Каква е разликата между закупуване на апартамент в нова сграда по DDU, жилищна кооперация и сиви схеми? Закупуване на апартамент: DDU или жилищна кооперация, коя опция за договор да изберете Предимства на закупуване на апартаменти по DDU

Най-сигурната схема за закупуване на апартаменти в нови сгради е подписването на DDU или договор за дялово участие. Нормата, която се регулира от Федерален закон № 214, защитава купувача от двойни продажби и дава по-голям шанс за получаване на изгодна ипотека. Можете обаче да закупите апартамент в Москва с помощта на DDU само в 60% от новите сгради. Какви схеми за продажба използват другите разработчици? И защо ги избират?

В допълнение към споразумението за дялово участие се считат за законни още две схеми за продажба на апартаменти: присъединяване към жилищностроителна кооперация (HBC) и закупуване на сертификат за жилище. Изборът на конкретна схема от разработчика се определя от обстоятелствата. Важно: можете да сключите договор със съинвеститори, когато работата вече е в ход и има разрешение за строеж. Средствата на съдружниците са насочени към конкретен обект, като разрешителните документи гарантират, че строителството е законно и че проектът е преминал всички съгласувания и експертизи. Но издаването на разрешение за строеж е сложен и често забавен процес, така че много компании предпочитат да започнат продажба на жилища, без все още да получат документа. В допълнение, DDU до известна степен „връзва ръцете“ на компаниите за разработка и тази ситуация не е подходяща за всички.

Освен това всяко споразумение за дялово участие трябва да бъде регистрирано в Rosreestr. И тази процедура също отнема време. В резултат на това парите на акционера се забиват по пътя към предприемача, който е принуден да търси други източници на финансиране на строителството. Затова компаниите прибягват до други схеми за продажба. Нека поговорим накратко за предимствата и недостатъците на всеки от тях.

DDU: отговорността на разработчика е регламентирана

DDU е схема, която най-добре защитава правата на купувача. Продажбите от DDU потвърждават, че проектът е одобрен от всички органи. Ако разработчикът не успее да изпълни задачата, акционерът може да прекрати договора и да поиска възстановяване на сумата и неустойка.

професионалисти: задължителна държавна регистрация. Гарантирана защита срещу двойни продажби. Възможност за теглене на изгодна ипотека (банките разглеждат новите сгради с продажба по DDU като нискорискови обекти и са готови да ги кредитират).

минуси: Не можете да кандидатствате за разсрочено плащане за периода след завършване на строителството. DDU не гарантира, че проектът ще бъде завършен. Такова споразумение не предпазва от нарушаване на сроковете за строителство.

Жилищна кооперация: повече свобода - по-малко гаранции

Друга законна схема за продажба на апартаменти, предвидена от 214-FZ. Около 5-6% от новите сгради в Москва и Московска област се продават чрез жилищни кооперации. Схемата е популярна сред големите предприемачи (PIK Group, Vedis Group) и е доказала своята жизнеспособност на пазара на недвижими имоти.

професионалисти: Регистърът на акционерите предпазва от двойни продажби. Възможност за дългосрочни вноски (и след въвеждане на къщата в експлоатация). Способността да влияете върху хода на строителството (например да завършите къща сами в случай на фалит на предприемача).

минуси: споразумението не подлежи на държавна регистрация. Собственост се регистрира само след пълно изплащане на дела. Не се следи за спазване на сроковете за строителство. Разработчикът не носи отговорност в случай на нарушаване на споразуменията.

Сертификати: почти не са използвани

Разработчикът издава ценни книжа (сертификати), деноминацията на всяка от които съответства на цената на апартамента. Разработчикът се задължава да прехвърли апартамента на притежателя на сертификата по-късно.

професионалисти: Предприемачът трябва да регистрира правото на собственост върху земята и да получи разрешение за строеж. Държавата контролира дейността на предприемача като участник на финансовия пазар.

минуси: като цяло е неудобно както за разработчика, така и за купувача, така че схемата се използва изключително рядко.

