. для физических лиц и 2250 руб. для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при оплате в любое другое время.

12. Участники Партнерской программы безоговорочно соглашаются не тиражировать, не распространять каким-либо образом и не передавать кому-либо работы, размещенные другими пользователями в рамках Партнерской программы, а также любую информацию из этих работ, и использовать их только для личного ознакомления с целью обмена опытом, знаниями и практическими наработками с участвующими в Партнерской программе специалистами, а также возместить пользователям, разместившим работы, все убытки, которые связаны с противоправным тиражированием, распространением и использованием работ и информации из них в иных целях. Работы, размещенные в рамках Партнерской программы не могут быть размещены в простой публикации на сайте.

13. Администрация сайта профессиональной сети "Оценщики и эксперты" оставляет за собой право вносить изменения в Правила участия в Партнерской программе Банка отчетов. Действующая редакция Правил расположена на главной странице сервиса "Банк отчетов" по ссылке . При этом за пользователями сохраняется право участвовать в Партнерской на условиях согласно тем Правилам, которые действовали на момент публикации в рамках Партнерской программы его работ.

Банкиры, судьи, организаторы аукционов, чрезвычайно трепетно относятся к оценке квартиры, которая будет залогом, предметом иска или торга. Отчёт об оценке – не просто набор сшитых вместе бумажек, а документ, в котором определена реальная стоимость квартиры, по мнению независимого специалиста. Предмет сегодняшней статьи – развёрнутый обзор содержания и порядка оформления отчёта об оценке недвижимости в целом, в том числе квартиры.

Отчёт об оценке квартиры — что это такое?

Это заключение о стоимости имущества, подготовленное оценщиком для определённых заказчиком целей в виде отчёта. Отчёт имеет внятную структуру и содержание. Порядок его оформления отрегулирован законом «Об оценочной деятельности».

Кто может быть оценщиком?

В оценке квартиры, мы все считаем себя знатоками. Отчасти, это правда. Но вряд ли кто-то, не имея специальных знаний, возьмётся оценить земельный участок, здание, производственный объект, торгово-развлекательный комплекс, сооружение и т. п.

Официально выражать своё мнение по поводу стоимости объекта может только компетентный человек, который :

Прошёл специальное обучение, сдал экзамен и получил квалификационный аттестат;
Оплатил вступительный взнос и стал полноправным членом СРО оценщиков;
Купил полис страхования своей деятельности на сумму от 300 000 руб.

Цель оценки обязательно сообщается оценщику.

Физическое лицо, отвечающее всем этим требованиям является оценщиком. Он может на законных основаниях заниматься оценочной деятельностью, подготавливать и предоставлять отчёт об оценке заказчику.

Недвижимость, которую можно оценить

К объектам, подлежащим оценке в сфере недвижимости, причисляются :

земли любого назначения;
нежилые здания и помещения в них;
жилые дома, квартиры, комнаты;
сооружения;
иные недвижимые вещи.

Цели оценивания

Для чего нужно оценивать квартиру? Определить рыночную стоимость квартиры на текущий момент требуется в самых разных жизненных ситуациях.

К ним относятся :

из муниципального и государственного жилищного фонда с аукциона для определения стартовой цены;
Покупка жилья с привлечением кредитных средств (ипотека). Квартира становится предметом залога возврата займа (как происходит оценка квартиры при ипотеке );
Страхование квартиры;
Раздел имущества при бракоразводном процессе;
Определение стоимости наследственной массы;
для продажи сособственникам или посторонним;
Признание права на квартиру в судебном порядке.

Цель оценки обязательно сообщается оценщику. Связано это с тем, что при разных целях есть свои особенности оценки. Например, если квартира оценивается в качестве залога, то кроме рыночной, определяется ещё и ликвидационная стоимость.

Оценка квартиры

К отчёту прилагаются :

Копии документов, позволяющих специалисту осуществлять оценочную деятельность;
Правоустанавливающие документы на квартиру;
Технические документы на объект и фотоматериалы.

