Überprüfung der finanziellen Stabilität des Entwicklers. So überprüfen Sie den Bauträger vor dem Kauf einer Wohnung – Regeln und Anweisungen Gründe für die Prüfung der Finanzdokumente des Bauträgers

Wir stellen einfache Verifizierungsmethoden vor, die Ihnen bei der Auswahl eines zuverlässigen Entwicklers helfen

Foto: Nikolay Gyngazov / Russian Look

Der finanzielle Zusammenbruch eines der größten Entwickler in der Region Moskau, Urban Group, machte erneut auf das Problem langfristiger Bauarbeiten aufmerksam und betrog Aktionäre. Ende Mai ist das Unternehmen in seinen neuen Gebäuden. Während die Behörden neue Gesetze erlassen, um die Bürger vor problematischen Entwicklern zu schützen, können Sie versuchen, die Risiken selbst zu reduzieren. Dabei helfen offene Datenbanken, staatliche Register und Aktionärsforen.

Wir haben 12 Möglichkeiten zur Auswahl eines zuverlässigen Entwicklungsunternehmens zusammengestellt.

Einheitliches Entwicklerregister

Sie können den Entwickler im Unified Register of Developers überprüfen, das seit 2017 in Betrieb ist. Das Portal enthält eine Datenbank von Entwicklungsunternehmen, die mit Mitteln von Anteilseignern im Wohnungsbau tätig sind. Hier finden Sie nicht nur Informationen zu professionellen Wohnungsbauinvestoren, sondern auch zu den von ihnen kontrollierten Auftragnehmern, die direkte Eigentümer des Grundstücks sind und Gelder von Aktionären einwerben. Basierend auf einer Analyse der Lieferzeit abgeschlossener Projekte erhält jeder Entwickler 0,5 bis 5 Bewertungspunkte. Je höher der Wert, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit einer Verschiebung der Inbetriebnahme der Anlage. Bei einem Wert von 0,5 Punkten hat der Entwickler bereits Verzögerungen bei den von ihm kontrollierten Projekten begangen. Und das ist ein ernsthafter Grund, darüber nachzudenken.

Bauaufsichtsbehörden

Regionalbehörden erstellen und veröffentlichen weiße oder schwarze Listen von Bauunternehmen. Solche Register enthalten Daten über die rechtzeitige Übermittlung von Meldungen durch Entwickler an lokale Behörden. Verstößt der Entwickler regelmäßig gegen Lieferfristen, sollten Sie aufpassen. Höchstwahrscheinlich hat er Probleme. Solche Listen und Inspektionsergebnisse werden auf den offiziellen Websites der Exekutivbehörden für das Bauwesen veröffentlicht – beispielsweise auf der Website des Ministeriums für Baukomplexe der Region Moskau oder auf dem Portal Moskomstroyinvest in der Hauptstadt.

Rechtsstreitigkeiten

Informationen über Gerichtsverfahren, das Vorliegen oder Fehlen von Insolvenzfällen und Wirtschaftsstreitigkeiten finden Sie in den Akten der Schiedsgerichte. Wenn die juristische Person des Bauträgers in Gerichtsverfahren häufig als Beklagter auftritt, bedeutet dies, dass Gläubiger oder Gesellschafter Ansprüche gegen sie haben. Das Vorliegen von Streitigkeiten mit Privatpersonen kann auf der Website des Bezirksgerichts verfolgt werden, das sich nach dem Ort der Registrierung des Bauträgers richtet. In der Regel deutet die Verpflichtung zur Einziehung von Geldern für nicht erfüllte finanzielle Verpflichtungen auf einen Geldmangel im Unternehmen des Bauträgers hin.

Gerichtsvollzieher

Eine Datenbank zu Vollstreckungsverfahren auf der Website des Bundesgerichtshofdienstes hilft Ihnen, einen skrupellosen Entwickler zu fassen. Verpflichtet das Gericht die juristische Person des Bauträgers, den Klägern Eigentum zu übertragen, eröffnen die Gerichtsvollzieher ein Vollstreckungsverfahren – zum Beispiel zur Einziehung von Geldbußen oder Strafen. Scheitern bei Eigentumsstreitigkeiten eines Bauunternehmens führen unweigerlich zur Beschlagnahmung von Eigentum oder Geldern.

Um den Grad der Zuverlässigkeit eines Bauträgers zu beurteilen, können Sie sich in Bauforen registrieren, Aktionärsgruppen in sozialen Netzwerken studieren und mit Personen kommunizieren, die bereits eine Wohnung von dem ausgewählten Unternehmen gekauft haben. Sie können mit dem Bauträger über Konfliktsituationen sprechen und abgeschlossene Bauvorhaben besprechen. Darüber hinaus sind es die Nutzer sozialer Netzwerke, die oft als erste von alarmierenden Phänomenen im Unternehmen eines Entwicklers erfahren. Es wäre sinnvoll, Informationen über die anderen Wohnanlagen des Bauträgers einzuholen, und bei einem Ausflug auf die Baustelle können Sie mit eigenen Augen sehen, wie aktiv dort gearbeitet wird.

Websites, Zeitungen und Zeitschriften

Eine weitere wirksame Möglichkeit der Überprüfung ist die Medienbeobachtung. Die Probleme von Bauunternehmen werden häufig in Wirtschaftspublikationen behandelt. Indem Sie den Namen des Bauträgers, an dem Sie interessiert sind, in die Suchleiste eingeben, können Sie in wenigen Minuten den gesamten Fortschritt des gewünschten Bauprojekts verfolgen – von der Geschichte des Grundstückserwerbs bis zur Grundstücksänderung Management in der Entwicklungsgesellschaft. Aus Veröffentlichungen können Sie sich ein Bild davon machen, wie oft der Entwickler Lieferfristen verzögert, ob er Insolvenz angemeldet hat oder ob es in seiner Praxis unerledigte Projekte gab.

Branchenexperten

Bis zu 30 % der berufstätigen Moskauer sind auf die eine oder andere Weise mit Bau- oder Immobiliengeschäften verbunden. Hier bietet sich die sogenannte „Six Handshakes“-Regel an. Vielleicht kann Ihnen einer Ihrer Verwandten oder Freunde etwas über die Geschäftssituation dieses oder jenes Entwicklers erzählen. Es ist sehr wahrscheinlich, dass solche Personen gefunden werden oder Ihnen helfen, einen kompetenten Spezialisten zu kontaktieren. Allerdings sollten solche Informationen nur in Verbindung mit anderen Quellen betrachtet werden.

Informationen aus erster Hand

Über geschäftliche Schwierigkeiten und den Fortschritt der Projektumsetzung können Sie sich direkt vom Entwickler – den Mitarbeitern des Unternehmens – informieren. Ein weiterer Kanal zur Informationsbeschaffung können Mitarbeiterbewertungen sein – diese sind in der Regel die Ersten, die von Veränderungen im Unternehmen erfahren. Es ist nicht schwer, solche Bewertungen in sozialen Netzwerken, Foren und speziellen Websites zu finden. Einige Informationen werden auf der offiziellen Website des Entwicklers veröffentlicht. Neben historischen Informationen, Projekterklärungen und anderen Dokumenten werden dort häufig auch regelmäßig Fotoreportagen und Online-Übertragungen von Baustellen veröffentlicht.

Der Bundessteuerdienst

Mit der Ressource des Föderalen Steuerdienstes können Sie das Vorhandensein von Steuerschulden eines Bauunternehmens und sein Recht zur Durchführung von Transaktionen überprüfen. Unter Angabe der TIN- oder OGRN-Nummer können Sie hier eine elektronische Erklärung der juristischen Person des Entwicklers bestellen und die Aussichten für dessen Insolvenz oder Sanierung beurteilen. Die Seite hilft Ihnen, sich ein Bild vom Entwickler zu machen und sicherzustellen, dass seine Werbung den tatsächlichen Tatsachen entspricht.

