Was ist der Unterschied zwischen dem Kauf einer Wohnung in einem Neubau im Rahmen der DDU, der Wohnungsbaugenossenschaft und des Graumodells? Kauf einer Wohnung: DDU oder Wohnungsbaugenossenschaft, welche Vertragsoption Sie wählen sollten. Vorteile des Wohnungskaufs im Rahmen von DDU

Der sicherste Weg zum Kauf von Wohnungen in Neubauten ist der Abschluss eines DDU- oder Kapitalbeteiligungsvertrags. Die im Bundesgesetz Nr. 214 geregelte Norm schützt den Käufer vor Doppelverkäufen und bietet bessere Chancen auf eine rentable Hypothek. Allerdings können Sie mit DDU nur in 60 % der Neubauten eine Wohnung in Moskau kaufen. Welche Verkaufssysteme nutzen andere Entwickler? Und warum wählen sie sie aus?

Neben dem Beteiligungsvertrag gelten zwei weitere Formen des Wohnungsverkaufs als legal: der Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft (HBC) und der Erwerb eines Wohnungsbauzertifikats. Die Wahl eines bestimmten Schemas durch den Entwickler wird von den Umständen bestimmt. Wichtig: Sie können eine vertragliche Vereinbarung mit Co-Investoren abschließen, wenn die Arbeiten bereits im Gange sind und eine Baugenehmigung vorliegt. Die Mittel der Gesellschafter werden einem bestimmten Objekt zugewiesen. Die Genehmigungsdokumente garantieren, dass der Bau rechtmäßig ist und das Projekt alle Genehmigungen und Prüfungen bestanden hat. Die Erteilung einer Baugenehmigung ist jedoch ein komplexer und oft verzögerter Prozess, weshalb viele Unternehmen es vorziehen, den Wohnungsverkauf zu eröffnen, ohne das Dokument bereits erhalten zu haben. Darüber hinaus „bindet“ die DDU Entwicklungsunternehmen gewissermaßen die Hände, und diese Situation ist nicht für jeden geeignet.

Darüber hinaus muss jeder Kapitalbeteiligungsvertrag bei Rosreestr registriert werden. Und auch dieser Vorgang braucht Zeit. Dadurch bleibt das Geld des Gesellschafters auf dem Weg zum Bauträger stecken, der gezwungen ist, sich nach anderen Quellen der Baufinanzierung umzusehen. Daher greifen Unternehmen auf andere Vertriebsmodelle zurück. Lassen Sie uns kurz über die Vor- und Nachteile jedes einzelnen davon sprechen.

DDU: Die Haftung des Bauträgers ist geregelt

DDU ist ein System, das die Rechte des Käufers am besten schützt. Verkäufe durch DDU bestätigen, dass das Projekt von allen Behörden genehmigt wurde. Wenn der Entwickler die Aufgabe nicht erfüllt, kann der Gesellschafter den Vertrag kündigen und eine Rückerstattung und eine Vertragsstrafe verlangen.

Profis: obligatorische staatliche Registrierung. Garantierter Schutz vor Doppelverkäufen. Möglichkeit zum Abschluss einer rentablen Hypothek (Banken betrachten Neubauten mit Verkauf unter DDU als risikoarme Objekte und sind bereit, ihnen Kredite zu gewähren).

Minuspunkte: Für die Zeit nach Baufertigstellung können Sie keinen Ratenzahlungsplan beantragen. DDU übernimmt keine Garantie dafür, dass das Projekt abgeschlossen wird. Eine solche Vereinbarung schützt nicht vor der Verletzung von Baufristen.

Wohnungsbaugenossenschaft: mehr Freiheit – weniger Garantien

Eine weitere legitime Regelung für den Verkauf von Wohnungen, die in 214-FZ vorgesehen ist. Etwa 5-6 % der Neubauten in Moskau und der Region Moskau werden über Wohnungsbaugenossenschaften verkauft. Das Programm ist bei großen Entwicklern (PIK Group, Vedis Group) beliebt und hat seine Machbarkeit auf dem Immobilienmarkt bewiesen.

Profis: Das Aktionärsregister schützt vor Doppelverkäufen. Möglichkeit langfristiger Ratenzahlungen (auch nach Inbetriebnahme des Hauses). Die Möglichkeit, den Baufortschritt zu beeinflussen (z. B. im Falle einer Insolvenz des Bauträgers ein Haus in Eigenregie fertigzustellen).

Minuspunkte: Die Vereinbarung unterliegt keiner staatlichen Registrierung. Das Eigentum wird erst nach vollständiger Zahlung des Anteils eingetragen. Die Einhaltung der Baufristen wird nicht überwacht. Der Entwickler kann bei Verstößen gegen Vereinbarungen nicht haftbar gemacht werden.

Zertifikate: fast nie verwendet

Der Bauträger gibt Wertpapiere (Zertifikate) aus, deren Stückelung jeweils dem Preis der Wohnung entspricht. Der Bauträger verpflichtet sich, die Wohnung später an den Zertifikatsinhaber zu übertragen.

Profis: Der Bauträger muss das Grundstückseigentum anmelden und eine Baugenehmigung einholen. Der Staat kontrolliert die Aktivitäten des Entwicklers als Teilnehmer am Finanzmarkt.

Minuspunkte: Im Allgemeinen ist es sowohl für den Entwickler als auch für den Käufer unpraktisch, daher wird das System äußerst selten verwendet.