Оформление

Изготовленный в бумажном виде, отчёт нумеруется постранично, прошивается, скрепляется подписью оценщика и его личной печатью.

Отчёт, сформированный в электронном виде, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика.

Сколько стоит отчёт об оценке, и на чём основывается стоимость?

Основными параметрами, от которых зависит сколько придётся заплатить за оценочные услуги, являются :

Сроки проведения (доплата за срочность может составлять до 50% от обычной стоимости);
Регион местонахождения квартиры (в городах-миллионниках отчёт стоит дороже на 20%-40%, чем в регионах);
Категории жилья (комната в коммуналке, стандартная квартира, студия, апартаменты и т.д.).

Стоимость оценки стандартной квартиры с предоставлением отчёта, составляет не более 2000-3000 рублей.

Порядок расчётов оговаривается в договоре на оказание оценочных услуг и может происходить в виде:

100% предоплаты при подписании договора;
внесения частичной оплаты (аванса) при подписании договора, и проведения окончательных расчётов по окончании работ.

Выполнение сторонами обязательств друг перед другом по договору на оценку подтверждается подписанием акта оказанных услуг.

Срок достоверности

Если после даты проведения оценки прошло более полугода, установленная в её ходе стоимость квартиры не может считаться достоверной, она утрачивает актуальность. Оценщик всегда указывает эту информацию в отчёте. Поэтому, указание даты оценки в отчёте чрезвычайно важно.

Несправедливая оценка

Часто при спорах о правах на недвижимость, противные стороны не могут прийти к соглашению о её справедливой рыночной стоимости. Порой нанимают разных оценщиков. Если стоимость квартиры по разным отчётам отличается значительно, то данный спор разрешается в судебном порядке.

Кроме этого, может быть проведена экспертиза отчёта, которая подразумевает формирование мнения экспертов СРО в отношении отчёта, подписанного членом СРО. Производится она на добровольной основе между заказчиком и экспертом, и не является контролирующей оценщика мерой. Но положительное или отрицательное заключение по отчёту, может быть использовано заказчиком в суде.

Дополнительно смотрите видео о порядке оценки квартиры и формировании отчёта:

Жизнь порой непредсказуема. И грамотная оценка квартиры может понадобиться в самый неожиданный момент. Поэтому выбор хорошего, и действительно независимого специалиста, очень важна.

Отчет оценщика - документ, который фигурирует в сделках между гражданами и организациями при оформлении права на имущество и в иных случаях. Законодательство предъявляет требования к нему с целью гарантировать обоснованные результаты.

Немного о законодательстве

Базовый нормативный акт - закон «Об оценочной деятельности». На уровне Минэкономразвития приняты стандарты К тому же указывается, как должен выглядеть отчет оценщика. В этих документах подробно описаны многочисленные нюансы. Естественно, данные приказы соответствуют закону.

Проведение оценки обязательно. Так гласит закон «Об оценочной деятельности», а также иные акты. Она должна проводиться при распоряжении государственным или муниципальным имуществом, ипотечном кредитовании, перед подписанием брачного контракта. Фактически без этой процедуры не обойтись, оформляя наследство или направляя иск в суд по имущественному спору. Отчет оценщика сейчас востребован во множестве случаев.

Откуда берется документ

Со специалистом заключают договор. Выбор оценщика может быть произведен государственным органом или заинтересованным частным лицом. Например, оценка объекта может ложиться на участника приватизационных аукционов. В любом случае подписывается договор. Документ составляется в бумажной или в электронной форме. Во втором случае обязательно применение усиленной цифровой подписи. Составляющие документа:

наименование сторон;
цель выполнения работ;
сведения об объекте, который нужно оценить;
какой вид оценки следует провести (рыночная или кадастровая цена);
во сколько оценивается оказание услуги;
время, через которое должен быть предоставлен отчет оценщика;
сведения о СРО, в которой состоит независимый оценщик, или организации, на которую он работает;
сведения о страховании ответственности исполнителя.