Banken und Versicherungen

Die finanzielle Stabilität des Bauträgers wird durch das Vorhandensein einer Akkreditierung bei großen Banken belegt: Ist es möglich, zu welchen Konditionen und mit welchem ​​Zinssatz eine Hypothek aufzunehmen? Listen akkreditierter Unternehmen und Einrichtungen sind auf den Websites der Banken verfügbar. Bei einem Neubau reicht die Anwesenheit von drei bis fünf Kreditinstituten aus. In den frühen Phasen der Entwicklung ist möglicherweise keine Akkreditierung verfügbar. In der Regel schließen sich Banken dem Projekt an, wenn die Baureife zunimmt. Auch Unternehmen, die erst vor relativ kurzer Zeit in den Baumarkt eingestiegen sind, kann die Akkreditierung verweigert werden. Es ist auch wichtig, darauf zu achten, dass die Versicherungsgesellschaft mit dem Entwickler zusammenarbeitet. Das Register der Unternehmen, die die zivilrechtliche Haftung von Bauträgern versichern dürfen, wird auf der Website der Bank von Russland veröffentlicht.

Dokumentation

Der Bau eines mehrstöckigen Wohngebäudes erfordert vom Bauträger die Beschaffung einer Vielzahl von Unterlagen. Bevor Sie eine Wohnung kaufen, müssen Sie sich mit den Gründungsdokumenten (Firmensatzung, INN, Unified State Register of Legal Entities, OGRN), der aktuellen Lizenz, der Projektdokumentation, den Eigentumsdokumenten für das Grundstück und den Baugenehmigungen vertraut machen. Besonderes Augenmerk sollte auf die Finanzunterlagen des Unternehmens gelegt werden, von denen die Qualität und der Zeitpunkt der Bauausführung maßgeblich abhängen. Daten aus Geschäftsberichten und Bilanzen helfen Ihnen dabei, sich über die finanzielle Lage des Unternehmens zu informieren. Mangels der erforderlichen Kenntnisse ist es besser, diese Aufgabe professionellen Anwälten und Immobilienmaklern anzuvertrauen. Gemäß dem Gesetz Nr. 214-FZ „Über die Teilnahme am gemeinsamen Bauen ...“ kann die Geschäftsstelle des Unternehmens die Bereitstellung von Dokumenten nicht verweigern. Darüber hinaus hat der potenzielle Käufer das Recht, Kopien anzufertigen oder die erforderlichen Papiere zu fotografieren.

Teilnahmevereinbarung

Ebenso wichtig ist es, den Entwurf des Beteiligungsvertrags sorgfältig zu lesen. Es muss die genauen Eigenschaften des Objekts, die Lieferfrist, detaillierte Informationen über den Entwickler selbst, den Vertragspreis, das Zahlungsverfahren und die Garantiezeit für das Objekt enthalten. Das Dokument gilt als ungültig, wenn eine der erforderlichen Bedingungen fehlt. Da die DDU in freier Form erstellt wird, ist auch hier die Hilfe von Spezialisten hilfreich. Bauunternehmen fügen dem Vertrag häufig Klauseln hinzu, die ihre Haftung reduzieren. Sie erweitern beispielsweise die Liste der Fälle höherer Gewalt, die nicht vom Handeln des Täters abhängen. Die Nichteinhaltung von Lieferfristen kann auf die Langsamkeit der Lieferanten oder die Wetterbedingungen zurückgeführt werden. Solche Tricks sind gesetzeswidrig.

10 Tipps: So wählen Sie eine Wohnung in einem Neubau aus

Basierend auf Materialien von Metrium (Mitglied des CBRE-Partnernetzwerks)

Bei der Auswahl einer Option auf dem Primärmarkt kommt es häufig vor, dass nur die Adresse der im Bau befindlichen Anlage bekannt ist. Da stellt sich die Frage nach dem Wie Finden Sie heraus, wer der Entwickler ist, denn direkt zu arbeiten ist viel profitabler.

Es gibt viele Möglichkeiten, dieses Problem zu lösen. Schauen wir uns das genauer an.

So erfahren Sie, wer der Bauträger ist, wenn Sie die Adresse der Immobilie besichtigen

Wie erfahren Sie, ob Sie die Adresse kennen und die Immobilie persönlich besichtigen können? In der Regel wird neben dem Haupteingang des Geländes ein Plakat mit einem Pass des im Bau befindlichen Gebäudes angebracht. Darauf finden Sie Informationen zum Bauträger und zur Immobilie selbst.

Außerdem gibt es auf der Baustelle häufig Verkaufsabteilungen, in denen Sie nicht nur Informationen darüber erhalten, wer der Bauträger des Hauses ist, sondern auch Vorschläge prüfen und einen Vertrag abschließen können.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, einfach mit den Arbeitern auf der Baustelle zu sprechen; sie sollten wissen, wer der Bauträger ist.

So ermitteln Sie einen Entwickler anhand der Adresse aus der Ferne

Wie kann man herausfinden, wer der Bauträger des Hauses ist, wenn eine persönliche Besichtigung der Immobilie nicht möglich ist? In einer solchen Situation können Sie verschiedene Online-Dienste nutzen. Leider gibt es für Russland noch keine offene einheitliche Online-Datenbank.

Sie können auch das Architekturamt der Gemeinde anrufen und sich erkundigen, wer an der angegebenen Adresse die Genehmigung zur Durchführung von Bauarbeiten erhalten hat.

Für den Fall, dass das Haus bereits gebaut wurde, stehen diese Informationen dem BTI (Bureau of Technical Inventory) zur Verfügung.

So ermitteln Sie die Zuverlässigkeit des Entwicklers

Um einen Entwickler in Krasnodar zu überprüfen, empfehlen wir die Nutzung unseres kostenlosen Service. Auf dieser Website werden auch weiße Listen von Bauunternehmen veröffentlicht.. Darin werden problematische Objekte aufgeführt, bei denen Sie keine Immobilien erwerben sollten, sowie Unternehmen, mit denen eine Zusammenarbeit empfehlenswert ist.

Ein Indikator für die Integrität eines Unternehmens ist seine Publizität. Je berühmter ein Unternehmen ist, desto mehr sorgt es sich um die Integrität seines Namens. Solche Unternehmen sind bestrebt, eine ehrliche und für beide Seiten vorteilhafte Partnerschaft aufrechtzuerhalten. Aber Sie sollten nicht nur populären Organisationen den Vorzug geben. Weniger bekannte oder neue Unternehmen müssen einfach vorsichtiger sein und die von ihnen bereitgestellten Informationen überprüfen.

Wir müssen der russischen Gesetzgebung Tribut zollen, die Entwickler seit Januar 2014 dazu verpflichtet, die Haftung gegenüber Aktionären zu versichern. Jetzt sind alle Käufer auf dem Primärmarkt versichert. In dieser Hinsicht nimmt die Loyalität gegenüber kleinen und neuen Bauunternehmen allmählich zu.

Sie können die Zuverlässigkeit des Entwicklers auch bei einem persönlichen Besuch im Büro des Unternehmens überprüfen. Auf erstes Anfordern sind sie verpflichtet, Ihnen sämtliche für die Geschäftstätigkeit erforderlichen Unterlagen, Lizenzen, Zertifikate und Genehmigungen zur Verfügung zu stellen. Sie müssen lediglich die Unterstützung eines kompetenten Anwalts in Anspruch nehmen und das bereitgestellte Paket prüfen. Wenn Sie keine Erfahrung in der Arbeit mit dem Primärmarkt haben, sollten Sie nicht auf die Hilfe von Fachleuten verzichten.

Eine Strafe vom Bauträger im Rahmen der DDU einfordern. Auf den Erhalt einer Wohnung warten?

1. Einhaltung der gesetzlichen Definition des Entwicklers

Um die im Gesetz enthaltene Definition von „Entwickler“ zu erfüllen, muss der Entwickler:

• über 3 oder mehr Jahre Erfahrung im Bau von in Auftrag gegebenen Mehrfamilienhäusern mit einer Gesamtfläche von 10.000 qm verfügen. m. (Erfahrung kann aus der Haupt- oder Tochtergesellschaft stammen)
• ein Grundstück besitzen (durch Pacht, durch Unterpachtrecht).
• haben die Worte „spezialisierter Entwickler“ im Namen

2. Staatliche Registrierung des Entwicklers

Die staatliche Registrierung des Entwicklers kann anhand der Bescheinigung über die staatliche Registrierung einer juristischen Person überprüft werden, die Ihnen der Entwickler vorlegen muss.