Graue Regelungen für den Wohnungsverkauf

Sie werden zusammen mit legalen Verkaufsmechanismen eingesetzt. Am beliebtesten ist der Abschluss eines vorläufigen Kaufvertrags. Dies stellt an sich keinen Verstoß gegen das Gesetz dar, hat jedoch nichts mit legitimen Immobilienverkaufsprogrammen zu tun. Die Rechte des Käufers sind in dieser Situation überhaupt nicht geschützt, da der Vorvertrag lediglich die Absichten beider Parteien festhält, sie jedoch nicht zur Durchführung des Geplanten verpflichtet. Das heißt, eine solche Vereinbarung verpflichtet den Bauträger nicht dazu, die Wohnung in das Eigentum des Käufers zu übertragen. In diesem Fall überweist der Anteilseigner dem Projektträger einen Betrag, der als „Sicherheitszahlung“ gilt. Der Gesellschafter hat weder Anspruch auf die Wohnung noch die Möglichkeit, die Tatsache der Investition nachzuweisen, wenn der Bauträger die Immobilie nicht überträgt. Bei unvollendeten Bauarbeiten kann der Käufer lediglich die Kaution zurückerstatten.

Weder der vorläufige Kauf- und Verkaufsvertrag (PDPA) noch der sogenannte vorläufige DDU haben tatsächlich etwas mit 214-FZ zu tun und sind nicht bei der Registrierungskammer registriert. Und gleichzeitig kann niemand einen skrupellosen Bauträger davon abhalten, eine Wohnung mehrmals zu verkaufen.

Meinung des Maklers

Immobilienagenturen verkaufen bevorzugt Neubauten, die unter 214-FZ verkauft werden. Die optimale Option für Moskauer Immobilienmakler ist das DDU, da dieses System transparent, für den Käufer verständlich und gesetzlich klar geregelt ist. Es ist für Agenturen am einfachsten, mit ihnen zusammenzuarbeiten. Zu den Favoriten zählen auch Verkäufe über Wohnungsbaugenossenschaften. Allerdings werden bei Genossenschaften die Bauträger selbst zu Verkaufsorganisatoren und verkaufen Wohnungen meist selbst, ohne Einschaltung von Immobilienagenturen.

Aber die Makler selbst stellen klar, dass bei der Entscheidung, ob man mit einem Bauträger zusammenarbeitet oder nicht, letztendlich nicht nur das Schema für den Verkauf von Wohnungen wichtig ist, sondern auch die Marge der Agentur, das Portfolio der zum Verkauf stehenden Projekte und die exklusiven Verkaufsrechte.

Viele denken darüber nach, ihre Lebensbedingungen zu verbessern, und richten ihr Augenmerk nicht auf Zweitwohnungen, sondern auf Neubauten. Ein Hindernis für viele sind jedoch die Wohnkosten in Neubauten, die um ein Vielfaches höher sein können als die Kosten für eine Altbauwohnung. Durch den Kauf einer Immobilie per Vertragsabschluss oder den Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft können die Kosten deutlich gesenkt werden. Wir werden weiter über die Vor- und Nachteile dieser Optionen sprechen und darüber, was besser zu wählen ist.

Die Konzepte einer Vereinbarung über die gemeinsame Beteiligung am Bau und einer Wohnungsbaugenossenschaft

Viele Menschen stellen sich bei der Auswahl der Kaufmethode für ein Haus die folgenden Fragen:
„Was soll man wählen – Wohnbaugenossenschaft oder Vorschulgebäude?“
„Ab wann werden sie finanziell davon profitieren?“
„Werden sie vor den Handlungen oder Unterlassungen skrupelloser Entwickler geschützt sein?“

Gemäß dem Bundesgesetz „Über Mehrfamilienhäuser und andere Immobilienobjekte und über Änderungen bestimmter Rechtsakte der Russischen Föderation“ Vereinbarung über die gemeinsame Beteiligung am Bau ist eine Vereinbarung zwischen dem Bauträger und dem Teilnehmer am gemeinsamen Bau, in deren Rahmen sich der Bauträger verpflichtet, innerhalb einer bestimmten Frist ein Mehrfamilienhaus in Betrieb zu nehmen und dem Bauteilnehmer ein vorgegebenes Immobilienobjekt (Wohnung) zu übertragen, das Der Baubeteiligte wiederum verpflichtet sich zur vertragsgemäßen Zahlung.

Wohnungs- und Baugenossenschaft ist eine freiwillige Vereinigung von Bürgern, die sich mit dem Ziel zusammengeschlossen haben, ihr Kapital für den Bau eines Wohngebäudes zu bündeln. Eine solche Vereinigung gemäß Art. 50 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sind gemeinnützige Organisationen, also juristische Personen.

So entwickelt sich im ersten Fall die Beziehung zwischen einem einzelnen Aktionär und dem Bauträger und im zweiten Fall zwischen Menschen, die ein gemeinsames Ziel verbinden, und dem Bauträger.

Unterschiede zwischen einer Wohnungsbaugenossenschaft und einer Vereinbarung über Mitbeteiligung am Bau

Bei der Entscheidung, welcher Vertrag geschlossen werden soll, ist auf die wesentlichen Unterschiede zu achten.

