Правила использования земель сельскохозяйственного назначения. Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Перевод земель сельхозназначения

Понятие земель сельскохозяйственного назначения

В пределах ст.7 Земельного кодекса РФ законодатель выделил 6 категорий земель согласно их целевому назначению и отдельно - земли запаса. Некоторые земли (поселений, транспорта, обороны) используются человеком в качестве пространственного базиса для размещения зданий, имущественных комплексов предприятий, инженерной инфраструктуры и других объектов. Они подвергаются наибольшему антропогенному влиянию.

Другие земли (особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда) сохранили явственную связь с природой. Они используются преимущественно для организации рационального использования природных ресурсов, охраны окружающей среды и рекреационных целей.

И только сельскохозяйственные земли непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства. Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности.

Определение сельскохозяйственных земель содержится в п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Ими признаются участки за чертой населенных пунктов, уже используемые для ведения сельского хозяйства или предназначенные для этой цели. Специфика правового режима земель сельского хозяйства обусловлена их целевым назначением, использованием для выращивания растений, разведения домашних животных, птицеводства.

Отличительным признаком земель рассматриваемой категории признается плодородие почв. Однако нельзя забывать, что часть земель сельскохозяйственного назначения используется для реализации второстепенных задач - размещения хозяйственных построек, защитных насаждений и пр.

Законодатель использует в нормативных актах такие категории как «земли сельхозназначения» и «земли сельхозиспользования». Их логический объем не одинаков. Можно утверждать, что:

земли сельхозназначения - это составная часть земельного фонда России, выделенная в самостоятельную категорию согласно специфическому целевому назначению;
земли сельхозиспользования - совокупность участков из состава земель промышленности, поселений и любых других категорий, по признаку основного хозяйственного назначения используемых в качестве сельхозугодий.

Попеременно, используя каждый из этих терминов, законодатель распространяет регуляторное влияние предписаний земельного законодательства на те или иные правоотношения.

Виды земель сельскохозяйственного назначения

Более ценными в составе земель рассматриваемой категории считаются сельскохозяйственные угодья, значимой характеристикой которых признается плодородие. Последние имеют приоритет в использовании и в силу ст. 79 ЗК РФ подлежат особой охране. В их числе:

пашни;
территории, занятые виноградниками, садами, кустарниками;
залежи;
пастбища;
сенокосы.

Продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по району/округу, признаются особо ценными.

Часть сельхозземель используется для размещения вспомогательных объектов, напрямую не связанных с выращиванием сельскохозяйственной продукции. Такие земли заняты:

внутрихозяйственными путями сообщения;
мелиоративными, инженерными системами;
замкнутыми водоемами;
коммуникациями;
древесно-кустарниковыми насаждениями, защищающими сельхозугодья от вымывания, выдувания, дорожной пыли и подобного (обычно высаживаются на крутых склонах, вдоль дорог и водоемов);
стационарными (коровники, птицефермы, склады, элеваторы) и нестационарными (теплицы, навесы) сооружениями для нужд агропромышленного комплекса.

Субъекты использования земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 и 36 Конституции РФ гарантируют право пользования землями самому широкому кругу частных лиц и субъектов хозяйствования, не допуская дискриминации.

Несмотря на это, п. 1 ст. 78 ЗК РФ перечисляет землепользователей применительно к землям сельскохозяйственного назначения, включая в них «нетрадиционные» образования. Общий список:

граждане, ведущие личное подсобное хозяйство;
физлица, практикующие садоводство, огородничество, животноводство;
крестьянские (фермерские) хозяйства, действующие на основании профильного Федерального закона РФ № 74-ФЗ, могущие не обладать статусом юридического лица;
коммерческие структуры;
унитарные муниципальные и госпредприятия,
потребительские кооперативы;
религиозные организации;
казачьи общества;
опытные и производственные отделения научных и образовательных учреждений;
общины коренных малочисленных народов.

Некоторым из названных субъектов государство гарантирует особые условия. Так, малочисленные народы могут заниматься традиционными промыслами без получения участков в собственность или пользование.

Фермерские хозяйства имеют приоритетное право на получение земель, могут участвовать в программах льготного кредитования. В некоторых регионах они также имеют льготы при уплате налогов.

Общие положения об использования земель сельскохозяйственного назначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения сводится к получению от нее пользы (экономической выгоды) как от естественного средства производства и территориального базиса для размещения вспомогательных сельскохозяйственных объектов. Целью эксплуатации таких земель признается удовлетворение потребностей граждан в продукции сельского хозяйства собственного производства, а также обеспечения прибыли субъектам хозяйствования агропромышленного комплекса.

Данные земли могут использоваться для:

создания и развития личных подсобных хозяйств;
огородничества;
фермерства;
садоводства;
создания защитных лесных насаждений;
животноводства;
рыбоводства (аквакультуры);
охотничьего хозяйства;
выпаса скота;
сенокошения;
научных, исследовательских, учебных и иных подобных целей;
дачного строительства.

В некоторых случаях на землях сельхозназначения возможно индивидуальное жилищное строительство. Однако в большинстве ситуаций строительство жилья и госрегистрация на землях сельхозназначения невозможна, возможна с ограничениями или только после перевода участков в состав земель населенных пунктов.

Участки земель сельхозназначения, расположенные на расстоянии не более 30 км от сел, не могут использоваться для целей, не связанных с хозяйствованием на земле.

Поскольку земли сельхозназначения обладают такой значимой характеристикой как плодородность, они не являются взаимозаменяемыми с землями других категорий (транспорта, связи, обороны). Очевидно, что общество заинтересовано в сохранении существующего объема сельскохозяйственных земель.

В пользу этого тезиса свидетельствуют сведения о приросте населения, а, соответственно, увеличении объема потребляемой в пищу сельхозпродукции. Кроме того, обеспечение насущных нужд населения в продовольствии собственного производства возведено в ранг проблемы национальной безопасности.