Das Zertifikat sieht so aus:

Verfügbarkeit eines solchen Zertifikats

Dies bedeutet nicht, dass eine solche juristische Person ein Entwickler ist.

Die staatliche Zulassungsbescheinigung bestätigt dies nicht!

Es ermöglicht Ihnen die Installation von:

• dass die darin genannte juristische Person die staatliche Registrierung bestanden hat
• OGRN-Nummer (Hauptstaatsregistrierungsnummer)
• Datum der staatlichen Registrierung einer juristischen Person

Diese Information

kann mit dem, was die Vertreter des Bauträgers Ihnen sagen, und mit dem Inhalt anderer Dokumente in Zusammenhang stehen: Baugenehmigungen, Kusw.

Wenn sie es dir sagen

dass der Entwickler bereits 10 Objekte gebaut und in Betrieb genommen hat, während Sie sehen, dass seit dem Datum der staatlichen Registrierung der juristischen Person mehrere Jahre vergangen sind, bedeutet dies, dass Sie in die Irre geführt werden.

Vielleicht

dass solche zuvor errichteten Objekte in irgendeiner Beziehung zu diesem Entwickler stehen, z. B. dass der Bau von juristischen Personen mit derselben Geschäftsführung oder denselben Gründern durchgeführt wurde.

Dennoch charakterisiert dies Ihren Entwickler nur indirekt positiv.

Gegen

Die Schaffung einer separaten juristischen Person für den Bau eines Objekts mit offensichtlich fehlendem Zweck für dessen weitere Funktion ist ein negatives Zeichen für den Entwickler.

Überprüfen

Die staatliche Registrierung des Entwicklers kann auch anhand der Informationen im Unified State Register of Legal Entities (USRLE) erfolgen.

Geben Sie einfach den Namen oder die OGRN/TIN des Entwicklers in das entsprechende Feld ein.

Es sieht aus wie das:

3. Überprüfung der Gründungsdokumente des Entwicklers

Jeder Entwickler ist gesetzlich verpflichtet, allen interessierten Personen die Gründungsdokumente zur Einsicht zur Verfügung zu stellen.

Es ist das Gründungsdokument des Entwicklers.

Daher können Sie vom Bauträger verlangen, dass Ihnen die Bauträgercharta ausgehändigt wird.

Es ist besser, die Charta einem Anwalt vorzulegen. Aus dessen Inhalt wird der Anwalt die notwendigen Rückschlüsse auf den Bauträger und die Investitionssicherheit seines Bauvorhabens ziehen.

Auf sich allein

Sie können auf die Amtszeit des Exekutivorgans des Bauträgers (Direktor) achten; wenn der Vertrag mit Ihnen vom Firmenchef unterzeichnet wird, überprüfen Sie die Adresse der juristischen Person.

4. „Reinheit“ der juristischen Adresse des Entwicklers

Die offizielle Position des Föderalen Steuerdienstes ist, dass, wenn mehr als 5 juristische Personen an einer Adresse registriert sind, diese Adresse als Adresse für die Massenregistrierung juristischer Personen anerkannt wird.

Dies kann zumindest darauf hinweisen, dass tatsächlich keine der registrierten juristischen Personen an dieser Adresse ansässig ist und die juristischen Personen selbst das Attribut von „Fly-by-night“-Unternehmen aufweisen.

Sie können im offiziellen Service des Federal Tax Service überprüfen, wie viele juristische Personen an der Standortadresse Ihres Entwicklers registriert sind.

Geben Sie einfach die Adresse ein, die Sie interessiert, und klicken Sie auf „Suchen“.

Bitte beachten Sie, dass, wenn der Entwickler nicht tatsächlich an der im Unified State Register of Legal Entities angegebenen Registrierungsadresse ansässig ist, nicht nur die rechtliche Adresse des Entwicklers, sondern auch die Adresse seines tatsächlichen Standorts überprüft werden muss.

5. Analyse eines Auszugs aus dem Unified State Register of Legal Entities in Bezug auf den Entwickler

Sie können also verstehen:

Seit wann ist die juristische Person registriert?

Haupt- und Nebentätigkeiten einer juristischen Person

Wer ist der Leiter einer juristischen Person (eine Person, die das Recht hat, im Namen einer juristischen Person ohne Vollmacht zu handeln)?

Wie hoch ist das genehmigte Kapital des Entwicklers?

Wer sind die Gründer einer juristischen Person?

Angaben zum Inhaber des Aktionärsregisters, wenn der Bauträger eine Aktiengesellschaft ist

Welche Lizenzen wurden dem Entwickler erteilt?

Befindet sich der Entwickler im Liquidations- oder Umstrukturierungsprozess?

Wurde gegen den Entwickler ein Insolvenzverfahren eingeleitet?

Wurden kürzlich irgendwelche Registrierungsmaßnahmen gegen den Entwickler ergriffen: Wechsel des Direktors, der Gründer, Änderung der Standortadresse (in Kombination mit anderen Anzeichen können solche Maßnahmen ein negatives Zeichen sein)

6. Aufnahme des Entwicklers in das Unified Register of Developers

Erfüllt eine juristische Person, die sich als Entwickler bezeichnet und zum Abschluss eines Vertragsverhältnisses mit ihr einlädt, die gesetzlich festgelegten Anforderungen an Entwickler, muss sie in das einheitliche Entwicklerregister aufgenommen werden.

Das Unified Register of Developers ist eine staatliche Informationsquelle im Internet, die eine systematische Liste juristischer Personen – Entwickler – darstellt.

Ist erforderlich

Präsenz des Entwicklers in diesem Register. Sollte dies nicht der Fall sein, suchen wir einen anderen Entwickler.

7. Informationen zu den Gründern des Entwicklers

Nachdem Sie herausgefunden haben, wer der Gründer der juristischen Person ist, prüfen Sie nach Möglichkeit die im Unified State Register of Legal Entities enthaltenen Informationen zu jeder dieser juristischen Personen.

Anhand dieser Informationen können Sie allgemeine Informationen über den Bauträger erhalten, die Struktur des Unternehmens verstehen und auch die Endbegünstigten identifizieren.

Führen Sie in Bezug auf jeden Gründer des Entwicklers eine separate Überprüfung aller in diesem Artikel genannten Positionen durch.

Je mehr Informationen, desto besser. Es kommt oft vor, dass einige scheinbar unbedeutende Informationen zusammen mit anderen Informationen einen allgemeinen Überblick geben und die richtigen Schlussfolgerungen über den Entwickler ermöglichen.

8. Informationen zum Leiter des Entwicklers

Nachdem Sie anhand eines Auszugs aus dem Unified State Register of Legal Entities überprüft haben, ob die in den Unterlagen des Bauträgers angegebene Person mit dem aktuellen Leiter der juristischen Person übereinstimmt, sollten Sie ihn aus mehreren Gründen überprüfen.

Informieren Sie sich im Internet über den Manager des Entwicklers.

Eine einfache Suche in einer Suchmaschine liefert manchmal viele nützliche Informationen.

Prüfen Sie, bei welchen anderen Unternehmen (juristischen Personen) die Person Geschäftsführer und/oder Gründer ist.

Ist der Leiter des Bauträgers im Register der disqualifizierten Personen eingetragen?

Die Aufnahme einer Person in dieses Register bedeutet, dass sie nicht berechtigt ist, Führungspositionen zu bekleiden.

Geben Sie einfach die Informationen ein, die Sie über den Manager des Entwicklers kennen.

Sie können auch prüfen, ob disqualifizierte Personen Teil einer bestimmten juristischen Person sind.

9. Überprüfung der Autorität des Managers

Dies ist in jedem Fall wichtig, auch wenn nicht er selbst den Vertrag mit Ihnen unterzeichnet.

Wenn ein Manager im Namen des Entwicklers eine Vereinbarung mit Ihnen unterzeichnet, wissen Sie, ob er dazu berechtigt ist.

Wenn der Vertrag im Namen des Entwicklers von einer anderen vom Manager autorisierten Person unterzeichnet wird, müssen Sie seine Vollmacht oder andere Dokumente überprüfen, die bestätigen, dass er über diese Vollmacht verfügt.

Beachten Sie:

darüber, ob der Leiter des Bauträgers zum Zeitpunkt der Vollmachtserteilung an eine solche Person befugt war.