1. Der Moment des Abschlusses. Vereinbarung über die gemeinsame Beteiligung am Bau gemäß Art. 4 des Bundesgesetzes „Über die Beteiligung am gemeinsamen Bauen“ gilt ab dem Zeitpunkt seiner staatlichen Registrierung als abgeschlossen, ein Vertrag mit einer Wohnungsbaugenossenschaft hingegen tritt mit seiner Unterzeichnung in Kraft. Die staatliche Registrierung bietet dem Immobilienkäufer mehr Garantien, da sie die Möglichkeit eines Weiterverkaufs der Wohnräume ausschließt. Nach der staatlichen Registrierung wird der Immobiliengegenstand genau definiert, der auf den Aktionär übertragen wird, der den Vertrag abgeschlossen hat.
2. Kosten der gekauften Immobilie. Die Kosten für den Erwerb von Wohnraum im Rahmen einer Wohnungsbaugenossenschaft sind in der Regel niedriger als beim gemeinsamen Bauen, sie können sich jedoch während des Baus aufgrund zusätzlicher Kosten des Bauträgers ändern, die zum Zeitpunkt des Abschlusses nicht berücksichtigt wurden (oder werden konnten). Vereinbarung. hat einen festen Betrag, da die Kosten auf der Grundlage der Fläche der gekauften Wohnung berechnet werden und die Kosten für einen Quadratmeter vom Bauträger unter keinen Umständen einseitig geändert werden können. Dies deutet auf eine größere Vertragsstabilität und eine bessere Kalkulationsfähigkeit der Baubeteiligten hin.
3. Festlegung der Baufristen und Verantwortung bei deren Verletzung. Im Vertrag über die Mitwirkung am Bau ist die Frist für die Lieferung des Objekts klar festgelegt; für die Verletzung dieser Fristen haftet der Bauträger gemäß Art. 395 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation, Bundesgesetz „Über die Teilnahme am gemeinsamen Bau“ in Form einer Strafe für jeden Tag der Verspätung sowie „Über den Schutz der Verbraucherrechte“, die in Form von ausgedrückt werden Bußgelder im Rahmen dieses Gesetzes, da Baubeteiligte als Verbraucher anerkannt sind. Ein Vertrag mit einer Wohnungsbaugenossenschaft darf keine Klausel enthalten, die den genauen Termin für die Fertigstellung der Bauarbeiten festlegt. Auch wenn eine solche Klausel vorliegt, sehen die Gesetzgebung und die Gerichtspraxis die Erhebung solcher Strafen wie beim gemeinsamen Bauen nicht vor. Dadurch wird der Bauträger beim gemeinsamen Bauen seiner Verantwortung stärker nachkommen.
4. Zahlungen im Rahmen dieser Vereinbarungen leisten. Der Vertrag über die Mitwirkung am Bau sieht vor, dass der Teilnehmer während der gesamten Bauzeit des Hauses finanzielle Mittel einbringt. Bei Vertragsabschluss wird der Zahlungsplan so erstellt, dass das Ende der Zahlungen mit dem Ende der Bau- und Inbetriebnahmearbeiten des Hauses zusammenfällt. Eine Überschreitung dieser Frist, also ein Verstoß gegen den Zahlungsplan, stellt einen Verstoß des Aktionärs dar, sofern sich aus dem Vertrag oder einer Zusatzvereinbarung dazu nichts anderes ergibt. Im Gegensatz zum gemeinschaftlichen Bauen kann eine Wohnungsbaugenossenschaft eine längere Zahlungsfrist vorsehen, allerdings werden auf den Betrag Zinsen in der vertraglich festgelegten Höhe erhoben. Darüber hinaus zahlt jeder Gesellschafter regelmäßige Beiträge für die Mitgliedschaft in der Genossenschaft, die nicht im Preis der gekauften Wohnung enthalten sind. Durch die Reduzierung der monatlichen Zahlung durch eine Verlängerung der Zahlungsfrist kann der Wohnungskäufer also am Ende einen größeren Geldbetrag ausgeben.
5. Merkmale der Vertragsbeendigung. Bei Nichteinhaltung der Vertragsbedingungen durch den Bauträger, beispielsweise bei Verzögerungen bei der Lieferung des Objekts, hat der Mitbauteilnehmer das Recht, die Auflösung des Mitbauvertrags und die Rückgabe zu verlangen nicht nur der gezahlte Betrag, sondern auch alle Strafen im Einklang mit dem Gesetz. Eine solche Möglichkeit gibt die Wohnungsbaugenossenschaft dem Gesellschafter nicht; beim Austritt aus der Genossenschaft kann der Gesellschafter lediglich die Rückerstattung der an ihn gezahlten Anteile verlangen, die von jedem Genossenschaftsmitglied gezahlten Mitgliedsbeiträge werden jedoch nicht erstattet. Daraus folgt, dass die Beendigung des Vertrages über die Mitbeteiligung am Bau eine zusätzliche finanzielle Entschädigung ermöglicht und der Austritt aus der Genossenschaft in jedem Fall mit finanziellen Einbußen verbunden ist.

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Allein durch die Betrachtung der Unterschiede in diesen Rechtsbeziehungen dürfte für viele nicht ganz klar sein, nach welchen Aspekten sie sich für die eine oder andere Vereinbarung entscheiden. Schauen wir uns als nächstes die positiven Aspekte der Vereinbarungen an.

Positive Aspekte einer gemeinsamen Beteiligungsvereinbarung am Bau

• Vereinbarung über die Beteiligung am gemeinsamen Bauen kann erst abgeschlossen werden, wenn der Bauträger alle erforderlichen Genehmigungen erhalten hat. Somit hat ein potenzieller Baubeteiligter vor Vertragsunterzeichnung die Möglichkeit, sich mit den Entwurfsunterlagen, Prüfungen und Eigentumsunterlagen für das Grundstück vertraut zu machen. Dadurch kann eine Person sicher sein, dass der Bau von den Aufsichtsbehörden genehmigt wurde und das Haus selbst gemäß dem Projekt alle festgelegten staatlichen Standards erfüllt.
• Darüber hinaus verfügt eine Person bei der Entscheidung für den Kauf eines Eigenheims in der Regel über einen bestimmten Geldbetrag und möchte sofort wissen, wie viel ihn der Kauf kosten wird. Wie oben erwähnt, Die Kosten einer Immobilie werden in diesem Fall anhand ihrer Fläche ermittelt. Der Vertrag über die Mitbeteiligung am Bau erlaubt es dem Bauträger nicht, die Kosten für einen Quadratmeter Fläche zu ändern. Dies ist zweifellos ein Vorteil des Vertrags, da der Baubeteiligte seinen Zahlungsplan bis zum Ende der Bauarbeiten berechnet sieht.
• Vereinbarung über die gemeinsame Beteiligung am Bau gemäß dem Gesetz, kann auf Initiative des Aktionärs gekündigt werden, wenn der Entwickler gegen seine Bedingungen verstößt. Dies ist eine seiner positivsten Eigenschaften. Kommt das Bauunternehmen seinen Verpflichtungen nicht nach, muss es alle erhaltenen Gelder zurückzahlen, entstandene Verluste kompensieren und Strafen zahlen. Der Gesetzgeber versuchte, die Interessen der Aktionäre in dieser Angelegenheit so weit wie möglich zu schützen.