Вместе с тем, охрана земель сельхозназначения не должна тормозить рост городов, строительство линейных объектов и научно-технический прогресс в целом. Особенности правового регулирования использования и оборота земель сельхозназначения отражают сложность ситуации и поиск баланса между интересами общества и отдельных его членов.

Понятие рационального землепользования

Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:

земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.

В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.

Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.

Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.

Специфика правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения

Правовой режим использования сельхозземель регламентирован Гражданским и Земельным кодексами, а также Законом РФ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Примечательно, что под регулятивное воздействие последнего не подпадают участки предоставленные под личное подсобное хозяйство, гаражное строительство, а также те, на которых размещена недвижимость.

Основные положения, отображающие специфику правового режима сельхозземель:

Сохранение целевого использования участков сельхозназначения.

Принцип оговорен ст. 1 вышеназванного Закона № 101-ФЗ и во многом декларативен. Прямого запрета на смену целевого назначения и/или разрешенных способов использования в отечественном законодательстве нет.

Исключение: продуктивные сельхозугодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю по муниципальному району либо городскому округу признаются особо ценными. В отношении таких земель может быть принято решение о недопустимости их использования для целей, не связанных с производством сельхозпродукции (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Установление граничной площади сельхозугодий, расположенных на территории муниципального района/округа, могущих находиться в собственности одного лица.

В силу п. 2 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ ограничение определяется региональным законом, однако не может быть меньшим 10% сельхозугодий соответствующего района/округа.

Возможность установления минимальной площади участков сельхозназначения региональным законом.

Это право, а не обязанность региональных властей (п. 1 ст. 4 Закона РФ № 101-ФЗ). Если лимит установлен, он должен равняться минимальной площади участка, предоставляемого для ведения фермерского хозяйства (п. 1 ст. 19.1 того же Закона). Представители аграрной науки ратуют за установление минимальных размеров участков сельхозназначения повсеместно. Мотивация: дробление сельхозугодий сводит к минимуму возможности рационального землепользования.

Запрет передачи сельскохозяйственных земель в собственность иностранцам, иностранным компаниям.

Ограничение распространяется на субъекты хозяйствования, зарегистрированных на территории РФ, если хотя бы 50% их статутного фонда находятся в собственности иноземных лиц или компаний. Примечательно, что иностранцы и иностранные компании вправе получать сельхозугодья в аренду.

Установление за публичными образованиями (субъектами РФ, а в случаях, оговоренных региональным законом, муниципалитетами) права приоритетного выкупа сельхозугодий на случай их продажи.

Во всех случаях, кроме продажи сельскохозяйственных земель с торгов их собственник обязан уведомить компетентный орган о факте продажи, объекте договора и продажной цене. Если в течение 30 суток поступил отказ либо уведомление было проигнорировано, продавец вправе заключить договор с выбранным им покупателем.

Отчуждать участок по цене, равной или превышающей фигурирующую в уведомлении, продавец вправе на протяжении всего следующего года. Если это срок прошел, необходимо повторное уведомление.

Договор, заключенный с нарушением права приоритетного выкупа, никчемен. Сегодня случаи использования публичными образованиями права приоритетного выкупа в России редки.

Глава III Федерального закона РФ № 101-ФЗ посвящена обороту долей в праве общей собственности на участки сельхозназначения. Законодатель не решился императивно установить минимальные площади участков сельхозназначения для обеспечения рационального землепользования и планирования мероприятий по поддержанию и восстановлению плодородия почв. Однако он разными способами предотвращает их дробление.

Одним из них можно считать признание оборотоспособности долей без выделения участков в натуре. Долю можно продать, подарить, обменять, передать в залог или ипотеку. Сложилась судебная практика, в рамках которой собственникам малозначимых долей сельскохозяйственных участков судьи отказывали в выделении доли, назначая соразмерную компенсацию.

Разрешенное использования земель сельскохозяйственного назначения

Земли в РФ поделены на категории. В пределах каждой категории выделяют подгруппы, которым характерны собственные виды использования. Параметры дозволенного землепользования устанавливаются в пределах соответствующей территориальной зоны, применительно к землям сельхозназначения - с учетом дифференциации почв по плодородию и продуктивности (эти параметры устанавливаются путем бонитировки).

Учитывая значимость земель сельхозназначения для государства и общества, обусловленную их плодородностью, основным видом разрешенного использования сельскохозяйственных земель должно быть хозяйствование на земле, производство сельхозпродукции. Осуществление вспомогательной деятельности и размещение производственной инфраструктуры на таких землях разрешается в порядке исключения при условии одновременного ведения натурального сельского хозяйства.

Осуществление условно допустимых видов деятельности (рыболовство, туризм, рекреация) допускается при условии, что это не мешает ведению сельскохозяйственного производства, его логистическому и инфраструктурному обеспечению.

Для земель сельского хозяйства (как и для земель населенных пунктов) актуально зонирование. Землеустроительные работы проводятся на уровне муниципалитетов и регионов. Местными властями зачастую разрабатываются классификаторы видов разрешенного использования земель сельхозназначения.

Таким образом, собственник земель ограничен в способах использования принадлежащих ему земель не только целевым назначением, но и видами разрешенного использования, установленными местными властями. Также стоит учесть, что установление вида разрешенного использования, не характерного для сельскохозяйственных земель, требует смены целевого назначения.

Это возможно по решению компетентного органа после проведения надлежащих землеустроительных и кадастровых работ при условии обоснования необходимости такого изменения. Сведения о смене разрешенных видов использования вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Нецелевое использование земель сельскохозяйственного назначения

Обычно государство не вмешивается в вопросы реализации собственникам принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению законно приобретенным имуществом. Ненужную вещь можно отложить на потом, сломать или выкинуть. Но земли - это народное достояние, ценное и охраняемое имущество.