Ob eine Person der derzeitige Leiter einer juristischen Person (Ihr Entwickler) ist, können Sie dem Auszug aus dem Unified State Register of Legal Entities im Abschnitt „Eine Person, die das Recht hat, im Namen einer juristischen Person ohne Befugnis zu handeln“ entnehmen des Anwalts.“

So sieht es aus:

Sie müssen auch prüfen, ob der Leiter des Bauträgers die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, die ihm in Artikel 3.2 Absatz 3 des Bundesgesetzes über die Beteiligung am gemeinsamen Bauen auferlegt werden.

Sollte sich herausstellen, dass der Vertrag mit Ihnen bzw. die Vollmacht zu dessen Abschluss von einer Führungskraft unterzeichnet wurde, die die Anforderungen dieser Norm nicht erfüllt, d.h. durch eine Person, die nicht über die Befugnisse eines Geschäftsführers verfügt, kann eine solche Vereinbarung als nicht geschlossen anerkannt werden.

10. Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen durch den Leiter und Hauptbuchhalter des Entwicklers

Das Gesetz über die Beteiligung am Gemeinschaftsbau legt eine Liste von Personen fest, die nicht die Position des Managers oder Hauptbuchhalters des Bauträgers bekleiden können.

Sie können sich mit dieser Liste in Artikel 3.2 Absatz 3 des Bundesgesetzes über die Beteiligung am gemeinsamen Bauen vertraut machen.

Wenn der Manager oder Hauptbuchhalter des Entwicklers mindestens eines der darin genannten Kriterien erfüllt, bedeutet dies, dass diese Position von einer Person besetzt wird, die nicht über diese Befugnis verfügt.

Was droht dadurch?

Alle von ihnen ohne Autorität begangenen Handlungen sind illegal. Wenn Ihnen beispielsweise als Bestätigung des Geldeingangs von Ihnen eine Quittung für eine Geldeingangsanordnung ausgehändigt wurde, die die Unterschrift des Hauptbuchhalters enthält, der zum Zeitpunkt des Geldeingangs nicht befugt war

Das heißt, die Wahrscheinlichkeit

Dass beispielsweise im Falle einer Insolvenz Ihr Geld „verloren“ geht und sich herausstellt, dass es nicht beim Entwickler angekommen ist. Aus diesem Grund wird Ihnen die Eintragung in das Bedarfsverzeichnis zur Wohnungsübertragung verweigert.

11. Vorliegen einer Baugenehmigung

Zuerst müssen Sie nur verstehen, ob es existiert oder nicht.

Außerdem,

Damit Ihnen vom Entwickler selbst eine Kopie oder Nummer zur Verfügung gestellt wird, müssen Sie deren Echtheit überprüfen.

Überprüfen,

Ob einem bestimmten Bauträger für ein bestimmtes Objekt eine Baugenehmigung erteilt wurde, können Sie auf der offiziellen Website des Staatlichen Bauaufsichts- und Sachverständigendienstes von St. Petersburg nachlesen.

In Bezug auf Entwickler

und Objekte in anderen Regionen – siehe Informationen auf der offiziellen Website der Regierungsbehörde, die Baugenehmigungen ausstellt.

Für Moskau ist dies beispielsweise das Moskauer Staatliche Bauaufsichtskomitee.

Dort veröffentlicht

das entsprechende Verzeichnis der erteilten Baugenehmigungen.

Geben Sie einfach Informationen zum Entwickler in die Suche ein und schauen Sie.

Es sieht aus wie das:

12. Anzahl der Baugenehmigungen

Ab dem 01.07.18 haben Bauträger das Recht, Gelder von Teilnehmern am gemeinsamen Bau nur unter der Bedingung einzuwerben, dass dieser Bau im Rahmen einer Baugenehmigung durchgeführt wird.

Die Beschaffung von Mitteln von Anteilseignern für den Bau im Rahmen mehrerer Baugenehmigungen ist nur möglich:

• in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Plan des Grundstücks oder dem genehmigten Gebietsplanungsprojekt
• oder auf einem oder mehreren Grundstücken innerhalb der Grenzen einer bebauten Fläche, für die eine Vereinbarung über die Bebauung der bebauten Fläche geschlossen wurde
• Gebiet, für das ein Abkommen über die integrierte Entwicklung des Territoriums oder ein Abkommen über die integrierte Entwicklung des Territoriums geschlossen wurde.

In diesem Fall ist der Bauträger nicht berechtigt, gleichzeitig Tätigkeiten im Rahmen mehrerer Vereinbarungen über die Entwicklung eines bebauten Gebiets und (oder) Vereinbarungen über die integrierte Entwicklung des Territoriums und (oder) Vereinbarungen über die integrierte Entwicklung durchzuführen Entwicklung des Territoriums.

13. Wem wurde die Baugenehmigung erteilt?

Sie müssen prüfen, ob die in der Baugenehmigung genannte juristische Person – der Bauträger – mit der juristischen Person übereinstimmt, mit der Ihnen der Abschluss eines Vertrages angeboten wird.

Es reicht jedoch nicht aus

Es reicht jedoch nicht aus

Sie müssen prüfen, ob die Angaben der juristischen Person übereinstimmen, z. B. OGRN oder TIN.

Wenn die Auflösung

für den Bau wurde an eine juristische Person mit anderen Angaben als in Ihrem Vertrag ausgestellt – wir suchen ein anderes Objekt.

Auch wenn Ihnen die Erläuterungen des Entwicklervertreters zu diesem Thema logisch und vernünftig erscheinen.

Wir suchen ein anderes Objekt.

14. Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung

Eine Baugenehmigung wird für den gesamten im Bauorganisationsprojekt vorgesehenen Zeitraum erteilt.

Zum Beispiel,

Wenn bis zum Ablauf der Baugenehmigung noch mehrere Monate verbleiben oder die verbleibende Zeitspanne bis zum Ablauf dieser Frist weniger als 30 % des Gesamtzeitraums beträgt, für den die Baugenehmigung erteilt wurde, ist dies als negatives Zeichen zu werten Überprüfung des Bauträgers und Auswahl einer Baustelle.

Bedarfsermittlung,

In welchem ​​Stadium befindet sich der Bau derzeit?

Ein Bausachverständiger hilft bei der Beurteilung, ob es technisch möglich ist, den Bau der Anlage innerhalb der verbleibenden Zeit bis zum Ablauf der Baugenehmigung abzuschließen.

15. Wurde die Baugenehmigung verlängert?

Die Verlängerung der Genehmigung eines Bauträgers zum Bau eines Mehrfamilienhauses ist ein besonderes Zeichen.

dass es nicht möglich war, den Bau der Anlage innerhalb der ursprünglich für das Bauvorhaben vorgesehenen Zeit abzuschließen. Auf den ersten Blick ist daran nichts Gutes.

Aber wenn es dich interessiert

Beim Kauf einer Wohnung in diesem bestimmten Gebäude müssen Sie die Gründe für die Verlängerung der Baugenehmigung herausfinden und dieses Kriterium auch im Zusammenhang mit anderen bewerten.

Um zu erfahren,

Unabhängig davon, ob die Ihrem Bauträger erteilte Baugenehmigung verlängert wurde oder nicht, überprüfen Sie „verlängerte Baugenehmigungen“ auf der Suchseite im Register der erteilten Genehmigungen.

Gerichtsentscheidung über verlängerte Baugenehmigungen

16. Übereinstimmung der juristischen Person in der Baugenehmigung mit der juristischen Person im Vertrag

Achten Sie beim Studium des Inhalts einer Baugenehmigung darauf, für welche juristische Person sie erteilt wurde.

Nämlich:

seinen Namen, seine Standortadresse und andere Details, die eine Identifizierung ermöglichen.

Aus der Baugenehmigung muss hervorgehen, an wen sie erteilt wird.

Hier ein Beispiel für eine Baugenehmigung:

Diese juristische Person ist der Entwickler der Immobilie.

Und es muss der juristischen Person entsprechen, in deren Namen Sie zum Abschluss einer Vereinbarung aufgefordert werden.

Wenn es Ihnen angeboten wird

Schließen Sie einen Vertrag über dieses Objekt mit einer anderen juristischen Person als der in der Baugenehmigung genannten, dann sollte ein solcher Vertrag nicht geschlossen werden.