Сиви схеми за продажба на жилища

Те се използват заедно с легалните механизми за продажба. Най-популярно е сключването на предварителен договор за покупко-продажба. Това само по себе си не е нарушение на закона, но няма нищо общо със законните схеми за продажба на имоти. Правата на купувача в тази ситуация изобщо не са защитени, тъй като предварителният договор само записва намеренията на двете страни, но не ги задължава да изпълнят планираното. Тоест такова споразумение не задължава предприемача да прехвърли жилището в собственост на купувача. В този случай притежателят на капитала прехвърля на разработчика сума, която се счита за „плащане на сигурност“. Акционерът няма нито право да претендира за апартамента, нито възможност да докаже факта на инвестиция, ако предприемачът не прехвърли имота. В случай на незавършено строителство, купувачът ще може да върне само депозита.

Нито предварителният договор за покупко-продажба (PDPA), нито така нареченият предварителен DDU всъщност нямат нищо общо с 214-FZ и не са регистрирани в Регистрационната камара. И в същото време никой не може да спре безскрупулен предприемач да продава един апартамент няколко пъти.

Мнението на брокерите

Агенциите за недвижими имоти предпочитат да продават онези нови сгради, които се продават по 214-FZ. Оптималната опция за московските брокери е DDU, тъй като тази схема е прозрачна, разбираема за купувача и ясно регламентирана от закона. С него агенциите най-лесно работят. Сред фаворитите са и продажбите чрез жилищни кооперации. Въпреки че в случай на кооперации самите разработчици стават организатори на продажбите и най-често продават апартаменти сами, без участието на агенции за недвижими имоти.

Но самите брокери поясняват, че в крайна сметка, когато решавате дали да работите с предприемач или не, е важна не само схемата за продажба на апартаменти, но и маржът на агенцията, портфолиото от проекти за продажба и изключителните права за продажба.

Мислейки за подобряване на условията на живот, мнозина насочват вниманието си не към вторичното жилище, а към новите сгради. Но пречка за мнозина е цената на жилищата в нови сгради, която може да бъде няколко пъти по-висока от цената на апартамент в стара сграда. Покупката на недвижим имот чрез сключване на договор или влизане в жилищностроителна кооперация позволява на хората значително да намалят разходите си. Ще говорим допълнително за плюсовете и минусите на тези опции и какво е по-добре да изберете.

Концепциите за споразумение за дялово участие в строителството и кооперация за жилищно строителство

Когато избират начин за закупуване на жилище, много хора си задават следните въпроси:
„Какво да избера - жилищна кооперация или предучилищна сграда?“
„В какъв момент ще се възползват финансово?“
„Ще бъдат ли защитени от действията или бездействията на безскрупулни разработчици?“

В съответствие с Федералния закон „За жилищните сгради и други обекти на недвижими имоти и за измененията на някои законодателни актове на Руската федерация“ договор за дялово участие в строителствотое споразумение между предприемача и участника в споделеното строителство, в рамките на което предприемачът се задължава да въведе в експлоатация жилищна сграда в рамките на определен период от време и да прехвърли на участника в строителството предварително определен недвижим имот (апартамент), участникът в строителството от своя страна се задължава да извърши плащане в съответствие с условията на споразумението.

Жилищно-строителна кооперацияе доброволно сдружение на граждани, обединили се с цел обединяване на капитала си за изграждане на жилищна сграда. Такова сдружение, в съответствие с чл. 50 от Гражданския кодекс на Руската федерация са организации с нестопанска цел, тоест юридически лица.

Така в първия случай се развива връзката между отделен акционер и разработчика, а във втория - между хора, обединени от обща цел и разработчика.

Разлики между жилищностроителна кооперация и договор за дялово участие в строителството

Когато решавате какво споразумение да сключите, е необходимо да обърнете внимание на техните съществени различия.