Positive Aspekte des Vertragsabschlusses mit einer Wohnungsbaugenossenschaft

• Der wichtigste positive Aspekt einer solchen Vereinbarung ist ihre finanzielle Seite. Die monatliche Zahlung ist in diesem Fall deutlich geringer als beim Abschluss eines Beteiligungsvertrages am Bau, da der Gesellschafter nach der Inbetriebnahme des Hauses Zahlungen leisten kann. Die positive Seite des Vertrages sind somit die geringeren Kosten der Wohnung.
• Darüber hinaus Mitglieder der Genossenschaft leichter, seine Aktivitäten zu kontrollieren als Aktionäre mit gemeinsamer Beteiligung am Bau. Als Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft hat der Gesellschafter das Recht, von ihm einen Bericht über die geleistete Arbeit und die aufgewendeten Mittel zu verlangen.

Schlussfolgerungen:

1. Jeder wählt die Art und Weise des Immobilienerwerbs, die am besten zu ihm passt. Ein Vergleich zeigt jedoch, dass eine Vereinbarung über eine gemeinsame Beteiligung am Bau die Rechte der Aktionäre besser schützt und daher eine zuverlässigere Möglichkeit zum Wohnungserwerb darstellt.
2. Eine Wohnungsbaugenossenschaft sollten Sie hierfür nur aus Spargründen wählen, doch oft stellen solche Einsparungen ein unzumutbares Risiko für die Gesellschafter dar.
3. Wenn Sie sich für eine Art Immobilienkauf entscheiden, sollten Sie den Ruf des Entwicklers nicht vergessen, der sich im Laufe der Jahre entwickelt hat.

Was sind Wohnungsbaugenossenschaften und Wohngemeinschaften? ZhSK ist eine Wohnungsbaugenossenschaft, also ein Zusammenschluss natürlicher oder juristischer Personen zum gemeinsamen Bau von Mehrfamilienhäusern.

Der Begriff einer Wohnungsbaugenossenschaft ist im Wohnungsgesetzbuch (Artikel 110) definiert. Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert Wohnungsgenossenschaften als gemeinnützige Organisationen, deren Existenzzweck nicht auf die Erzielung von Gewinn gerichtet ist.

In manchen Fällen Die Gesetzgebung erlaubt gemeinnützigen Organisationen, kommerzielle Aktivitäten auszuüben Dies muss jedoch mit dem Zweck ihrer Entstehung in Zusammenhang stehen (Artikel 50 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation).

Diese Gesetzesvorschrift gilt nicht für Wohnungsbaugenossenschaften. Darüber hinaus sind die Bestimmungen des Bundesgesetzes „Über gemeinnützige Organisationen“ nicht auf Wohnungsbaugenossenschaften anwendbar.

Daher sieht die Rechtslage von Wohnungsbaugenossenschaften seltsam aus – es handelt sich zwar nicht um gemeinnützige Organisationen, gleichzeitig ist es ihnen aber untersagt, gewerbliche Tätigkeiten auszuüben. Das ist so etwas wie eine Partnerschaft, die Geld sammelt, den Bau bezahlt und dann das fertige Objekt abnimmt.

Im Gegensatz zu Wohnungsbaugenossenschaften DDU ist keine Organisation, sondern eine Anlageform. Die Abkürzung steht für simply – Kapitalbeteiligungsvertrag.

Die Menschen investieren ihr Geld einfach entsprechend den Kosten ihrer Wohnung in ein im Bau befindliches Wohnhaus.

Der Vertrag kommt zwischen dem Anteilseigner und der Entwicklungsgesellschaft zustande, also zwischen einer juristischen Person und einer natürlichen Person.

Referenz. Die Rechtsbeziehungen zwischen diesen Personen werden gemäß den Bestimmungen des Gesetzes N214-FZ geregelt, das üblicherweise „Über die Teilnahme am gemeinsamen Bau“ heißt.

Und noch eine Feinheit: Bei der Gründung von Wohnungsbaugenossenschaften und öffentlichen Wohnungsbaugenossenschaften entstehen Kategorien wie Bauträger und Anteilseigner.

Was ist der grundlegende Unterschied?

Wie unterscheidet sich eine Form der Beteiligung am Wohnungsbau von einer anderen? Es gibt sicherlich Unterschiede. Vor nicht allzu langer Zeit gibt es für jeden von ihnen eigene Vorschriften.

Zuvor wurde gesagt, dass es sich um eine offizielle Organisation handelt, eine Form der Interaktion zwischen zukünftigen Bewohnern und Bauherren. DDU ist die direkte Interaktion von Einzelpersonen (zukünftigen Bewohnern) mit Entwicklern.