Zumindest bis ein professioneller Anwalt die Situation analysiert.

Versuchen Sie nicht einmal, sich darauf einzulassen

Die Gründe, mit denen die Vertriebsmitarbeiter Ihnen diese Diskrepanz erklären. Egal wie logisch sie Ihnen auch erscheinen mögen.

Sie sagen vielleicht, dass sie eine „Firmengruppe“ seien und tatsächlich trotzdem bauen, dass dies „Standardpraxis“ sei, dass sonst die Kosten für Ihre Wohnung höher seien und ähnliche Erklärungen.

Denk dran

Die Baugenehmigung wurde einer anderen juristischen Person erteilt – Sie gehen keinen Vertrag ein.

17. Überprüfung des Bauträgers gemäß dem Einheitlichen Informationssystem für den Wohnungsbau

Das Unified Housing Construction Information System soll aktuelle Informationen über alle Entwickler und Bauprojekte in Russland bündeln.

Das Bauministerium verspricht, dass dieses System seinen Teilnehmern vollständige „Transparenz“ des Marktes für die gemeinsame Beteiligung am Bau in Russland gewährleisten wird.

Die Liste der Informationen, die Sie durch den Besuch des Systems selbst erhalten können, finden Sie in Art. 23.3 des Bundesgesetzes über die Beteiligung am gemeinsamen Bauen.

18. Erfüllung der Verpflichtung des Bauträgers zur Zahlung von Abzügen (Beiträgen) an den Ausgleichsfonds.

Der Entschädigungsfonds ist ein von der Regierung der Russischen Föderation geschaffener Sonderfonds, um den Teilnehmern am gemeinsamen Bau im Falle einer Insolvenz (Insolvenz) des Bauträgers Gelder zurückzuerstatten.

Der Entschädigungsfonds wird von der öffentlich-rechtlichen Gesellschaft „Fonds zum Schutz der Rechte der Bürger – Teilnehmer am gemeinsamen Bauen“ gebildet.

Der Entwickler ist verpflichtet

Beiträge zum Ausgleichsfonds leisten, sofern die Vereinbarung über die gemeinsame Beteiligung am Bau mit dem ersten Gesellschafter vom Bauträger bis spätestens 20. Oktober 2017 zur staatlichen Registrierung eingereicht wird.

Sie können prüfen, ob Ihr Entwickler Beiträge zum Entschädigungsfonds leistet.

Sollte der Beteiligungsvertrag noch nicht abgeschlossen sein, dann suchen Sie Ihren Entwickler in der Entwicklerdatenbank der Stiftung.

Wenn der Entwickler

Kommt er der Verpflichtung zur Zahlung von Abzügen (Beiträgen) an den Ausgleichsfonds nicht nach, so ist er gesetzlich nicht berechtigt, Gelder von Bürgern für den Bau einzuwerben.

19. Keine Steuerrückstände. Bereitstellung von Steuerberichten

Eine Schuld gegenüber dem Finanzamt ist an sich schon ein schlechtes Zeichen, egal wie hoch sie ist.

Wenn die Schulden erheblich sind, kann dies ein Vorbote für die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens sein.

Wenn außerdem Geld vom Bauträger für eine nicht gelieferte Wohnung oder eine Strafe eingezogen werden muss, kann das Steueramt in dieser Angelegenheit Ihr ernstzunehmender Konkurrent sein, und es wird höchstwahrscheinlich nicht genug Geld geben, um die Forderungen aller Gläubiger zu befriedigen.

Versäumnis, Steuerberichte einzureichen

Dies ist ein Indikator für negative Prozesse im Unternehmen, die keine Transaktionen mit diesem zulassen.

Sie können bei der offiziellen Steuerbehörde überprüfen, ob der Bauträger mit der Zahlung von Steuern im Rückstand ist oder seit mehr als einem Jahr keine Steuererklärungen mehr eingereicht hat.

20. Schlussfolgerung zur Übereinstimmung des Bauträgers und der Projekterklärung des Objekts mit den gesetzlich festgelegten Anforderungen

Vorliegen einer Schlussfolgerung, die ausgestellt wurde, bevor der Bauträger mit dem ersten Teilnehmer am gemeinsamen Bau gemäß Artikel 19 Teil 2.1 dieses Bundesgesetzes eine Vereinbarung über die Übereinstimmung des Bauträgers und der Projekterklärung mit den in diesem Bundesgesetz festgelegten Anforderungen abschließt.

Eine solche Schlussfolgerung muss spätestens an dem Tag erfolgen, an dem der Bauträger mit dem ersten Beteiligten am gemeinsamen Bau einen Vertrag abschließt.

21. Finanzergebnis des laufenden Jahres, Höhe der Verbindlichkeiten und Forderungen

Die Jahresabschlüsse des Entwicklers unterliegen einer obligatorischen Prüfung. Der Entwickler erstellt vierteljährlich Zwischenabschlüsse für die folgenden Zwischenberichtszeiträume – das erste Quartal, ein halbes Jahr und neun Monate. Der Bauträger legt in der in Artikel 3.1 Teil 2 dieses Bundesgesetzes vorgeschriebenen Weise Zwischenabschlüsse (Finanzberichte) spätestens dreißig Kalendertage nach Ende des jeweiligen Zwischenberichtszeitraums sowie Jahresabschlüsse (Finanzberichte) und den Bericht des Wirtschaftsprüfers offen spätestens einhundertzwanzig Kalendertage nach dem Ende des jeweiligen Berichtsjahres.

22. Eigentum des Bauträgers

Es ist notwendig, die Immobilie des Bauträgers zu identifizieren, um deren „Ernsthaftigkeit“ zu verstehen und die Wahrscheinlichkeit einer Beschlagnahme und Zwangsvollstreckung dieser Immobilie einzuschätzen, falls es erforderlich ist, Geld vom Bauträger gerichtlich zurückzufordern.

23. Sicherstellung der Erfüllung von Verpflichtungen gegenüber Dritten auf Kosten des Eigentums des Bauträgers

Eigentum des Bauträgers kann nicht genutzt werden für:

• Sicherstellung der Erfüllung von Verpflichtungen Dritter
• Gewährleistung der Erfüllung der eigenen Verpflichtungen des Bauträgers, die nicht mit der Gewinnung von Geldern von Teilnehmern am gemeinsamen Bau und am Bau der Anlage zusammenhängen

24. Der Bauträger hat keine Schuldenverpflichtungen

Laut Gesetz ist eine zwingende Voraussetzung dafür, dass der Bauträger Gelder von Teilnehmern am gemeinsamen Bau einwerben kann, das Fehlen von Verpflichtungen zu Krediten, Anleihen und Vorschüssen.

Die Ausnahme ist

Nur gezielte Darlehen und gezielte Darlehen, die von der Hauptgesellschaft des Bauträgers für Bauzwecke bereitgestellt werden, deren Höhe 20 % der Projektbaukosten nicht überschreiten darf und deren Zinsen den Leitzins der Zentralbank von nicht überschreiten der Russischen Föderation + 2 Prozentpunkte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

25. Die Höhe der Verpflichtungen des Bauträgers, die nicht mit der Geldbeschaffung von Teilnehmern am gemeinsamen Bauen und Bauen zusammenhängen

Sollte nicht mehr als 1 % der Entwurfskosten des Baus betragen.

26. Der Entwickler emittiert und emittiert Wertpapiere

Das Gesetz verbietet die Beschaffung von Mitteln von Anteilseignern für den Bau, wenn der Bauträger Wertpapiere ausgegeben und geliefert hat.

Die einzige Ausnahme bilden die Aktien des Entwicklerunternehmens.

27. Struktur der Baufinanzierung

Um die Zuverlässigkeit des Bauträgers und die Wahrscheinlichkeit einer späteren Nichterfüllung seiner vertraglichen Verpflichtungen beurteilen zu können, ist eine Beurteilung der Finanzierungsstruktur des Bauvorhabens erforderlich.

Wie viel Prozent sind Aktionärsgelder, wie viel Prozent sind geliehene Mittel und wie viel Prozent sind eigene Mittel.

Die Höhe der Eigenmittel sollte nicht weniger als 10 % der geplanten Baukosten der Anlage betragen.