1. Моментът на заключение.Договор за дялово участие в строителството, съгласно чл. 4 от Федералния закон „За участие в споделено строителство“ се счита за сключен от момента на държавната му регистрация, за разлика от споразумението с кооперация за жилищно строителство влиза в сила от момента на подписването му. Държавната регистрация дава повече гаранции на купувача на недвижими имоти, тъй като елиминира възможността за препродажба на жилищни помещения. След държавна регистрация обектът на недвижими имоти е строго определен, който ще бъде прехвърлен на акционера, сключил споразумението.
2. Цената на закупения имот. Цената на жилище, закупено по договор за кооперация за жилищно строителство, обикновено е по-ниска, отколкото при споделено строителство, но може да се промени по време на строителството поради допълнителни разходи на предприемача, които не са (или не могат да бъдат) взети предвид по време на сключването на договора споразумение. има фиксирана сума, тъй като цената се изчислява въз основа на площта на закупения апартамент и цената на един квадратен метър не може да бъде променяна едностранно от разработчика при никакви обстоятелства. Това показва по-голяма стабилност на договора и способността на участниците в строителството да изчисляват финансовите си разходи.
3. Определяне на срокове за строителство и отговорност при нарушаването им.Договорът за дялово участие в строителството ясно определя крайния срок за предаване на обекта; за нарушаване на тези срокове предприемачът носи отговорност в съответствие с чл. 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация, Федералния закон „За участие в споделено строителство“ под формата на неустойка за всеки ден закъснение, както и „За защита на правата на потребителите“, които се изразяват под формата на глоби в рамките на този закон, тъй като участниците в строителството се признават за потребители. Споразумението с жилищностроителна кооперация може да не съдържа клауза, определяща точната дата за завършване на строителството. Дори и да е налице такава клауза, законодателството и съдебната практика не предвиждат събиране на неустойки като при споделеното строителство. Така по време на споделеното строителство предприемачът ще бъде по-внимателен към отговорностите си.
4. Извършване на плащания по тези споразумения.Договорът за дялово участие в строителството изисква участникът да внася средства през целия период на строителство на къщата. При сключване на споразумение графикът за плащане се съставя по такъв начин, че краят на плащанията да съвпада с края на строителството и въвеждането в експлоатация на къщата. Превишаването на този срок, т.е. нарушаването на графика за плащане е нарушение от страна на акционера, освен ако не е предвидено друго в договора или допълнително споразумение към него. За разлика от споделеното строителство, жилищностроителната кооперация може да осигури по-дълъг период на плащане, но върху сумата ще се начислява лихва в размера, предвиден в договора. Освен това всеки акционер плаща и редовни вноски за членство в кооперацията, които не са включени в цената на закупеното жилище. По този начин, чрез намаляване на месечната вноска чрез увеличаване на срока на плащане, купувачът на апартамент може да похарчи по-голяма сума пари.
5. Характеристики на прекратяване на договора. В случай, че предприемачът не спази условията на договора, например забавяне на доставката на обекта, участникът в споделеното строителство има право да поиска прекратяване на споразумението за участие в споделено строителство и връщане на не само платената сума, но и всички санкции, в съответствие със закона. Жилищностроителната кооперация не дава на акционера такава възможност, при напускане на кооперацията акционерът може да поиска само връщане на дяловите вноски към него, но членският внос, платен от всеки член на кооперацията, не се връща. От това следва, че прекратяването на договора за дялово участие в строителството ви позволява да получите допълнително парично обезщетение, а напускането на кооперацията във всеки случай води до финансови загуби.

Трябва ли да търсите решение сами или да поверите работата на адвокат?

По-добре е да поверите работата си с недвижими имоти на адвокат или адвокат. Повярвайте ми, той знае тънкостите и нюансите, които ще ви помогнат не само да спестите време, но и да избегнете критични грешки. И можете да намерите опитни адвокати от всеки град в Русия на YurProvodnik.

Просто чрез изучаване на различията в тези правоотношения, за мнозина вероятно няма да е напълно ясно за кои аспекти избират едно или друго споразумение. След това нека разгледаме положителните аспекти на споразуменията.