Dieser Unterschied wirkt sich auch auf Vertragsbeziehungen aus. Verträge für Wohnungsbauleistungen und DDS weisen folgende Unterschiede auf:

1. Der Anteilsbeteiligungsvertrag muss beim Federal Registration Service registriert werden, ähnlich wie der Kauf- und Verkaufsvertrag für Immobilien. Ein in einer Wohnungsbaugenossenschaft geschlossener Vertrag muss nicht beim Bundesregistrierungsamt registriert werden.
2. Im Anteilsvertrag werden die Wohnkosten sofort in konkreten Beträgen festgelegt; nach der Inbetriebnahme des Hauses ändern sich diese Kosten nicht. Bei der Zusammenarbeit mit Wohnungsbaugenossenschaften haben Bauträger das Recht, den Wohnungspreis bei steigenden Kosten zu ändern.
3. Das Bundesgesetz Nr. 214 legt den Zeitrahmen für die Fertigstellung der Bauarbeiten klar fest. Der Entwickler trägt die finanzielle Verantwortung für Verstöße gegen die vereinbarten Bedingungen. Der Bau auf der Grundlage von Beziehungen zu Wohnungsbaugenossenschaften ist nicht durch Fristen geregelt, daher trägt der Bauträger keine Verantwortung für den Zeitpunkt seiner Tätigkeit.
4. Entscheidet sich der Bauträger, den Bau und den Vertrag aufzugeben, ist er verpflichtet, das gesamte investierte Geld an die Aktionäre zurückzuzahlen. Aber niemand gibt den Genossenschaftsmitgliedern solche Garantien. Der Entwickler kann einen Teil des investierten Geldes zurückgeben oder gar nichts zurückgeben. Das Vertragssystem sieht solche Maßnahmen nicht vor.
5. haben das Recht, nicht den gesamten Betrag auf einmal zu zahlen.

   Aktionäre haben solche Rechte nicht. Sie sind verpflichtet, die Bezahlung ihrer Wohnung bis zum Fertigstellungstermin der Bauarbeiten abzuschließen.

6. Ratenzahlungen im Rahmen einer Baugemeinschaftsvereinbarung haben keinerlei Einfluss auf den Preis der Wohnung. Erfolgt der Bau im Rahmen einer Vereinbarung mit einer Genossenschaft, erhöht sich bei Ratenzahlung der gezahlte Betrag.
7. Ein Bauträger, der im Rahmen eines gemeinsamen Bauvertrags arbeitet, muss vor Beginn des Verkaufsverfahrens alle Genehmigungsunterlagen an den Bundessteuerdienst senden. Bei der Zusammenarbeit mit Wohnungsbaugenossenschaften ist dies nicht erforderlich.

Mit den grundlegenden Unterschieden zwischen Wohnungsbaugenossenschaften und öffentlichen Wohnungsbaugenossenschaften können Sie sich im Video vertraut machen:

Jetzt kennen Sie den Unterschied zwischen Wohnungsbaugenossenschaften und Vorschulgenossenschaften.

Welche Vereinbarung ist vorzuziehen?

Solche Wohnungskäufe sind immer mit Risiken verbunden. Einen vollständigen Schutz vor Problemen gibt es bei keiner Art von Vertrag.. Beispielsweise sind Käufer-Gesellschafter gegen Doppelverkäufe versichert und Käufer einer Genossenschaft können in eine bereits bewohnte Wohnung einziehen (Empfehlungen zur Risikovermeidung beim Kauf einer Wohnung im Rahmen eines Wohfinden Sie unter).

Schließlich ist niemand vor Naturkatastrophen, Erschütterungen auf dem Baustoffmarkt, finanziellen Problemen und schließlich der Insolvenz des Bauträgers gefeit.

Sie müssen je nach Situation die günstigste Vertragsoption wählen. Allerdings am meisten Das Wichtigste bei dieser Wahl sind zuverlässige Informationen über das Entwicklerunternehmen.

Versuchen Sie, ein Unternehmen zu wählen, das schon lange auf dem Wohnungsmarkt tätig ist, sich gut bewährt hat und vor allem im Rahmen von Verträgen mit Aktionären und Genossenschaften gebaut hat. Ein Unternehmen, das Konflikte mit seinen Investoren vermieden hat, ist es wert, dass Sie mit ihm eine Vereinbarung treffen.

Wenn Sie nicht genug Geld haben, um anzufangen, können Sie einer Genossenschaft beitreten, in der Hoffnung, dass sich Ihre finanziellen Verhältnisse während des Hausbaus verbessern. Wenn Sie über genügend Geld für eine erste Anteilszahlung für günstigen Wohnraum verfügen, ist es besser, einen Shared-Sharing-Vertrag abzuschließen.

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Sie können eine Wohnung erwerben, indem Sie einen Vertrag mit der DDU oder einer Wohnungsbaugenossenschaft unterzeichnen. Die Unterschiede zwischen ihnen sind in den Gesetzen Nr. 214 und Nr. 215 geregelt, die 2004 auf Bundesebene verabschiedet wurden.

Möglichkeiten, ein Haus zu kaufen

Ein Beteiligungsvertrag (DPA) bedeutet, dass der Kunde sein eigenes Geld investiert und das Recht hat, anschließend vom Bauträger eine Wohnung in Höhe der bezahlten Quadratmeter zu verlangen.

Der Abschluss eines Vertrages mit einer Wohnungsbaugenossenschaft (HBC) ist eine riskantere Methode, da das eingezahlte Geld eine Anteilsvergütung für die Mitgliedschaft in dieser Genossenschaft darstellt und nicht den Erhalt einer Wohnung in dieser Genossenschaft als Ergebnis der Baufertigstellung garantiert.

Verträge mit Wohnungsbaugenossenschaften oder öffentlichen Wohnungsbaugenossenschaften haben die einzige Gemeinsamkeit – den Wunsch der Bürger, die sie unterzeichnet haben, Eigentum an einer Wohnung zu erwerben.

Charakteristische Merkmale von Verträgen

Der wesentliche Unterschied zwischen einem Vertrag mit einer Wohnungsbaugenossenschaft und einem DDU liegt in den Konsequenzen, die nach seiner Unterzeichnung eintreten: Der Beitritt zu einer zufällig ausgewählten Genossenschaft erhöht das Risiko, dass ein Aktionär Opfer eines betrügerischen Plans wird. Diese Vereinbarungen unterscheiden sich in anderer Hinsicht:

Wichtig! Der Abschluss von Zusatzvereinbarungen, die nicht den Bestimmungen der Hauptbeteiligungsvereinbarung entsprechen, ist nicht zwingend. Bevor Sie einen Vertrag mit einer Wohnungsbaugenossenschaft abschließen, sollten Sie sicherstellen, dass der Bauträger eine Klausel aufgeschrieben hat, die eine Erhöhung der Kosten für 1 m2 ausschließt.