In diesem Fall wird die Höhe der Eigenmittel des Bauträgers als Differenz zwischen dem zur Berechnung angenommenen Wert der Vermögenswerte des Bauträgers und dem zur Berechnung angenommenen Wert der Verbindlichkeiten des Bauträgers ermittelt.

Wenn Fremdmittel einen erheblichen Anteil an der Struktur der Baufinanzierung haben, ist das kein sehr gutes Zeichen.

In diesem Fall ist es notwendig, das Volumen der Kredite und ihre Konditionen zu beurteilen, einschließlich der Art und Weise, wie der Bauträger sicherstellt, dass der Bauträger seinen Verpflichtungen aus den Kreditverträgen nachkommt.

28. Der Entwickler befindet sich in der Phase der Umstrukturierung oder Liquidation

Befindet sich der Bauträger im Prozess der Liquidation (unabhängig oder auf Beschluss der Steuerbehörden) oder der Umstrukturierung, werden Informationen hierzu im State Registration Bulletin veröffentlicht.

Geben Sie einfach die INN oder OGRN des Entwicklers, an dem Sie interessiert sind, in das entsprechende Feld auf dieser Website ein.

Wenn mit der Liquidation alles klar ist, ist es besser, einen Anwalt zu bitten, sich zu den Informationen zur Sanierung zu äußern. Für den Aktionär ist dieses Vorgehen nicht immer mit Risiken verbunden.

29. Beteiligung des Bauträgers an Rechtsstreitigkeiten vor Gerichten der allgemeinen Gerichtsbarkeit

Überprüfen Sie die Gerichtsverfahren beim Bezirksgericht am Standort (Rechtsanschrift) des Bauträgers. Es ist notwendig, die Anzahl der Fälle und den Gegenstand der Streitigkeiten darüber zu bewerten.

Die juristische Adresse finden wir anhand eines Auszugs aus dem Unified State Register of Legal Entities in Bezug auf den Entwickler:

In St. Petersburg sind die Gerichte hauptsächlich nach Stadtbezirken unterteilt.

Wir schauen uns auf der Karte (zum Beispiel auf Yandex.Maps) an, in welchem ​​Gebiet sich die gewünschte Straße befindet.

Wir gehen auf die Website des zuständigen Gerichts und prüfen die von Ihnen benötigte Adresse: ob diese tatsächlich zu dessen Zuständigkeitsbereich gehört.

Wenn Ihr Entwickler in Moskau ansässig ist, können Sie über dieses Portal die Zuständigkeit ermitteln.

Geben Sie einfach die Anfangsbuchstaben der gewünschten Straße ein.

Nachdem Sie die Zuständigkeit ermittelt haben, sehen Sie sich auf der Website des zuständigen Gerichts die Gerichtsverfahren an, an denen Ihr Entwickler beteiligt ist.

Gehen Sie zum Abschnitt „Gerichtsverfahren (oder „Rechtsverfahren“)“ und klicken Sie auf den Link „Suche nach Fallinformationen“.

In den Suchergebnissen werden Fälle angezeigt, an denen er beteiligt ist. In der Spalte „Fallnummer“ befinden sich aktive Links. Hier können Sie detaillierte Informationen zum jeweiligen Fall einsehen.

30. Beteiligung des Bauträgers an Rechtsstreitigkeiten vor dem Schiedsgericht

Vollständige Informationen über die gerichtliche Tätigkeit des Bauträgers vor Schiedsgerichten finden Sie in der Akte der Schiedsverfahren.

Geben Sie im Feld „Beteiligter am Fall“ den Namen, die INN oder die OGRN der juristischen Person des Entwicklers ein. Sie müssen die restlichen Felder nicht ausfüllen – dadurch werden die Informationen aussagekräftiger.

Oben im Aktenschrank können Sie die Art des Falles auswählen: Verwaltungs-, Zivil- oder Insolvenzverfahren. Sie interessieren sich für alle, aber es ist bequemer, auf diese Weise zu suchen.

Wir interessieren uns vor allem für Klagen, in denen der Entwickler Beklagter ist.

Es ist notwendig, den Gegenstand solcher Rechtsstreitigkeiten zu beurteilen, wer in ihnen der Kläger ist: der Bundessteuerdienst, KUGI usw., die Höhe der Ansprüche zu beurteilen, ob es Streitigkeiten über das Grundstück gibt, auf dem gebaut wird geplant oder bereits im Gange ist, ob eine Befriedigung durch das Schiedsgericht dazu führen wird, dass solche Ansprüche zu finanziellen Schwierigkeiten oder zur Insolvenz des Bauträgers führen.

Schauen Sie in die Karte

in jedem Fall über die Tätigkeit des Bauträgers in einem Rechtsstreit – ob ein Vertreter des Bauträgers an Gerichtsverhandlungen zu Fällen teilnimmt, ob er dem Gericht Verfahrensdokumente vorlegt: Antworten auf Ansprüche, Petitionen, Erklärungen, Beschwerden.

Schauen Sie sich diese Dinge auch an

die durch Ansprüche des Entwicklers vorgebracht wurden. Dadurch wird es möglich, die Tätigkeit des Beklagten zu beurteilen, welche Forderungen und an wen der Bauträger sie vor Gericht gestellt hat, welche Folgen dies für seine Tätigkeit haben kann und welche Auswirkungen dies auf die Aktionäre hat.

31. Verfügbarkeit von Vollstreckungsverfahren, deren Dauer

Das Vorliegen einer Vielzahl von Vollstreckungsverfahren gegen den Bauträger, insbesondere langwierige und noch nicht abgeschlossene Verfahren, weist auf die Unzuverlässigkeit des Bauträgers und das Vorliegen finanzieller Schwierigkeiten hin.

Es reicht aus, die Ihnen bekannten Informationen über den Entwickler in das entsprechende Suchfeld einzugeben: Name des Entwicklers (vollständig oder abgekürzt), INN, OGRN.

In der Spalte „Status“.

Achten Sie unbedingt darauf, ob der Bauträger aktives oder ausgeschlossenes Mitglied der SRO Bauherren ist.

Es sieht aus wie das:

Wenn Sie feststellen, dass die juristische Person, mit der Sie einen Vertrag abschließen möchten, kein aktives Mitglied der SRO der Bauherren ist, wählen wir einen anderen Bauträger.

36. Verfügbarkeit einer Zulassungsbescheinigung für bestimmte Arten von Arbeiten, die sich auf die Sicherheit von Kapitalbauprojekten auswirken

Der Entwickler muss über ein solches Zertifikat verfügen. Ob es ausgestellt wurde oder nicht, können Sie auf Anfrage auf der Website der jeweiligen SRO (Selbstregulierungsorganisation) überprüfen, bei der der von Ihnen ausgewählte Entwickler Mitglied ist.

37. Beteiligung des Entwicklers an Regierungsaufträgen und Ausschreibungen

Das ist ein positives Zeichen.

Die Beteiligung des Entwicklers an öffentlichen Aufträgen und Ausschreibungen können Sie unter überprüfen.

38. Fehlen skrupelloser Lieferanten (Auftragnehmer) im Register

Ein indirektes Zeichen für die Zuverlässigkeit des Bauträgers in Bezug auf die Beteiligung am gemeinsamen Bauen, allerdings ist das Vorzeichen immer noch negativ.

Wählen zwischen

Zwei Entwickler sollten bei sonst gleichen Bedingungen denjenigen auswählen, der vom Föderalen Antimonopoldienst nicht als skrupelloser Lieferant anerkannt wurde.

Überprüfen,

Ob Ihr Entwickler als skrupelloser Lieferant (Auftragnehmer) gilt, erfahren Sie auf der Website des Einheitlichen Informationssystems im Bereich Beschaffung.

Geben Sie im entsprechenden Feld den Namen oder die TIN des Entwicklers ein.

39. Fehlen skrupelloser Teilnehmer an einer Auktion zum Verkauf oder zur Pacht eines Grundstücks im Staats- oder Gemeindeeigentum im Register

Sie können die Aufnahme des Entwicklers in dieses Register auf der offiziellen Website der Russischen Föderation überprüfen, um Informationen über die Ausschreibung zu veröffentlichen. Es liegt im PDF-Format vor und wird regelmäßig aktualisiert.