Положителни страни на договор за дялово участие в строителството

• Договор за участие в споделено строителство може да бъде сключен само след като предприемачът получи всички необходими разрешителни. По този начин, преди да подпише договора, потенциалният участник в строителството има възможност да се запознае с проектната документация, прегледите и документите за собственост на парцела. Това позволява на човек да бъде сигурен, че конструкцията е одобрена от регулаторните органи, а самата къща, според проекта, отговаря на всички определени държавни стандарти.
• Освен това, когато решава да закупи жилище, човек като правило разполага с определена сума пари и иска веднага да знае колко ще му струва покупката. Както беше посочено по-горе, цената на недвижимия имот в този случай ще се определя въз основа на неговата площ. Договорът за споделено участие в строителството не позволява на предприемача да прави промени в цената на метър площ. Това е несъмнено предимство на договора, тъй като участникът в строителството вижда своя график за плащане, изчислен до края на строителството.
• Договор за дялово участие в строителството, в съответствие със закона, може да бъде прекратено по инициатива на акционера, ако разработчикът наруши неговите условия. Това е една от най-положителните му характеристики. Ако строителната организация не изпълни задълженията си, тя ще трябва да върне всички получени средства, да компенсира понесените загуби и да плати неустойки. Законодателят се опита да защити интересите на акционерите по този въпрос, доколкото е възможно.

Положителни аспекти на сключването на споразумение с жилищностроителна кооперация

• Основният положителен аспект на такова споразумение е неговата финансова страна. Месечната вноска в този случай е значително по-малкаотколкото при сключване на договор за дялово участие в строителството, тъй като акционерът може да извършва плащания след въвеждане на къщата в експлоатация. По този начин положителната страна на договора е по-ниската цена на апартамента.
• Освен това членовете на ТКЗС по-лесно да контролира дейността сиотколкото акционери с дялово участие в строителството. Като член на жилищностроителна кооперация акционерът има право да изисква от него отчет за извършената работа и изразходваните средства.

Изводи:

1. Всеки избира най-удобния начин за закупуване на недвижим имот, но сравнението показва, че договорът за дялово участие в строителството защитава по-добре правата на акционерите и следователно е по-надежден начин за закупуване на жилище.
2. Трябва да изберете жилищностроителна кооперация за това само с цел спестяване на пари, но често такива спестявания могат да бъдат неоправдан риск за акционерите.
3. Когато избирате който и да е метод за закупуване на недвижим имот, не трябва да забравяте за репутацията на предприемача, която се развива през годините.

Какво представляват жилищните кооперации и кооперациите за споделено жилищно строителство? ЖСК е жилищностроителна кооперация, тоест сдружение на физически или юридически лица, създадено за съвместно изграждане на жилищни сгради.

Концепцията за жилищностроителна кооперация е дефинирана в Жилищния кодекс (член 110). Гражданският кодекс определя жилищните кооперации като организации с нестопанска цел, чиято цел на съществуване не е свързана с реализиране на печалба.

В някои случаи законодателството позволява на организации с нестопанска цел да имат търговска дейност, но това трябва да е свързано с целта на тяхното създаване (член 50 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Тази разпоредба на закона не се прилага за жилищностроителните кооперации. Освен това разпоредбите на Федералния закон „За организациите с нестопанска цел“ не могат да се прилагат за жилищни кооперации.

По този начин правното положение на жилищните кооперации изглежда странно - те не са организации с нестопанска цел, но в същото време им е забранено да се занимават с търговска дейност. Това е нещо като партньорство, което събира пари, плаща за строителството и след това приема готовия обект.

За разлика от жилищните кооперации, DDU не е организация, а форма на инвестиция. Съкращението означава просто – договор за дялово участие.

Хората просто инвестират парите си в строяща се жилищна сграда в съответствие с цената на апартамента си.

Споразумението се сключва между акционера и компанията за развитие, тоест между юридическо и физическо лице.

справка.Правоотношенията между тези лица се регулират в съответствие с разпоредбите на Закон N214-FZ, който обикновено се нарича „За участие в споделено строителство...“

И още една тънкост - при създаването на жилищни кооперации и обществени жилищни кооперации възникват категории като предприемач и акционер.

Каква е фундаменталната разлика?

По какво се различава една форма на участие в жилищното строителство от друга? Със сигурност има разлики. Неотдавна за всеки от тях са посветени отделни разпоредби.

По-рано беше казано, че това е официална организация, форма на взаимодействие между бъдещи жители и строители. DDU е взаимодействието на лица (бъдещи жители) директно с разработчиците.