Merkmale der Eigenkapital- und Aktienkonstruktion

Die Vor- und Nachteile des Wohnungskaufs als Aktionär oder Anteilseigner sind wie folgt:

Die Registrierung eines Vertrags mit Rosreestr vor Baubeginn ist ein langwieriger Prozess, schließt jedoch die Möglichkeit aus, eine Wohnung in die Hände mehrerer Aktionäre zu verkaufen. Bei einer Transaktion über Wohnungsbaugenossenschaften ist die Anwesenheit von zwei oder mehr Eigentümern keine Seltenheit.

Der Endpreis pro 1 m2 vom Aktionär unterscheidet sich nicht vom ursprünglichen Preis, übersteigt jedoch die Kosten einer Wohnung derselben Fläche im Besitz eines Genossenschaftsmitglieds.

Nachdem der Bauträger einen Preis für 1 m2 festgelegt hat, ist er nicht berechtigt, diesen im Rahmen der Bedingungen des gemeinsamen Bauens zu ändern. Ein Vorschlag seinerseits, eine Zusatzvereinbarung zu unterzeichnen, die eine Preiserhöhung um 1 m2 vorsieht, kann vom Aktionär aus rechtlichen Gründen abgelehnt werden. Darüber hinaus hat die Person, die die DDU unterzeichnet hat, in einer solchen Situation das Recht, die Kündigung des Hauptvertrags, die Rückerstattung bereits gezahlter Gelder und die Zahlung einer Vertragsstrafe zu verlangen.

Gemäß den Bedingungen der Vereinbarung mit der Wohnungsbaugenossenschaft kann deren Vorsitzender den Preis pro 1 m2 in jeder Phase des Hausbaus im Einvernehmen mit den anderen Mitgliedern der Wohnungsbaugenossenschaft erhöhen.

Eine Verletzung der Fristen für die Inbetriebnahme des Hauses ist für den Bauträger bei der Unterzeichnung der DDU finanziell unrentabel, da der Gesellschafter dadurch das Recht hat, für jeden Tag der Verspätung eine Vertragsstrafe zu verlangen. Das Gesetz sieht nur zwei Monate über die vertraglich vereinbarte Laufzeit hinaus vor, in denen der Bauträger verpflichtet ist, alle rechtlichen Fragen zu klären und den Eigentümern ihre Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Die Unterzeichnung einer Zusatzvereinbarung zur Verlängerung der Frist für die Übergabe des Hauses ist das Recht des Aktionärs und nicht seine Pflicht.

In dieser Angelegenheit ist eine Kapitalbeteiligung besser als der Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft, da im Vertrag mit der Wohnungsbaugenossenschaft keine klaren Termine für den Beginn und die Fertigstellung des Hausbaus festgelegt sind. Dem Bauträger entstehen dementsprechend auch keine finanziellen Belastungen in Form von Strafen.

Der Unterschied zwischen Gesellschafter und Gesellschafter liegt auch darin, dass gute Baugenossenschaften ihren Mitgliedern Ratenzahlungspläne anbieten, die nicht davon abhängen, ob das Haus geliefert wurde oder sich im Bau befindet. Der Aktionär ist in diesem Recht eingeschränkt und verpflichtet, den gesamten Betrag nach Abschluss der Bauarbeiten zu zahlen.

Zum Zeitpunkt des Baubeginns eines Mehrfamilienhauses gemäß DDU war das Projekt genehmigt und alle Genehmigungsunterlagen lagen vor. Dies ist eine Garantie dafür, dass bei der Inbetriebnahme des Hauses die Anzahl der Stockwerke und das Vorhandensein/Fehlen von Anbauten den ursprünglich genannten Bedingungen entsprechen.

Wie das Genossenschaftshaus aussehen soll, entscheiden die Mitglieder durch Abstimmung. Sollte es jedoch notwendig sein, weitere Gesellschafter zu gewinnen, kann es sein, dass das Haus am Ende eine Etage höher oder eine Treppe größer wird als ursprünglich vereinbart.

Der Anteilsvertrag definiert klar die zwingenden Bedingungen für seine Beendigung und Rückgabe von Geldern, was es für den Anteilseigner schwierig macht, die Beziehungen zum Entwickler zu beenden. Beim Abschluss eines Vertrages mit einer Wohnungsbaugenossenschaft treten weitere Fallstricke auf: Der Weiterverkauf einer solchen Immobilie ist mühsam, da der neue Eigentümer gezwungen ist, der Genossenschaft beizutreten.

Vor Erhalt einer Eigentumsbescheinigung muss eine Kontrollvermessung der Wohnung unter Beteiligung eines BTI-Mitarbeiters durchgeführt werden. Bei einem Gesellschafter sind zusätzliche Quadratmeter unbedingt von ihm zu zahlen.

Wenn Sie eine Wohnung im Rahmen einer Wohngemeinschaft erhalten, ist es bei Unterschieden zwischen bezahlten und erhaltenen Quadratmetern möglich:

• die Verweigerung des Erwerbs von Eigentumsrechten an dieser Wohnung mit der weiteren Aufforderung zur Zahlung einer Vertragsstrafe erklären;
• für zusätzliche Quadratmeter einen Aufpreis zahlen und zusätzlich die Zahlung einer Vertragsstrafe verlangen;
• Weisen Sie den Bauträger auf Fehler beim Bau hin und fordern Sie eine Reduzierung der Kosten für die Wohnung, damit die Differenz ausgeglichen wird.