Klicken Sie auf dieses Symbol und die Datei wird geöffnet.

40. Verfügbarkeit einer Website im Internet

Aus rechtlicher Sicht hatte der Entwickler möglicherweise vorher keine Website.

Aufgrund der Einführung der Verpflichtung des Entwicklers, Informationen auf der Website zu veröffentlichen, ist dies nun unmöglich.

Und wenn es keine Website gibt

- Dies ist definitiv ein Grund, den Entwickler für Ihr Geld von der Liste der Anwärter zu streichen.

41. Eigentum des Website-Domainnamens beim Entwickler

Dies ist mittlerweile gesetzlich vorgeschrieben.

Der Entwickler ist verpflichtet

gesetzlich vorgeschriebene Informationen auf der Website veröffentlichen.

Er ist für die Richtigkeit dieser Informationen verantwortlich.

soll ausschließen, dass sich der Entwickler bei Unzuverlässigkeit der auf der Website veröffentlichten Informationen darauf berufen kann, dass es sich nicht um seine Website handelt.

Überprüfen

Sie können einem Entwickler mithilfe spezieller Dienste einen Domainnamen verleihen, z. B. .

Wähl einfach

Geben Sie den Domainnamen (Adresse) der Website des Entwicklers ein und klicken Sie auf „Überprüfen“.

So sieht es aus:

Wenn Sie als Ergebnis der Prüfung feststellen, dass der Administrator (Inhaber) des Domainnamens keine juristische Person – ein Entwickler, sondern beispielsweise ein Bürger – ist, dann ist dies kein Argument für den Entwickler gewählt haben.

42. Datum der Registrierung des Domainnamens der Website des Entwicklers

Sehen Sie sich bei demselben Dienst das Registrierungsdatum des Domainnamens der Website des Entwicklers an. Wenn ein Entwickler angibt, dass er seit 1998 baut und das Registrierungsdatum des Domainnamens seiner Website mit diesen Angaben übereinstimmt, dann ist dies ein positives Argument für einen solchen Entwickler.

43. Analyse der Suchergebnisse der Website des Entwicklers

Wenn der Entwickler nicht sehr bekannt ist, kann es hilfreich sein, die Suchergebnisse seiner Website zu analysieren.

Das Prinzip ist folgendes:

Je mehr Suchmaschinen (Yandex, Google) anhand Ihrer Suchanfragen die Website eines Entwicklers finden, desto positiver wird diese dadurch charakterisiert.

Seien Sie nicht verwirrt!

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels handelte es sich beispielsweise bei den ersten vier Zeilen der Yandex- und Google-Suchergebnisse um Werbung.

Das heißt, die Eigentümer solcher Websites haben dafür bezahlt, dass die Suchmaschine sie Ihnen anzeigt.

Ihre Präsenz in diesen Top-4-Zeilen ist in keiner Weise ein Hinweis auf die Qualität solcher Websites oder die Zuverlässigkeit der Entwickler selbst.

Muss evaluiert werden

Die Seiten, die sich ab der 5. Zeile befinden und auf denen kein „Werbung“-Zeichen vorhanden ist.

Eine Seite für verschiedene Suchanfragen nur in den ersten 4 Werbezeilen zu finden, ist kein sehr gutes Zeichen.

Mehr dazu weiter unten.

44. Überprüfung der Anzahl und Art der Werbung nach Objekt und Entwickler

Der berüchtigte „London Park“ hing überall in St. Petersburg, selbst als die Anlage fast zehn Jahre lang gebaut wurde.

45. Akkreditierung durch Banken

Dies ist natürlich ein indirektes Zeichen, kann aber dennoch nicht ignoriert werden.

Da Banken den Bauträger, seine finanzielle Leistungsfähigkeit und die Gestaltung des Bauvorhabens prüfen, ist die Tatsache, dass die Bank den Bauträger und ein konkretes Projekt akkreditiert hat, natürlich ein Pluspunkt zugunsten des Bauträgers.

Dementsprechend gilt: Je seriöser die Bank, desto besser.

Je mehr Partnerbanken, desto besser.

46. ​​​​Anzahl der Bankkonten beim Entwickler

Verfügt der Bauträger in den gesetzlich vorgesehenen Fällen über mehrere Baugenehmigungen, so ist der Bauträger verpflichtet, für jede Baugenehmigung ein eigenes Girokonto zu führen, d. h. die Anzahl der Konten muss der Anzahl der erteilten Baugenehmigungen entsprechen.

47. Eröffnung eines Kontos durch den Entwickler nur bei einer autorisierten Bank

Der Zweck der Einbeziehung autorisierter Banken in die Beziehung zwischen dem Projektentwickler und den Aktionären besteht darin, die missbräuchliche Verwendung der Gelder der Aktionäre zu kontrollieren.

Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Bauträger ihren Pflichten zur Errichtung und Übertragung von Wohnungen an die Gesellschafter nachkommen.

Es sollte nicht mehr als 60 solcher Banken geben.

Das Register der zugelassenen Banken wird auf der Website der Zentralbank der Russischen Föderation veröffentlicht.

48. Hinterlegung von Aktionärsgeldern auf einem Treuhandkonto

Diese Zahlungsregelung wird ab dem 01.07.19 verpflichtend. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Materials ist das Versäumnis des Entwicklers, ein Treuhandkonto zu verwenden, kein negatives Zeichen bei der Auswahl eines Entwicklers.

Der Kern seiner Verwendung besteht darin, die Erfüllung der Verpflichtungen der Parteien der Transaktion sicherzustellen. Der Entwickler erhält das Geld des Anteilseigners erst, wenn die Verpflichtungen erfüllt sind.

49. Überprüfen Sie die Bewertungen von Entwicklern in Ihrer Region

Eine Regel:

Heute gibt es keine offizielle Informationsquelle über die Aktivitäten von Entwicklern, der man hundertprozentig vertrauen kann.

zu allen Informationen im Internet über Entwickler, Bewertungen, TOP-10-Entwickler nach verschiedenen Websites, Foren usw. muss kritisch betrachtet werden. Die Informationen zu solchen Ressourcen entsprechen möglicherweise nicht der Realität.

Und das sogar ohne jegliche Absicht seitens der Besitzer solcher Ressourcen.

Zum Beispiel,

Auf einer der für den gemeinsamen Bau vorgesehenen Standorte wird in Bezug auf ein Objekt darauf hingewiesen, dass der Bauträger eine erhebliche Verzögerung von etwa einem Jahr begangen hat.

Tatsächlich,

Bei der Übergabe der Wohnungen an die Gesellschafter kam es zu keinen Verzögerungen. Die Übergabe der Wohnungen erfolgte innerhalb der in den Vereinbarungen zur gemeinsamen Baubeteiligung festgelegten Frist.

Offenbar wurden die Angaben vom Grundstückseigentümer nicht überprüft bzw. wurde das Datum der Fertigstellung der Bauarbeiten für das Projekt zugrunde gelegt und nicht der Zeitpunkt der vertragsgemäßen Übergabe der Wohnungen an die Gesellschafter.

Die auf der beliebten Ressource veröffentlichten Informationen über den Entwickler sind eindeutig negativer Natur und entsprechen nicht der Realität.

Tauchen Sie auch ein

50. Wir studieren Rezensionen und Kommentare in den Aktionärsforen

Mittlerweile gibt es im Internet eine ganze Reihe von Ressourcen, in denen Sie Informationen über den Entwickler sammeln können, darunter spezielle Foren für Aktionäre und Gruppen in sozialen Netzwerken.

Glauben Sie nicht alles, was geschrieben steht!

Vergleichen Sie Informationen aus verschiedenen Ressourcen. Je mehr es sind, desto objektiver sind die Informationen.

Wer profitiert davon?

Denken Sie beim Lesen von Informationen auf einer Website immer daran, wem diese Website gehört und zu welchem ​​Zweck die Informationen, die Sie sehen, veröffentlicht werden.

Nicht genug

Lesen Sie jede Rezension in Foren und Gruppen in sozialen Netzwerken.