Тази разлика се отразява и на договорните отношения. Договорите за услуги за жилищно строителство и DDS имат следните разлики:

1. Договорът за дялово участие трябва да бъде регистриран във Федералната служба за регистрация по същия начин като договор за покупко-продажба на недвижим имот. Не е необходимо споразумение, създадено в жилищностроителна кооперация, да бъде регистрирано във Федералната служба за регистрация.
2. В споразумението за споделяне цената на жилището е незабавно посочена в конкретни суми; след пускането на къщата в експлоатация тази цена не се променя. Когато взаимодействат с жилищни кооперации, разработчиците имат право да променят цената на апартаментите в зависимост от нарастващите разходи.
3. Федералният закон № 214 ясно определя сроковете за завършване на строителството. Разработчикът носи финансова отговорност за нарушаване на договорените условия. Строителството, основано на взаимоотношения с жилищни кооперации, не се регулира от никакви срокове, поради което предприемачът не носи никаква отговорност за времето на своите дейности.
4. Ако предприемачът реши да се откаже от строителството и договора, тогава той е длъжен да върне всички инвестирани пари на акционерите. Но никой не дава такива гаранции на членовете на кооперацията. Разработчикът може да върне част от инвестираните пари или може да не върне нищо. Договорната схема не предвижда подобни действия.
5. имат право да не платят цялата сума наведнъж.

   Акционерите нямат такива права. От тях се изисква да завършат плащането на апартамента си до датата на завършване на строителството.

6. Разсрочените планове по договор за споделено строителство не влияят по никакъв начин на цената на апартамента. Ако строителството се извършва по договор с кооперация, то при изплащане на вноски се увеличава платената сума.
7. Предприемач, работещ по споразумение за споделено строителство, трябва да изпрати цялата гама разрешителна документация на Федералната данъчна служба преди началото на процедурата за продажба. В случай на работа със жилищни кооперации това не е необходимо.

Можете да се запознаете с основните разлики между жилищните кооперации и обществените жилищни кооперации, като гледате видеото:

Вече знаете разликата между жилищните кооперации и кооперациите за предучилищна възраст.

Кое споразумение е за предпочитане?

Този тип покупки на апартаменти винаги са свързани с рискове. Няма пълна защита от проблеми във всеки вид договор.. Например купувачите-акционери са застраховани срещу двойни продажби, а купувачите от кооперация могат да се нанесат в апартамент, който вече е зает от някого (дадени са препоръки как да се избегнат рисковете при закупуване на апартамент по договор за жилищна кооперация).

И накрая, никой не е имунизиран от природни бедствия, сътресения на пазара на строителни материали, финансови проблеми и накрая фалит на предприемача.

Трябва да изберете най-изгодната опция за договор в зависимост от ситуацията. Въпреки това, най основното в този избор е надеждна информация за компанията разработчик.

Опитайте се да изберете компания, която е на жилищния пазар от дълго време, доказала се е добре и най-важното е изградена по договори с акционери и кооперативни асоциации. Компания, която е избегнала конфликти със своите инвеститори, заслужава да сключите споразумение с нея.

Ако нямате достатъчно пари, за да започнете, можете да се присъедините към кооператив, надявайки се, че вашите финансови дела ще се подобрят по време на строителството на къщата. Ако имате достатъчно пари за първоначално плащане на дял за евтино жилище, тогава е по-добре да сключите споразумение за споделен дял.

Какво казват интернет потребителите за това?

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Можете да закупите апартамент, като подпишете споразумение с DDU или с жилищна кооперация, разликите между които се регулират от закони № 214, № 215, одобрени на федерално ниво през 2004 г.

Начини за закупуване на жилище

Споразумение за дялово участие (DPA) предполага, че клиентът инвестира собствените си пари и има право впоследствие да поиска апартамент от предприемача в размер на платените квадратни метри.

Сключването на споразумение с жилищностроителна кооперация (ЖСК) е по-рисков метод, тъй като внесените пари са дялово плащане за членство в тази кооперация и не гарантират получаването на апартамент в нея в резултат на завършване на строителството.

Споразуменията с жилищни кооперации или обществени жилищни кооперации имат единственото сходство - желанието на гражданите, които са ги подписали, да получат собственост върху апартамент.