По этой причине в рамках Гражданского кодекса России законодатель установил возможность принудительного прекращения права собственности в случаях:

неиспользования земель (ст. 284);
ненадлежащего или нецелевого использования (ст. 285).

Положения названных статей являются общими и могут применяться к землям разного целевого назначения. Однако для сельхозземель они особо актуальны. Дело в том, что неиспользование пахотных земель (прекращение их обработки, полива, мелиоративных работ) само по себе может нанести неисправимый вред.

Земли могут истощиться, высохнуть, заболотится, зарасти древесной растительностью, быть заселенными вредителями. Приведение таких земель в состояние, пригодное для использования согласно целевому назначению, может быть утруднено и связано со значительными расходами.

Изъятие неиспользуемых участков возможно, если их целевое назначение связано с сельским хозяйством или строительством. Основанием изъятия признается неиспользование в течение 3 лет.

Использование не по назначению может заключаться в самовольной застройке, складировании стройматериалов или мусора, устройстве автостоянки. Срока длительности правонарушения не оговорено. Это означает, что компетентному органу достаточно установить факт ненадлежащего использования участка.

Случается, что земля используется по назначению, однако с нарушением принципов рационального землепользования, что приводит к истощению слоя гумуса, эрозии, иссушению или заболачиванию. Кроме того, возможна излишняя интенсификация использования земель - внесение множества удобрений, пестицидов, химикатов для повышения урожайности. Это может послужить основанием для изъятия земель по мотивам причинения вреда окружающей среде.

Порядок изъятия оговорен ст. 286 ГК РФ.

Компетентный орган принимает административное решение об изъятии. Если собственник согласен, участок продается с торгов, если же нет, то компетентный орган обращается в суд.

Примечательно, что факт изъятия не исключает возложение на правонарушителя обязательств компенсировать вред, причиненный его неправомерными действиями. Кодексом об административных правонарушениях оговорена ответственность за нецелевое использование участков в форме внушительного штрафа.

Для граждан максимальная сумма составляет 1%, для организаций - 2% кадастровой стоимости участка. При этом сумма штрафа для граждан не может быть меньшей 10 тыс. руб., для организаций - 100 тыс. руб.

Виды земель сельхозназначения:

Поля, пастбища и сады, составляющие основу всего хозяйства;
Внутрихозяйственные дороги и средства коммуникации, дислоцирующиеся в пределах сельскохозяйственных угодий;
Лесополосы, служащие защитой полей, высаженные на территории сельхозугодий;
Объекты водного хозяйства, применяемые для разведения рыбы или иных объектов аквафауны и аквафлоры;
Участки, непосредственно задействованные в производстве или используемые для обслуживания техники, в том числе имеющие на своей территории различного рода строения.

Очевидно, что каждый из вышеперечисленных типов земель может использоваться по-разному. Попробуем разобраться в нюансах и очертить разрешенное законом использование земель сельскохозяйственного назначения и определить круг людей, кто имеет право пользоваться такими землями.

Какие существуют виды разрешенного использования земель сельхозназначения?

Земельный кодекс РФ указывает на следующие способы использования:

Ведение личного хозяйства;
Сельхозпроизводство;
Крестьянско-фермерское хозяйство;
Строительство дачи;
Садоводство;
Рыбное хозяйство;
Научно-исследовательская деятельность;
Охотничьи хозяйства;
Животноводство и некоторые другие виды деятельности.

Помимо того, в отдельную группу выделяются земли, причисленные к категории сельскохозяйственных угодий. Кадастровая стоимость земель из этого разряда превышает среднюю в границах определенного региона не менее чем на 10% и они находятся под охраной государства. К этой категории причисляются также земли с автоматической подачей воды на поля, испытующие дефицит естественной влаги и земли, используемые в научных целях.

Если говорить о том, кто имеет право пользоваться землями сельскохозяйственного назначения, то список таких лиц довольно широк. К нему относятся, как физические лица, имеющие статус фермера, в том числе, так и разнообразные организации граждан, а также научные и учебные заведения. В отдельную статью выделены общины коренных народов, что объясняется особой заботой государства о защите их старинного образа жизни, традиционных промыслов и древних способов ведения хозяйства.

Каковы правила строительства на землях сельскохозяйственного назначения?

Это самый главный вопрос, волнующий большинство наших граждан. Многие думают приблизительно таким образом - если земля принадлежит мне, то я могу делать на ней все что угодно, в том числе строить какие-либо объекты. Но это, к сожалению, а может и к счастью, совсем не так, особенно если речь идет о сельхозугодьях, определение которым мы давали выше.

На землях, которые числятся как особо ценные, не то чтобы строительство, а даже любая другая деятельность, отличающаяся от предусмотренной законом, категорически запрещена. Но на некоторых видах земель сельскохозяйственного назначения строительство все-таки разрешается, в том числе жилищное. Все зависит от категории выделенной земли.

Так, на участках для ведения крестьянского или фермерского хозяйства допускается возведение на них построек, включая подсобные и хозяйственные, без которых жизнедеятельность хозяйства не может обойтись. Очевидно, что при этом потребуется и постоянное присутствие хозяина земли, а это значит, что ему необходимо какое-то жилье. Только законом установлены некоторые ограничения, например, в этажности здания и другие нюансы. Но зато, построив жилой дом, можно рассчитывать на присвоение ему адреса, что позволяет прописать там всех его жильцов.

Совсем другие правила действуют относительно личных подсобных хозяйств, где допускается строительство лишь временного жилья, которое не подлежит обязательной регистрации в органах местной власти.