Bevor Sie einen Vertrag über den gemeinsamen Bau eines Wohngebäudes unterzeichnen, ist es wichtig, dass:

das Formular enthielt alle Informationen über den Entwickler, die besser überprüft werden sollten;

die Vereinbarung wurde ausschließlich „Equity Participation Agreement“ genannt;

darin sind Monat und Jahr der Lieferung des Gegenstandes angegeben;

der Text des Dokuments enthielt Einzelheiten, die das Bauvorhaben charakterisierten: die Anzahl der Stockwerke, die vom Gebäude eingenommene Fläche, die Gesamt- und Wohnfläche der Wohnung;

Es wurde eine Klausel bereitgestellt, die die Gewährleistungspflichten des Entwicklers definiert.

Die Höhe der Vereinbarung wurde nicht nur in Zahlen, sondern auch in Worten angegeben.

Sowohl der Vertrag, der mit der Wohnungsbaugenossenschaft geschlossen wird, als auch die Genossenschaft selbst sollten sorgfältig studiert werden. Wichtige Informationen sind:

seine Einzelheiten, die Ihnen helfen, sich direkt über andere kontrollierte Objekte, die Ergebnisse der Arbeit der Genossenschaft und ihre Teilnehmer zu informieren;

die Anzahl der Objekte, die der Vorsitzende gleichzeitig verwaltet: Je mehr es sind, desto höher sind die Risiken;

die Genossenschaft befindet sich in einer finanziellen Erholungsphase oder steht kurz vor der Insolvenz;

ob er die Erlaubnis hat, in diesem Gebiet Bauarbeiten durchzuführen;

vollständige Informationen über das Baugrundstück;

Eigenschaften des Objekts: Anzahl der Etagen, Quadratmeterzahl der Wohnung;

die Höhe des monatlichen Beitrags für den Unterhalt der Genossenschaft;

Folgen für den Gesellschafter, wenn der Bau nicht abgeschlossen wird.

Zu jedem Zeitpunkt ist ein Übergang von einem Aktienvertrag zu einem Aktienvertrag möglich, dessen Hauptgrund in den meisten Fällen die Insolvenz des Entwicklerunternehmens ist. Ein Austritt aus der Genossenschaft und der Abschluss einer DDU für dasselbe Objekt kommt äußerst selten vor.

Aufmerksamkeit! Aufgrund aktueller Gesetzesänderungen können die rechtlichen Informationen in diesem Artikel nicht mehr aktuell sein!

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Um Wohnungen in Neubauten zu verkaufen, nutzen Bauträger oft zwei Rechtsformen: den Abschluss eines Vertrages (DDU) oder den Verkauf über eine Wohnungsbaugenossenschaft (HBC). Lassen Sie uns im Artikel darüber sprechen, welche Merkmale und Unterschiede die Wohnungsgenossenschafts- und Sozialwohnungsgenossenschaftsverträge haben.

Mit Hilfe einer Kapitalbeteiligungsvereinbarung werben Entwickler Gelder von Bürgern an. Der Kern der DDU besteht darin, Geld in den Bau einer bestimmten Wohnung zu investieren. Der Vertrag legt den Bereich des zukünftigen Wohnraums, die Lage der Etage, die Aufteilung und die Kosten fest.

Der DDU-Teilnehmer gilt nicht als Partner des Entwicklers. Der Gesellschafter riskiert praktisch nichts und seine Interessen sind gesetzlich geschützt, wenn der Vertrag rechtmäßig ausgestaltet ist.

Eine DDU ist eine registrierungspflichtige Vereinbarung. Regierungsbehörden prüfen die Legitimität des Dokuments, untersuchen die Daten des Entwicklers und seine Gründe für den Abschluss solcher Vereinbarungen.

Wenn der Entwickler aus irgendeinem Grund seinen Verpflichtungen aus der DDU nicht nachkommen kann und dies zur Beendigung der Transaktion führt, werden alle investierten Mittel an den Aktionär zurückerstattet. Darüber hinaus erhält er zusätzlich eine Vertragsstrafe (1/150 des Refinanzierungssatzes).

Welche grundlegenden Informationen enthält der Vertrag?

1. Merkmale, Lage und sonstige Daten zur Baustelle und zum Vertragsgegenstand. So sind die Aufnahmen des künftigen Wohnraums, die Lage der Wohnung im Stockwerk sowie die Eigenschaften, die diese zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe an den Gesellschafter erfüllen muss, festzulegen.
2. Das genaue Datum, an dem der Bau der Anlage abgeschlossen sein wird. Kommt der Entwickler zu spät, werden ihm Strafen auferlegt.
3. Die Kosten des Vertragsgegenstandes. Die DDU legt den Endpreis der Wohnung sowie die Zahlungsmodalitäten und -fristen fest.
4. Garantien für die Anlage und Versorgungsunternehmen.
5. Liste der Unterlagen, auf deren Grundlage der Bau der Anlage durchgeführt wird.
6. Rechte und Pflichten der Parteien der DDU.

Es ist sehr wichtig, zwischen dem Hauptvertrag und dem Vorvertrag zu unterscheiden. Letzterem zufolge hat der Aktionär praktisch keinen Schutz vor dem Gesetz, da die vorläufige DDU nicht bei Regierungsbehörden registriert ist und nicht durch die Bestimmungen des Bundesgesetzes Nr. 124 geregelt ist.

Was ist eine Wohnungsbaugenossenschaft?

Die zweite Möglichkeit, Wohnraum in einem Neubau zu erwerben, besteht darin, einer Wohnungsbaugenossenschaft beizutreten und den Status eines Gesellschafters zu erlangen. Der Wist nicht bei staatlichen Stellen registriert.