Характеристики на договорите

Съществената разлика между договор със жилищна кооперация и DDU се състои в последиците, които настъпват след подписването му: присъединяването към произволно избрана кооперация увеличава риска акционерът да стане жертва на измамна схема. Тези споразумения се различават по други начини:

важно! Подписването на допълнителни споразумения, които не отговарят на условията на основния договор за дялово участие, не е задължително. Преди да сключите споразумение с жилищна кооперация, трябва да се уверите, че предприемачът е записал клауза, която изключва възможността за увеличаване на цената на 1 m2.

Особености на дяловото и дяловото строителство

Плюсовете и минусите на закупуването на жилище като акционер или акционер са следните:

Регистрацията на споразумение с Rosreestr преди началото на строителството е дълъг процес, но изключва възможността за продажба на един апартамент в ръцете на няколко акционери. Присъствието на двама или повече собственици не е необичайно при извършване на сделка чрез жилищностроителни кооперации.

Крайната цена за 1 м2 от акционера не се различава от първоначалната, но надвишава цената на апартамент със същата площ, собственост на член на кооперацията.

След като е определил цена за 1 м2, предприемачът няма право да я променя при условията на споделено строителство. Предложение от негова страна за подписване на допълнително споразумение, което предвижда увеличение на цената на 1 м2, може да бъде отхвърлено от акционера на правно основание. Освен това в такава ситуация лицето, подписало DDU, има право да поиска прекратяване на основния договор, връщане на вече платени средства и плащане на неустойка.

Съгласно условията на споразумението с жилищната кооперация, нейният председател може да увеличи цената на 1 м2 на всеки етап от строителството на къщата по споразумение с останалите членове на жилищната кооперация.

Нарушаването на сроковете за пускане на къщата в експлоатация е финансово неизгодно за предприемача при подписване на DDU, тъй като това дава право на акционера да поиска плащане на неустойка за всеки ден забавяне. Законът предвижда само 2 месеца след договорения период по договора, през който предприемачът е длъжен да разреши всички правни въпроси и да предостави на собствениците апартаментите си. Подписването на допълнително споразумение за удължаване на срока за предаване на къщата е право на акционера, а не негово задължение.

В този случай дяловото участие е по-добро от присъединяването към жилищна кооперация, тъй като споразумението с жилищната кооперация не предвижда ясни дати за начало и завършване на строителството на къщата. Съответно, разработчикът също не поема финансови разходи под формата на неустойки.

Разликата между акционер и акционер е и в това, че добрите строителни кооперации предоставят на членовете си разсрочени планове, които не зависят от това дали къщата е предадена или е в строеж. Акционерът е ограничен в това право и е длъжен да заплати цялата сума при завършване на строителните работи.

Към момента на започване на строителството на жилищна сграда по ПУП, проектът е одобрен и е получена цялата разрешителна документация. Това е гаранция, че когато къщата бъде въведена в експлоатация, етажността и наличието/отсъствието на пристройки ще отговарят на първоначално заявените условия.

Какъв ще бъде кооперативният дом решават членовете му с гласуване. Ако обаче е необходимо да се привлекат допълнителни акционери, къщата може да се окаже един етаж по-висока или една стълба по-голяма от първоначално договореното.

Договорът за дялово участие ясно определя задължителните условия за неговото прекратяване и връщане на средства, което затруднява акционера да прекрати отношенията си с предприемача. При подписване на договор със жилищна кооперация възникват и други клопки: препродажбата на такъв имот е тежка, тъй като принуждава новия собственик да се присъедини към кооперацията.

Преди да получите сертификат за собственост, трябва да се извърши контролно измерване на апартамента с участието на служител на BTI. В случай на акционер допълнителни квадратни метри трябва да бъдат платени от него непременно.

Ако получите апартамент по споделено споразумение, тогава ако има разлики в платените и получените квадратни метри, е възможно:

• декларира отказ за получаване на права на собственост върху това жилище с допълнително искане за плащане на неустойка;
• плащат допълнително за допълнителни квадратни метри и също така изискват плащане на неустойка;
• посочете на предприемача грешките, допуснати по време на строителството, и поискайте цената на апартамента да бъде намалена, така че разликата в сумите да е равна.