Что имеется в виду, под определением временное жилье? Это некапитальная постройка для размещения на определенное время работников хозяйства, а также сооружения теплиц или навесов для скота. Если же вы рискнете и все-таки построите капитальный дом на своем участке, то узаконить его вам точно не удастся. Были даже прецеденты, когда такие постройки были принудительно снесены соответствующими государственными службами после решения суда.

Что касается участков для сельскохозяйственного производства, например садов или пастбищ, то на них разрешается возводить постройки профильного назначения, фермы, к примеру, а вот для строительства жилья потребуется отдельное разрешение от органов местной власти. На землях для садоводческого хозяйства, к которым причисляются дачные участки, разрешается возведение дачного дома. Подобного рода строительство наиболее распространено, благодаря гораздо более простой процедуре оформления права собственности на такую недвижимость, а вот прописаться там хоть и можно, но очень хлопотно. Для этого потребуется недюжинная настойчивость и, возможно, помощь юриста.

Как осуществляется покупка земли сельхозназначения?

Приобретение участка, относящегося к данной категории, многие расценивают как недорогое, в сравнении с участками под застройку, предприятие. Такое вложение средств является разумной инвестицией, учитывая динамику, хоть и небольшого, но все же роста цен. При этом нужно помнить, что использование земли сельхозназначения регламентируется законами, а самовольное строительство на ней запрещено и без организации фермерского хозяйства возвести капитальное жилье, на что многие рассчитывают, не получится.

А чтобы не стать жертвой недоразумения или обмана, перед покупкой следует тщательно ознакомиться с документами земельного надела. Целевое назначение участка должно быть указано в правоустанавливающих документах. Кроме того, бывает сложно определить рубежи такого земельного участка, чем часто пользуются недобросовестные продавцы, сообщая неправдивую информацию. Поэтому землю сельскохозяйственного назначения лучше покупать непосредственно у муниципальных властей.

Земли сельхозназначения привлекают граждан своей экологической чистотой. Поэтому многие стремятся приобрести загородный участок, для последующей застройки. Что можно строить на таких участках?

Рекламные слоганы компаний, которые занимаются продажей земли, обещают, что участки предназначены для жилого строительства. Однако попытавшись получить разрешение на строительство, граждане натыкаются на отказ. Это связано с тем, что земли сельскохозяйственного назначения находятся под особым контролем государства. Поэтому порядок использования таких угодий регламентирован действующим законодательством.

Если заглянуть в Земельный Кодекс, можно наткнуться на весьма расплывчатые формулировки. Например: «заниматься строительством может заинтересованное или надлежащее лицо». Кроме того, строить дом на территориях сельхозназначения, допускается только после согласования с соответствующими инстанциями.

Наибольшую сложность вызовет получение разрешения от экологической службы. Вам потребуется доказать, что возведённая постройка не нарушит экологическую ситуацию. Давайте разберёмся, какое строительство на землях сельхозназначения допустимо в 2018 году.

Разбираемся с определениями

Весь земельный фонд России разделён на семь категорий по целевому предназначению. Есть территории, выделенные под градостроительство и промышленные объекты. Получить разрешение на строительство не составит труда.

Существуют земли, относящиеся к категории природоохранных зон. Они не предназначены для жилищного строительства и находятся под охраной государства. То же самое относится к землям резерва, которые временно изъяты из оборота.

Отдельной строкой идут земли сельскохозяйственного назначения. Эти территории расположены вне градостроительных образований и предназначены для ведения сельскохозяйственной деятельности. За нецелевое использование или загрязнение таких угодий полагается административная и гражданская ответственность.

На 2018 год, участки сельхозназначения предназначены для:

ведения подсобного хозяйства в личных целях;
производства сельскохозяйственной продукции и растительного сырья;
устройства фермерских хозяйств;
садоводства;
разведения пресноводных рыб в искусственных или натуральных изолированных водоёмах.

Как видите, о строительстве жилого дома или технических построек речь не идёт. Однако, сельское хозяйство невозможно без развитой инфраструктуры. Поэтому допускается строительство коровников, курятников, складских помещений, дорог, обустройство ангаров для автотранспорта.

Обычно для возведения жилого дома требуется перевод участка сельхозназначения в другую категорию. Это связано со сбором довольно внушительного пакета и получением соответствующего разрешения от местного муниципалитета.

Исход такого решения весьма неоднозначен: в равной степени можно получить одобрение и отказ. Отсюда возникает вопрос: можно ли строить дом без этой бумажной волокиты? Оказывается, можно, при соблюдении определённых условий.

Участки для личного пользования

Обычно это земли сельскохозяйственного назначения, входящие в территориальные образования садовых товариществ и кооперативов. Согласно действующему законодательству, эти наделы отведены под дачное строительство.

И опять мы сталкиваемся с расплывчатой юридической формулировкой. Что следует понимать под дачным строительством? По нормативным актам, под это определение попадают временные постройки, непредназначенные для всесезонного проживания. Прописаться в таком строении или зарегистрировать его, как объект недвижимости — весьма сложно.

Кроме того, допускается возведение технических построек: навесов, помещений для скота и домашней птицы, теплиц и сараев. Разрешение на строительство перечисленных объектов получать не требуется.

Обратите внимание, что возведение жилого здания, попадающего под определение капитальной постройки, не допускается. Это считается нецелевым использованием выделенного участка.

Кроме того, закон запрещает заниматься любой коммерческой деятельностью, на угодьях, выделенных для ведения личного хозяйства. Чтобы строить дом, потребуется изменение категории земли. Стоит отметить, что для таких участков – это вполне осуществимая процедура.

Фермерские хозяйства

Здесь ситуация выглядит несколько иначе. Земли сельскохозяйственного назначения, отведённые для организации фермерских хозяйств, допускается использовать следующим образом:

организация охотничьих угодий с разведением диких животных;
использование пахотных и плодородных земель для выращивания агрокультур;
обустройство пастбищ, разведение домашней птицы и скота;
строительство складских помещений и других строений, необходимых для обеспечения функциональности фермерского хозяйства.