В соглашении указываются стандарты, на основании которых должна проводиться оценка.

Требования к отчету

Существуют дополнительные требования к отчету оценщика. Они касаются специфики предмета оценивания. В частности, свои особенности имеет оценка в атомной отрасли, недвижимости и т. д.

В отчете указываются сведения из договора, касающиеся оснований, целей и сроков проведения процедуры:

точное описание объекта или предмета оценки;
последовательность действий специалиста;
дата, к которой было выполнено задание.

Отчет независимого оценщика или работающего на организацию подписывается им самим, ставится печать - его собственная или организации, в которой он работает. Оценщик не ограничен в объеме сведений, которые он может добавить в отчет, главное, чтобы там был минимум информации согласно закону и стандартам. Надо помнить, что, несмотря на все требования и правила, в любом отчете присутствует определенная доля допущений и вероятностей, хотя серьезно цифры, полученные разными специалистами, разниться не должны.

Особенности оценки недвижимости

Граждан и организации интересует, прежде всего, рыночная оценка объектов. Инвентаризационная или рассчитывается для некоторых видов налогов, и оценщики почти с ней не сталкиваются. Высчитать рыночную стоимость можно несколькими способами:

затратный;
доходный;
сравнительный.

Первый способ построен на учете технической характеристики объекта, расчете затрат на переоборудование и переустройство. Второй зависит от потенциальных доходов с конкретного объекта, например от суммы, на которую возрастет стоимость квартиры или участка через некоторое время. Третий способ основан на сравнении аналогичных объектов. Конечно же, в расчет берутся индивидуальные характеристики. Именно на этом обычно строится отчет оценщика квартиры.

Специалистов в области найти проще всего. Почти все они работают с агентствами недвижимости, в БТИ (как в частных, так и в государственных).

Как построен процесс оценивания

Отчет оценщика недвижимости строится по одной и той же схеме:

собираются имеющиеся знания (техническая документация);
проводится анализ, в том числе и окружающей местности (степень развитости дорог, общественной инфраструктуры).

Играет роль буквально каждая мелочь. Даже в одном доме квартиры оценивают совершенно на разные суммы. Площадь объекта, уровень благоустроенности самого дома тоже к этому относятся. Дом может находиться возле престижного района, при этом срок его эксплуатации приближается к завершению, что тоже влияет на цену. Цена снижается, если дом в хорошем состоянии, рядом есть магазин, аптека, но отсутствует транспортная инфраструктура. На этом строится отчет независимого оценщика.

Специалисту нужны:

Документы из кадастрового учета. Если нет кадастрового паспорта, просят предоставить технический паспорт, который составляют в БТИ.
Экспликация, поэтажная планировка.
Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.

Если планируется перепланировка, предоставляется проект работ, а также иные сведения в зависимости от ситуации. Специалист прямо говорит, в чем он нуждается.

Оценка и судебные процессы

Несогласие с выводами отчета выражается в иске. Он может касаться как результатов самой оценки, так и других действий, если они основаны на оценке или как-то связаны с ней. Почти всеми такими делами занимаются арбитражные суды. Хотя сейчас возможно оспаривание отчета оценщика в административном процессе (кадастровая оценка). Согласиться или нет - судья решает лишь после проведения экспертизы. Она отличается лишь двумя моментами:

проводится по решению исключительно суда;
эксперт предупреждается об уголовной ответственности за ложное заключение.

Добиться экспертизы в суде - единственный способ оспорить результат оценки. Стоимость процедуры особенно не отличается по стране. Исключение - столичные регионы. За оценку аналогичных объектов специалисты просят примерно одинаковую сумму. Низкая или высокая цена не говорит о качестве, лучше ознакомиться с отзывами клиентов. Если затронуть такой вопрос, как срок действия отчета оценщика, то он равен, как правило, 12 месяцев. Но в законодательстве могут устанавливаться иные сроки.