Преди да подпишете договор за съвместно строителство на жилищна сграда е важно:

формулярът съдържа цялата информация за разработчика, която е по-добре да проверите;

споразумението е наречено единствено „Споразумение за дялово участие“;

в него са посочени месецът и годината на предаване на обекта;

текстът на документа съдържа подробности, характеризиращи строителния проект: брой етажи, площ, заета от сградата, общ и жилищен метър на апартамента;

предоставена е клауза, определяща гаранционните задължения на разработчика;

сумата на споразумението беше посочена не само с цифри, но и с думи.

Трябва внимателно да се проучи както договорът, който се сключва със жилищностроителната кооперация, така и самата кооперация. Важна информация е:

неговите подробности, които ще ви помогнат да разберете за други контролирани обекти, резултатите от работата на кооперацията и нейните участници директно;

броят на обектите, които председателят управлява едновременно: колкото повече са, толкова по-големи са рисковете;

кооперацията е в състояние на финансово възстановяване или на ръба на фалита;

дали има разрешение да извършва строителни работи на тази територия;

пълна информация за парцела за строителство;

характеристики на обекта: етажност, квадратура на апартамента;

размера на месечната вноска за издръжка на кооперацията;

последици за акционера, ако строителството не бъде завършено.

На всеки етап е възможен преход от споразумение за дял към споразумение за дял, основната причина за което в повечето случаи е фалитът на компанията разработчик. Излизане от кооперацията и сключване на ДДУ за същия обект е изключително рядко.

внимание! Поради скорошни промени в законодателството, правната информация в тази статия може да не е актуална!

Нашият адвокат може да ви консултира безплатно - напишете въпроса си във формата по-долу:

За продажба на апартаменти в нови сгради разработчиците често използват две правни схеми: изготвяне на споразумение (DDU) или продажба чрез жилищностроителна кооперация (HBC). Нека поговорим в статията за това какви характеристики и разлики имат договорите за жилищна кооперация и обществена жилищна кооперация.

С помощта на споразумение за дялово участие разработчиците привличат средства от граждани. Същността на DDU е инвестиране на пари в изграждането на конкретен апартамент. Договорът определя площта на бъдещото жилище, етажното разположение, разпределението и цената.

Участникът в DDU не се счита за партньор на разработчика. Акционерът не рискува практически нищо и неговите интереси са защитени от закона, ако договорът е изготвен законно.

DDU е споразумение, което подлежи на регистрация. Държавните органи проверяват легитимността на документа, изучават данните на разработчика и причините за сключването на такива споразумения.

Ако по някаква причина разработчикът не е в състояние да изпълни задълженията си по DDU и това доведе до прекратяване на сделката, всички инвестирани средства се връщат на акционера. Освен това той допълнително ще получи наказание (1/150 от процента на рефинансиране).

Каква основна информация съдържа договорът?

1. Характеристики, местоположение и други данни за строителния обект и предмета на поръчката. Така трябва да бъдат уточнени кадрите на бъдещата жилищна площ, разположението на апартамента на етажа, както и качествата, на които трябва да отговаря към момента на предаване на ключовете на акционера.
2. Конкретната дата на завършване на строителството на обекта. Ако разработчикът закъснее, ще му бъдат наложени санкции.
3. Цената на предмета на договора. В DDU се посочва крайната цена на апартамента, както и начините и сроковете за извършване на плащания за него.
4. Гаранции за съоръжението и комуналните услуги.
5. Списък на документацията, въз основа на която се извършва изграждането на съоръжението.
6. Права и задължения на страните по DDU.

Много е важно да се прави разлика между основния договор и предварителния. Според последното акционерът практически няма защита от закона, тъй като предварителният DDU не е регистриран в държавните агенции и не се регулира от разпоредбите на Федерален закон № 124.

Какво е жилищностроителна кооперация?

Вторият начин за закупуване на жилище в нова сграда е да се присъедините към жилищностроителна кооперация и да получите статут на акционер. Договорът за жилищна кооперация не е регистриран в държавните органи.

Гражданите се обединяват в жилищностроителни кооперации за изграждане на определен обект. Смята се, че влизането в жилищна кооперация е съпроводено с по-големи рискове от сключването на споделен договор със строителна фирма.

Участието в жилищни кооперации е финансово по-изгодно. Гражданите могат да внесат своя дял от собствените си спестявания или от кредитни средства.