Учитывая, что самому фермеру тоже нужно где-то жить, последний пункт прямо указывает, что можно строить дом на участке сельхозназначения. Если следовать букве закона, такое разрешение даёт статья № 263 ГК РФ и положения 40, 43 Земельного Кодекса.

Однако есть и некоторые ограничения. В частности, допускается возведение жилого строения не выше 3-х этажей. Зато постройку можно официально зарегистрировать, с присвоением адреса и пропиской для собственника.

Земли сельскохозяйственной деятельности

Под это определение попадают участки сельхозназначения, выделенные для обработки земли и производства растительного сырья. Можно ли строить на этой территории?

По закону допускается строительство некапитальных построек хозяйственного назначения. Сюда относятся ангары, складские помещения, производственные цеха, не противоречащие целевому использованию земли.

Для таких сооружений не требуется разрешение на строительство с последующей регистрацией. Если запланировать капитальную жилую постройку, разрешение на строительство нужно обязательно. В этой ситуации, земли сельскохозяйственного назначения подлежат застройке при соблюдении определённых норм и требований.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Предусмотрены определённые правила владения и эксплуатации таких земель физическими и юридическими лицами .

Сельскохозяйственные земли (СХ-земли) представляют собой возобновляемый природный ресурс, выступающий в определённых видах деятельности и средством производства, а деятельность человека на таких землях регламентируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002.

Согласно п. 2 ст. 77 Земельного кодекса РФ, сельскохозяйственные земли имеют в своём составе наделы земли, предназначенные:

Для непосредственного сельскохозяйственного производства;
Для дорог и коммуникаций, обеспечивающих такое производство;
Для различного вида защитных насаждений и модификаций ландшафта;
Для водных объектов.

К защитным насаждениям относятся предохраняющие поля от выветривания , а также различные насыпи и каналы, регулирующие влажность заболоченной или засушливой почвы.

К водным объектам относятся специальные водоёмы, использующиеся для разведения различных видов рыб.

Виды разрешённого использования СХ-земель

Земли, предназначенные для непосредственного сельскохозяйственного производства, имеют, согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, следующие основные способы использования:

Организация (КФХ);
(ЛПХ) полевого типа;
Занятия и/или огородничеством;
Занятия животноводством и рыбоводством;
Осуществление выпаса скота и сенокошения;
Ведение охотничьего хозяйства;
строительство.

Крестьянско-фермерское хозяйство организуется для производства сельскохозяйственной продукции либо группой лиц, владеющих данным КФХ по долевому принципу, в зависимости от вложенного капитала, либо владельцем-фермером, являющимся индивидуальным предпринимателем, и наёмными работниками.

Согласно ст. 19 закона «О Крестьянском (фермерском) хозяйстве», данная организация с фермером во главе может производить, транспортировать, хранить и реализовывать созданную продукцию.

Индивидуальное подсобное хозяйство может быть реализовано на сельскохозяйственных землях только полевого типа, то есть для выращивания растительных культур или выпаса скота без права возведения жилых и вспомогательно-технических построек с фундаментом (разрешены только временные переносные бытовки).

Земли, выделяемые для садоводства или огородничества, обычно выделяются в общем ареале, в котором пользователи отдельных выделенных участков создают общественное объединение для решения общих задач.

Такое объединение бывает трёх типов:

Потребительский кооператив;
Товарищество;
Некоммерческое партнёрство.

Важно помнить, что ведение хозяйства не в соответствии с видом разрешённого использования данного надела земли наказывается вплоть до отъёма такого надела.

Статусы земель и категории разрешённого использования таких земель имеются на кадастровых картах в органах Росреестра.

Правила пользования землями сельскохозяйственного назначения

Согласно п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ, вести деятельность на земельных наделах, относящихся к сельскохозяйственным землям, могут следующие категории лиц:

Граждане, создающие ЛПХ или КФХ;
Садоводы и огородники;
Казачьи общества;
Подразделения научных и образовательных организаций, относящихся к сельскому хозяйству;
Общины коренных малочисленных этносов.

К последней категории относят малые народы Крайнего Севера, Сибири и . Сельскохозяйственные земли предоставляются таким народам в пользование для целей, соответствующих их традиционному укладу жизни.

Строительство на сельскохозяйственных землях

Возведение жилых и нежилых сооружений на СХ-землях производится в соответствии с видом разрешённого использования таких земель.

Так как все наделы земли, относящиеся к сельскохозяйственной категории, находятся вне границ поселений, то на такие наделы, в соответствии с п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, не распространяется действие градостроительного регламента.

Возведение жилых домов допускается на земельных наделах следующих категорий землепользования:

Крестьянско-фермерские хозяйства;
Садоводческие объединения;
Дачные посёлки;
Охотничьи хозяйства.

В крестьянском хозяйстве может быть построен полноценный дом для проживания фермера-главы хозяйства и его семьи, и в таком доме можно получить регистрацию на постоянной основе. Также допускаются пристройки-бытовки для наёмных работников и технические здания (склады продукции, маслобойни и т.д.).

В садоводческих объединениях и дачных посёлках разрешается строительство жилого дома для отдыха, но получить регистрацию в таком доме затруднительно.

Для этого дачный или садовый домик должен соответствовать необходимым нормам, предъявляемым к жилым помещениям, а многие старые домики таким нормам не отвечают.

На сельскохозяйственных землях для огородничества возводить жилой дом нельзя. К таким землям относятся, например, небольшие арендуемые наделы под посадку картофеля.

Также нельзя строить дом на СХ-землях, предназначенных для ведения полевого личного подсобного хозяйства, так как дома можно возводить только на землях ЛПХ, относящихся к категории земель населённых пунктов.