Bürger schließen sich in Wohnungsbaugenossenschaften zusammen, um eine bestimmte Anlage zu errichten. Es wird davon ausgegangen, dass der Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft mit größeren Risiken verbunden ist als der Abschluss eines Gemeinschaftsvertrags mit einem Bauunternehmen.

Die Beteiligung an Wohnungsbaugenossenschaften ist finanziell rentabler. Bürger können ihren Anteil aus eigenen Ersparnissen oder aus Kreditmitteln einbringen.

Die Anteilseigner leisten das ganze Jahr über Einzahlungen in den Genossenschaftsfonds und tragen die Hälfte der Wohnkosten. Der Restbetrag muss in Raten beglichen werden. Die Zahlungsfrist für die gesamten Kosten der Wohnung wird im Vertrag festgelegt und kann zwischen 5 und 20 Jahren variieren.

Nach dem Wohnungsgenossenschaftsvertrag kann ein Bürger, der am Fonds beteiligt ist, nicht nach eigenem Ermessen über eine Wohnung in einem Neubau verfügen, bis er den gesamten Wohnbetrag bezahlt hat. Das Eigentum an einer solchen Wohnung wird anhand einer von der Wohnungsbaugenossenschaft erhaltenen Urkunde eingetragen.

DDU oder Wohnungsgenossenschaftsvertrag: Was soll man wählen?

Für viele Bürger sind diese beiden Modelle die einzige Möglichkeit, Wohnraum zu erwerben, da die Wohnungspreise heutzutage recht hoch sind. Was auszusuchen? Schauen wir uns sieben Hauptunterschiede zwischen der DDU und Wohnungsgenossenschaftsverträgen an.

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1. Anmeldeverfahren. Die DDU hat keine Rechtskraft, ohne das Registrierungsverfahren bei Rosreestr zu durchlaufen. Der Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft hingegen erfordert keine Registrierung, sodass der Aktionär in diesem Fall gesetzlich weniger geschützt ist.
2. Der Endpreis für Wohnraum. Der Preis einer Wohnung laut DDU ist endgültig und kann nicht geändert werden. Bei Wohnungsbaugenossenschaften ist es möglich, dass sich der Preis aufgrund zusätzlicher Kosten, die während des Bauprozesses entstehen können, erhöht.
3. Fristen festlegen. Die DDU legt konkrete Termine fest, wann die Anlage fertiggestellt und in Betrieb genommen werden soll. In den nach dem Beitritt zur Wohnungsbaugenossenschaft erstellten Unterlagen sind keine konkreten Termine angegeben.
4. „Transparenz“ der Unterlagen. Alle Daten über das Bauunternehmen und die Immobilie bei der Registrierung des DDU sind absolut offen und jeder hat Zugriff darauf. Darüber hinaus ist der Bauträger verpflichtet, dem Vertrag Genehmigungsunterlagen und einen technischen Plan beizufügen. Bei Wohnungsbaugenossenschaften besteht für den Bauträger keine solche Verpflichtung. Der Aktionär kann Dokumente verlangen, es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass er diese einsehen wird.
5. Beendigung des Geschäfts. Wird die DDU gekündigt, erhält der Gesellschafter den gesamten von ihm gezahlten Betrag und die Vertragsstrafe zurück. Bei Beendigung des Vertrages mit der Wohnungsbaugenossenschaft kann der Gesellschafter nur mit einem Teil des eingezahlten Geldes rechnen.
6. Ratenzahlungsbedingungen. Im Rahmen der DDU hat der Aktionär die Möglichkeit, die Kosten für die Wohnung ohne Erhöhung der Faktoren zu bezahlen. Die Wohnungsbaugenossenschaft wiederum vergibt an die Gesellschafter Darlehen in Höhe der Hälfte der Wohnkosten zu Zinsen.
7. Bedingungen für die Ratenzahlung. Bei der Anmeldung einer DDU ist der Gesellschafter verpflichtet, bis zum Abschluss der Bauarbeiten den gesamten Betrag für die Wohnung zu zahlen. Wohnungsbaugenossenschaften haben günstigere Konditionen – Sie können die Wohnkosten bezahlen, während Sie bereits darin wohnen.

Wie aus diesen Punkten hervorgeht, ist die Registrierung eines Vorvertrags mit weniger Risiken verbunden. Allerdings kann die Vereinbarung von Regierungsbehörden plötzlich gekündigt werden, wenn während des Entwicklungsprozesses Verstöße festgestellt werden. Trotzdem und trotz der Tatsache, dass die Kosten für die Wohnung bis zum Abschluss der Bauarbeiten bezahlt werden müssen, machen DDUs etwa 55 % der im Bau befindlichen Wohnungen aus.

Durch den Abschluss eines Vertrages mit einer Wohnungsbaugenossenschaft kann ein Aktionär eine Wohnung zu einem günstigeren Preis erwerben, da im Endpreis keine Mehrwertsteuer von 18 % enthalten ist. Darüber hinaus wird der Vertrag nicht bis zur Fertigstellung des Baus und der Inbetriebnahme des Hauses geschlossen, sondern für einen längeren Zeitraum (bis zu 20 Jahre). Wohnungsgenossenschaften zeichnen sich durch eine geringere Zuverlässigkeit, aber deutlich günstigeren Wohnraum aus. Diese Art des Wohnungserwerbs macht bis zu 35 % der Neubauten aus.

Schauen wir uns die Vor- und Nachteile von Wohnungsbaugenossenschaften und öffentlichen Wohnungsbaugenossenschaften in einer Vergleichstabelle an.

Jeder Bürger bestimmt für sich selbst, wie er am bequemsten eine Wohnung erwerben kann. Wir empfehlen Ihnen, einen Anwalt zu konsultieren, bevor Sie einer Wohnungsbaugenossenschaft beitreten oder eine private Partnerschaftsvereinbarung abschließen.