Акционерите правят плащания към кооперативния фонд през цялата година, като плащат половината от цената на жилището. Останалата сума ще трябва да бъде платена на вноски. Срокът за плащане на пълната стойност на апартамента се определя в договора и може да варира между 5-20 години.

Съгласно договора за жилищна кооперация, гражданин, който има дял във фонда, не може да се разпорежда с апартамент в нова сграда по свое усмотрение, докато не плати пълната сума за жилище. Собствеността върху такъв апартамент се регистрира въз основа на документ, получен от жилищната кооперация.

DDU или договор за жилищна кооперация: какво да избера?

За много граждани тези две схеми са единствените възможности за закупуване на жилище, тъй като цените на апартаментите са доста високи в наши дни. Какво да избера? Нека да разгледаме седем основни разлики между DDU и договорите за жилищна кооперация.

Уважаеми читатели! Ние обхващаме стандартни методи за разрешаване на правни проблеми, но вашият случай може да е уникален. Ние ще помогнем намерете безплатно решение на вашия проблем- просто се обадете на нашия правен консултант на:

Бързо е и безплатно! Можете също бързо да получите отговор чрез формата за консултант на уебсайта.

1. Регистрационна процедура. DDU няма правна сила без преминаване на процедурата за регистрация в Rosreestr. Присъединяването към жилищна кооперация, напротив, не изисква регистрация, така че акционерът в този случай е по-малко защитен от закона.
2. Крайната цена на жилищната площ. Цената на апартамент по DDU е окончателна и не подлежи на промяна. При жилищностроителните кооперации е възможно цената да се увеличи поради допълнителни разходи, които могат да възникнат по време на строителството.
3. Определяне на срокове. В DDU са посочени конкретни дати, когато съоръжението ще бъде завършено и въведено в експлоатация. В документацията, съставена след присъединяването към жилищната кооперация, не са посочени конкретни дати.
4. "Прозрачност" на книжата. Всички данни за строителната фирма и имота при регистрация на DDU са абсолютно отворени и всеки има достъп до тях. Освен това предприемачът е длъжен да приложи към договора разрешителна документация и технически план. При жилищностроителните кооперации строителната организация няма такова задължение. Акционерът може да изисква документи, но няма гаранция, че ще ги види.
5. Прекратяване на сделката. Ако DDU бъде прекратен, на акционера се връща цялата платена от него сума и неустойката. При прекратяване на договора със жилищностроителната кооперация акционерът може да разчита само на част от платените пари.
6. Условия на изплащане. Съгласно DDU акционерът има възможност да заплати цената на апартамента без увеличаващи коефициенти. Жилищната кооперация от своя страна издава заеми на акционерите за половината от цената на жилището с лихва.
7. Условия за разсрочено плащане. При регистриране на DDU акционерът е длъжен да заплати цялата сума за апартамента до датата на завършване на строителството. Жилищните кооперации имат по-удобни условия - можете да платите разходите за жилище, докато вече живеете в него.

Както се вижда от тези точки, регистрацията на предварителен трудов договор е съпроводена с по-малко рискове. Споразумението обаче може внезапно да бъде прекратено от държавните органи, ако се открият нарушения по време на процеса на разработка. Въпреки това и факта, че цената на апартамента трябва да бъде платена до датата на завършване на строителството, DDU представляват около 55% от жилищата в строеж.

Чрез сключване на договор със жилищна кооперация, акционерът може да закупи апартамент на по-ниска цена, тъй като крайната цена не включва 18% ДДС. Освен това договорът се сключва не до завършване на строителството и въвеждане в експлоатация на къщата, а за по-дълъг период (до 20 години). Жилищните кооперации се характеризират с по-ниска надеждност, но значително по-евтини жилища. Този метод за закупуване на апартамент представлява до 35% от новите сгради.

Нека разгледаме плюсовете и минусите на жилищните кооперации и обществените жилищни кооперации в сравнителна таблица.

Всеки гражданин сам определя най-удобния начин за закупуване на апартамент. Препоръчваме Ви да се консултирате с адвокат, преди да влезете в жилищна кооперация или да сключите договор за частно партньорство.