Важно помнить, что на земельных наделах, представляющих особую природную ценность, запрещено строительство любого типа. К таким землям относят, в частности, участки с большим слоем плодородного чернозёма в экологически чистых районах.

Изменение категории земли

Стремление градостроителей расширить размеры городских поселений можно осуществить путём перевода сельскохозяйственных земель в категорию земель поселений.

Такой перевод, согласно ст. 7 Федерального закона «О переводе земель… из одной категории в другую» от 21.12.2004, возможен только при особых обстоятельствах, связанных с:

Консервацией земель;
Изменением границ населённых пунктов;
Созданием заповедников;
Размещением промышленных объектов;
Переводом непригодных для сельского хозяйства земель в другие категории;
Строительством необходимых дорог и коммуникаций;
Оборонными целями;
Добычей полезных ископаемых;
Размещением социально значимых объектов.

Перевод осуществляется чаще всего для изменения границ поселений (второй случай).

Расширение городских границ может происходить как при переводе приграничных полевых наделов в городские земли для многоэтажного строительства, так и при включении дачных или садовых посёлков в границы города с уже построенными домами.

Для смены категории земли необходимо в земельный комитет местной администрации, приложив к заявлению документ, свидетельствующий о праве собственности на надел, подлежащий переводу в другую категорию земель и указав в заявлении основание для такого перевода.

Важно помнить, что при переводе застроенных дачных посёлков в городской частный сектор такие посёлки должны соответствовать градостроительным требованиям, касающимся не только состояния жилых построек, но и наличия коммуникаций и проходимости таких коммуникаций.

Ширина улиц и тротуаров также должна соответствовать определённым нормам, иначе перевод в городские земли будет невозможным.

Следует знать, что перевод земли из сельскохозяйственной категории в другую невозможен, если наделов земли, подлежащих переводу, превышает среднюю стоимость земель в данной местности более, чем на половину.

Перед подачей заявления на смену категории земли необходимо определиться, для чего такой перевод необходим, так как в некоторых случаях, например, для получения разрешения на строительство дома, достаточно просто поменять вид разрешённого пользования СХ-земли без перевода в другую категорию.

связанной с сельским хозяйством, или же деятельности, не разрешённой для данной категории землепользования, наказывается, согласно ст. 8.8 Федерального закона № 195 (КоАП), штрафом в размере, зависящем от статуса лиц, нарушивших правила пользования землёй, и от конкретных обстоятельств.

Если известна кадастровая стоимость надела, подвергшегося нецелевому использованию, то штрафы назначаются в процентах от кадастровой стоимости надела:

Для физических лиц – от 0,5 до 1 процента, но не менее 10000 рублей;
Для должностных лиц – от 1 до 1,5 процента, но не менее 20000 рублей;
Для – от 1,5 до 2 процентов, но не менее 100000 рублей.

Размер штрафа в пределах, установленных законом, варьируется судьями и стремится к максимуму при нанесении вреда окружающей среде от нецелевого использования земель, особенно когда в деле фигурируют особо ценные плодородные угодья.

При неопределённой кадастровой стоимости надела земли штраф устанавливается в размере от 10 до 200 тысяч рублей, в зависимости от статуса нарушителя и последствий.

Важно понимать, что нарушение правил пользования наделом земли, предоставленным местной исполнительной властью на условиях аренды льготникам для строительства жилья или занятия садоводством может привести к потере права аренды и последующей приватизации надела земли.

Итак, сельскохозяйственные земли можно использовать для растениеводства и животноводства, и в некоторых случаях для возведения личных жилых домов. Чтобы избежать юридических проблем, владельцам земельных наделов важно знать вид разрешённой деятельности на таких наделах и действовать в рамках закона.

Земли сельскохозяйственного назначения РФ располагаются за пределами населенных пунктов. Они предоставляются для осуществления с/х деятельности и выполнения работ, связанных с ней. Рассмотрим далее правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

Общие сведения

Виды земель сельскохозяйственного назначения формируют отдельную категорию ресурсов. К ним относят лучшие территории, считающиеся достоянием страны. В с/х деятельности они выступают не только в качестве пространственно-операционного базиса, но и как основной производственный фактор. В этой связи устанавливается особый правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. ФЗ №101 определяет функции государственных органов по обеспечению контроля над состоянием этих территорий, обязанности лиц, осуществляющих с/х деятельность, стимулирующие меры для повышения качества грунта.

Земли сельскохозяйственного назначения: разрешенное использование

Основным регулирующим нормативным актом в сфере эксплуатации рассматриваемых ресурсов выступает ЗК. В Кодексе присутствует понятие В нее входят:

Земли поселений.
Территории запаса.
Земли с/х назначения.
Водный и лесной фонд.
Рекреационные земли.
Промышленные территории.

В Кодексе также определяется вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Такая категория присваивается участку в соответствии с целями его получения. Сегодня участки приобретаются, как правило, для строительства поселков. В ЗК установлены следующие виды использования земель сельскохозяйственного назначения:

Для ведения производственной с/х деятельности.
Для создания крестьянско-фермерского или личного подсобного х-ва.
Для огородничества или садоводства с возможностью соорудить частный жилой дом.
Для дачного строительства.

При этом в зависимости от целей получения наделов действует тот или иной правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Например, при дачном строительстве в возведенном жилом доме можно прописаться. Если целью будет ведение огородничества или садоводства, то зарегистрироваться в сооружении нельзя.

Важный момент

Многие граждане не знают о том, что для создания загородного поселка нет необходимости переводить участок из одной категории в другую. В этом случае достаточно установить другой вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. В результате поселок будет строиться с возможностью впоследствии зарегистрировать свое проживание. Следует сказать, что изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения - процесс довольно трудоемкий. Он связан с необходимостью собирать множество документов, проводить согласование с разными инстанциями. Тем не менее эта процедура обойдется дешевле и займет меньше времени, чем перевод в другую категорию.

Специфика

В процессе изменения вида допустимого использования участка с "для с/х производства" на "для дачного строительства" имеет место существенное ограничение, которое некоторые владельцы наделов не принимают во внимание. Согласно действующим нормативным актам, территории могут предоставляться для ведения огородничества, дачного строительства, садоводства исключительно гражданам или их объединениям некоммерческого характера. К последним, в частности, относят потребительские кооперативы, товарищества, которых выступает "дачное строительство", "ведение огородничества/садоводства", не могут выделяться юридическим лицам, если они осуществляют предпринимательскую деятельность возмездного характера. К таким коммерческим структурам, в частности, относят акционерные общества, ООО и прочие компании. Эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения либо участков, входящих в их состав, предоставленных на время выполнения строительства линий электропередач, дорожного полотна, линий связи (линейно-кабельных сооружений в том числе), газо-, нефте- и прочих трубопроводов, должна осуществляться при наличии проекта по рекультивации таких наделов для с/х нужд без перевода их в другую предусмотренную в нормативных документах категорию. Указанная документация должна быть утверждена уполномоченными профильными структурами.

Нормативная база

Перечисленные выше типы включены в Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Этот документ необходим для информационного обеспечения работы Комитетов по ресурсам и территориальному устройству, Кадастровой и Регистрационной палат в регионах страны, касающейся учета наделов и оформления сделок с ними.

Субъекты

Сельскохозяйственного назначения предусматривает определение лиц, которым может передаваться та или иная территория. К таким субъектам относят:

Фермерские (крестьянские) хоз-ва.
Граждан, которые создали подсобное хозяйство индивидуального типа, садоводство, огородничество, животноводство.
Казачьи общества.
Хозяйственные объединения и товарищества, производственные кооперативы, унитарные предприятия (муниципальные и государственные), прочие коммерческие организации.
Некоммерческие общества, в том числе религиозные, а также потребительские союзы.
Учебные, опытно- и учебно-производственные, учебно-опытные подразделения при научных и образовательных организациях, осуществляющих подготовку специалистов в области с/х деятельности, общеобразовательных учреждений.

Права на земли сельскохозяйственного назначения имеют также общины малочисленных коренных народов ДВ, Севера, Сибири для сохранения и развития традиционного промысла, образа жизни.

Особенности земель сельскохозяйственного назначения

Они зафиксированы в ст. 79 ЗК. Пастбища, залежи, сенокосы, пашни, территории, занятые виноградниками, садами и прочими многолетними насаждениями, входят в состав земель сельскохозяйственного назначения. Эти участки подлежат особой охране, поскольку имеют приоритетное значение в с/х деятельности. Существуют также особо ценные территории. К ним, в числе прочего, относят территории опытных и производственных подразделений при научных организациях, учебно-опытных отделений образовательных учреждений и другие угодья. Если их кадастровая стоимость выше среднего показателя по городскому округу/муниципальному району, они могут включаться в состав земель сельскохозяйственного назначения, эксплуатация которых в иных целях запрещена.

Предоставление участков

Эту процедуру регламентирует Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В этом и других нормативных актах сформулирован определенный порядок предоставления участков. Так, ст. 81 ЗК регламентирует процедуру передачи территорий для ведения фермерского (крестьянского) или подсобного хоз-ва индивидуального характера. Указанная статья также действует в случае, если вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения определен как "дачное строительство" или "ведение садоводства/огородничества". Среди нормативных актов, регламентирующих процедуру, следует отметить:

ФЗ "О фермерском (крестьянском) хоз-ве".
ФЗ "Об огороднических, садоводческих, дачных некоммерческих гражданских объединений".
Законы субъектов страны, издаваемые в сфере землепользования, и прочие нормативные акты.

ФЗ №101

Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регламентирует отношения, которые касаются распоряжения, владения, пользования участками. Положения акта формулируют ограничения и допущения, которые могут применяться к совершаемым сделкам с этими объектами. Кроме этого, устанавливается порядок владения, распоряжения и пользования долями наделов. Действие нормативного акта распространяется вне зависимости от того, какой определен вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.

Фонд перераспределения

Он формируется по ст. 80 ЗК. Целью этого фонда выступают:

Перераспределение земель для осуществления сельскохозяйственной производственной деятельности.
Формирования и расширения подсобного хоз-ва, принадлежащего гражданину.
Выполнение работы на земле, расширения деятельности.
Ведение огородничества, садоводства, животноводства, сенокошения.

Юридические возможности

Земли сельскохозяйственного назначения в собственности государства или муниципалитета передаются гражданам только в утвержденном порядке. Данное положение установлено ст. 10 ФЗ №101. Так, субъект, которому участок предоставлен в аренду и который осуществляет надлежащую его эксплуатацию, может приобрести его в собственность. Он также может заключить новый арендный договор. Передача территорий сельхозназначения, находящихся в муниципальной/государственной собственности, допускается:

Религиозным объединениям.
Научно-исследовательским учреждениям.
Казачьим объединениям.
Общинам малочисленных коренных народов ДВ, Сибири и Севера для с/х производства, развития и сохранения традиционных форм хозяйствования, промыслов и образа жизни.
Гражданам для выпаса скота, сенокошения.
Образовательным заведениям сельскохозяйственного профиля.

В указанных случаях участки допускается передавать исключительно в аренду. Выкуп таких наделов в собственность не допускается.

Допущения

Закон предусматривает передачу участка, находящегося в собственности муниципалитета и предоставленного в счет долей, фермерскому (крестьянскому) хозяйству или с/х организации, эксплуатирующим его, в аренду или собственность без проведения торгов. Для этого указанные субъекты должны обратиться в соответствующую местную инстанцию с заявлением о заключении арендного соглашения или договора купли-продажи. Это необходимо сделать в течение полугода с даты регистрации права собственности муниципалитета на этот участок. Цена такого надела при этом определяется в размере, не превышающем 15%, - не больше 0.3% его кадастровой стоимости.

Изъятие участков

Конфискация земли у владельца, прекращение права бессрочного (постоянного) пользования, наследуемого (пожизненного) владения, срочного безвозмездного пользования, а также аренды осуществляется в соответствии с ГК, ЗК и ФЗ №101. Принудительное изъятие надела может производиться в судебном порядке, если:

Эксплуатация участка осуществляется с нарушением определенных законодательством требований по рациональному использованию земли, что повлекло за собой значительное снижение качества возделываемого грунта или ухудшение экологического состояния среды.
На протяжении трех и более лет, идущих подряд, с начала владения наделом на нем не производится с/х деятельность или иные работы, связанные с ней.

Во втором случае при расчете срока не учитывается период, в течение которого участок не мог использоваться вследствие стихийного бедствия либо по иным обстоятельствам, делающим эксплуатацию невозможной, а также время, которое необходимо на освоение территории (не более 2-х лет). Принудительное изъятие участка по указанным выше основаниям допускается в случае, если установленные факты не были устранены после назначения соответствующих административных санкций.

Регулирование агротехнических мероприятий

Плодородие земель сельскохозяйственного назначения представляет собой способность грунта удовлетворять потребности культурных растений в воздухе, питательных веществах, тепле, воде, физико-химической и биологической среде, обеспечивать их урожайность. Для поддержания надлежащего качества почвы проводятся соответствующие мелиоративные мероприятия. Их выполнение регламентируется на законодательном уровне. Целями нормативной регламентации мероприятий выступает обеспечение воспроизводства качества почвы при осуществлении субъектами на участках с/х деятельности.

Задачи

Принятый ФЗ, регулирующий порядок воспроизводства плодородия сельскохозяйственных земель, обеспечивает:

Сохранение и улучшение качества почвы.
Формирование благоприятных условий для максимально полного использования природно-хозяйственного потенциала и работы агропромышленного комплекса.
Улучшение продуктивности территорий и их экологического состояния.
Поступление качественного продовольствия населению.
Улучшение социальных и экономических условий в сельской местности.

Данный нормативный акт обеспечивает, таким образом, регулирование отношений, которые возникают между пользователями, владельцами и прочими, в том числе муниципальными/государственными структурами, в сфере обеспечения качества почвы на эксплуатируемых и обрабатываемых территориях. В положениях документа устанавливаются порядок, обязанности, права, ответственность, полномочия субъектов, характер мероприятий, допущения и ограничения мелиоративных работ на местности. Закон регламентирует те отношения и деятельность, которые не урегулированы ЗК и иными нормативными актами страны в сфере природопользования.

Деятельность субъектов

Пользователи, владельцы, собственники, арендаторы участков могут:

Осуществлять агротехнические, мелиоративные, агрохимические, противоэрозионные, фитосанитарные мероприятия, направленные на воспроизводство продуктивности территории.
Получать в законодательном порядке сведения от уполномоченных структур исполнительной власти о качестве почвенного слоя на своих участках, а также информацию о его динамике.
Обращаться в государственные органы, местные инстанции МО и прочие организации с заявлениями, жалобами, предложениями, касающимися вопросов обеспечения плодородия почвы, получать обоснованные и своевременные ответы.
Реализовывать иные права, если их осуществление не противоречит нормативным государственным и региональным документам.

Обязанности лиц

Собственники, арендаторы, пользователи, владельцы участков, обладающие статусом товаропроизводителей, осуществляющих сельскохозяйственную деятельность, должны:

Выпускать продукцию способами, посредством которых обеспечивается сохранение и воспроизводство продуктивности территории. Применяемые методы должны ограничивать или полностью исключать неблагоприятное влияние их производственной деятельности на окружающую среду. Это требование, в числе прочего, распространяется на выпуск товаров на основе научно-обоснованного чередования культурных сортов в севообороте.
Осуществлять разработку системы возделывания почвы на закрепленных участках. Она должна иметь экономическое и научное обоснование и обеспечивать выпуск с/х продукции при сохранении продуктивности грунта на эксплуатируемых территориях.
Разрабатывать технологические карты, основанные на сформированной системе земледелия.
Заполнять шнуровые книги сведениями о полях севооборота.
Выполнять мелиоративные, агрохимические, фитосанитарные, агротехнические, противоэрозионные мероприятия, согласно технологическим картам. При этом должны соблюдаться правила, регламенты, нормативы, стандарты, установленные профильными структурами.
Предоставлять в законодательном порядке уполномоченным исполнительным службам информацию о состоянии качества почвы на эксплуатируемых участках сельскохозяйственного назначения.
Обеспечивать содействие выполнению контрольно-проверочных мероприятий в сфере охраны окружающей среды.
Информировать профильные уполномоченные исполнительные структуры о фактах деградации почвы на землях сельскохозяйственного назначения, загрязнении грунта на участках, которые находятся в пользовании либо владении, а также граничат с эксплуатируемыми территориями.
Исполнять иные обязанности, предусмотренные в нормативных актах.

Заключение

Земли сельхозназначения являются особо ценными естественными ресурсами государства. В настоящее время особую актуальность приобрел вопрос о рациональной эксплуатации территорий, отведенных для осуществления с/х производства и прочей деятельности, с ним связанной. Необходимо учитывать, что земля, как и прочие природные ресурсы, присутствуют в ограниченном количестве. Вместе с этим, она выступает как основной источник продуктов питания населения. Для сохранения и обеспечения восстановления продуктивности почвы должны выполняться соответствующие мероприятия. Однако выполнять их необходимо рационально и грамотно. Немаловажное значение для сохранения земельных ресурсов и правильного их использования имеет контроль оборота участков.