Erkennen Sie ein Fake-Profil

nach folgenden Kriterien möglich:

• Wenige Fotos auf der Seite
• Auf den Fotos sind verschiedene Personen zu sehen
• Berühmtheit im Foto
• Auf dem Foto sind nur wenige oder keine Personen zu sehen (Natur, Kätzchen, Abstraktionen usw.)
• Alle oder die meisten Fotos wurden an einem Tag hochgeladen
• Die Seite wurde kürzlich erstellt (Sie können dies an der ID-Nummer erkennen), Veröffentlichungsdatum
• Wenige Freunde
• Viele Abonnenten
• Auch die meisten Freundesseiten sind gefälscht
• Viele Freundesseiten wurden gelöscht
• Wenige Beiträge an der Pinnwand
• Wenig oder keine Audio- und Videoaufzeichnungen
• Das Profil vermittelt den Eindruck von Inaktivität und Leere
• Der Benutzer antwortet nicht auf Nachrichten

Wahre Begebenheit:

Auf unserer Website haben wir Informationen über eines der langfristigen Bauprojekte in St. Petersburg veröffentlicht. Nach einiger Zeit tauchten unter dem Text des Artikels Kommentare auf, dass auf der Baustelle alles in Ordnung sei, der Bau in vollem Gange sei und das Haus kurz vor der Inbetriebnahme stehe.

Das stimmte natürlich nicht und die Profile im sozialen Netzwerk, von denen die Kommentare stammten, erwiesen sich als gefälscht.

51. Kommunizieren Sie mit Immobilien und Aktionären

Finden Sie echte Benutzer – Aktionäre in Foren oder in Gruppen in sozialen Netzwerken und sprechen Sie mit ihnen.

Wenn es sich um eine echte Person handelt,

Wenn Sie ein echter Aktionär und kein Fake-Konto sind, werden sie Ihnen mit hoher Wahrscheinlichkeit antworten und Informationen weitergeben.

Beschränken Sie sich nicht auf die Kommunikation mit 1-2 Personen; deren Meinung ist möglicherweise nicht objektiv.

Sprechen Sie mit möglichst vielen Menschen.

In einem größeren Ausmaß

Dies gilt für Anlagen, die bereits zu 50 Prozent oder mehr fertiggestellt sind oder sich im Bauendstadium befinden.

Vor allem, wenn es sich um ein Objekt handelt, bei dem es aktuell eine Verzögerung gibt.

52. Anzahl der Objekte, die zuvor vom Entwickler in Auftrag gegeben wurden

Ein guter Indikator.

Nur unter der Bedingung

dass der Entwickler solcher Objekte Ihr Entwickler (juristische Person) war und nicht andere Personen, die zu einer bestimmten „Holding“ oder „Unternehmensgruppe“ gehören.

Wenn hinter ihrem Bau eine andere juristische Person steht und nach Angaben der Vertriebsleiter eine Verbindung zu Ihrem Entwickler besteht, müssen diese Verbindungen überprüft werden.

Wenn sie es dir sagen

Wenn es sich bei dem Entwickler um eine Unternehmensgruppe handelt und diese Objekte tatsächlich von einem Entwickler erstellt wurden, können Sie davon ausgehen, dass diese zuvor in Auftrag gegebenen Objekte nicht existierten, und den Entwickler, an dem Sie interessiert sind, zusammen mit den „Neulingen“ bewerten.

Die Zugehörigkeit des Bauträgers zu einer bestimmten Gruppe von Unternehmen mit Bauerfahrung ist ein indirektes, aber positiveres Zeichen.

Informationen dazu

Sie müssen überprüfen, wer wirklich der Entwickler der Objekte war, was mit diesem Entwickler nach der Lieferung passiert ist, ob es juristische Personen gibt, die heute als Entwickler fungierten, welche Verbindung sie zu Ihrem Entwickler haben, wer diese Unternehmen leitet usw.

Dennoch, wenn

Das Unternehmen hat eine Geschichte, auch wenn der Bau unter Beteiligung anderer juristischer Personen durchgeführt wurde. Dies ist besser, als wenn dies das erste Projekt Ihres Entwicklers ist und er nicht einmal versucht, sich seiner bisherigen Erfahrungen zu rühmen.

Was war mehr

Objekte und je komplexer sie waren, desto besser.

53. Anzahl der verspätet gelieferten Objekte

Überprüfen Sie, wie viele der vom Bauträger errichteten Immobilien nicht rechtzeitig geliefert wurden.

Studieren Sie die Geschichte der in Auftrag gegebenen Objekte: wann der Bau fertiggestellt werden sollte und wann er tatsächlich fertiggestellt wurde.

Merken Sie sich,

dass wir unter Verzögerung genau die Verletzung der Frist für die Übergabe von Wohnungen an die Aktionäre verstehen müssen, also eine Verletzung der Frist, die in der Vereinbarung über die gemeinsame Beteiligung am Bau vereinbart wurde.

Es passiert,

dass die Frist für das Projekt verletzt wurde, die in den Verträgen festgelegten Fristen für die Übertragung der Wohnungen an die Aktionäre jedoch eingehalten wurden.

Genau das sollte Sie zunächst einmal interessieren.

Wenn es bei den meisten vom Bauträger errichteten Immobilien zu Verzögerungen bei der Übergabe der Wohnungen kam, ist das schlecht.

54. Verzugsfrist für gelieferte Gegenstände

Selbst wenn der Entwickler beim Bau einer großen Anzahl von Objekten Verzögerungen verursacht hat, diese jedoch gleichzeitig von unbedeutender Dauer waren (innerhalb von 2 bis 4 Monaten), ist dies viel besser als eine Verzögerung bei einem Objekt von allen, aber das Die Dauer beträgt mehrere Jahre.

55. Gründe für die Verletzung der Frist für die Übertragung von Wohnungen an Anteilseigner

Bewerten Sie die Gründe für die Verzögerung für jedes Objekt.

Es kam vor, dass der Bauträger das Projekt pünktlich fertigstellte, die örtliche Verwaltung ihm jedoch rechtswidrig die Genehmigung zur Inbetriebnahme der Anlage verweigerte.

Eine solche Weigerung wurde später vom Gericht für rechtswidrig erklärt, die Aktionäre erhielten die Wohnungen jedoch nicht rechtzeitig.

In diesem Fall kann man keinen negativen Rückschluss auf den Entwickler ziehen.

56. Wie viele Objekte werden derzeit gebaut?

Der Umfang der Aktivitäten des Entwicklers ist ein wesentliches Kriterium für die Beurteilung seiner Zuverlässigkeit.

Informationen zu anderen im Bau befindlichen Projekten werden in der Regel vom Entwickler selbst auf seiner Website angegeben.

Einen Blick wert

Informieren Sie sich über andere Ressourcen und sehen Sie sich auch die Dokumentation (Baugenehmigungen) für jedes dieser Objekte an – ob sie wirklich auf den Namen derselben juristischen Person ausgestellt wurden wie die Genehmigung für das Objekt, an dem Sie interessiert sind.

Wenn nicht, bedeutet dies, dass diese anderen Objekte nicht von Ihrem Entwickler, sondern von anderen erstellt werden.

Das ist gut

oder schlecht – muss im Einzelfall in Verbindung mit anderen Kriterien beurteilt werden.

Das Vorhandensein mehrerer Bauprojekte gleichzeitig durch einen Entwickler weist tatsächlich darauf hin, dass er zusätzliche Verpflichtungen hat und Sie Konkurrenten haben – Anteilseigner, falls Sie Geld vom Entwickler eintreiben müssen.

Darüber hinaus ist die Situation auf jeder Baustelle in der Regel unterschiedlich und wird durch die Komplexität des Projekts und die Interaktion mit den ausführenden Behörden bestimmt. Auch dies muss beurteilt werden.

57. Derzeit im Bau befindliche Anlagen sind überfällig

Hier ist alles einfach. Wenn Ihr potenzieller Bauträger zusätzlich zu der Immobilie, an der Sie interessiert sind, noch unvollendete Bauprojekte hat und deren Baufrist überschritten wurde, wählen Sie einen anderen Bauträger.

Aufgrund der Einführung der Regel „Ein Bauträger – eine Baugenehmigung“ wird ein solches Kriterium bald nicht mehr existieren.

58. Bereitstellung von Informationen über das Bauvorhaben durch den Bauträger

Einer der Schlüsselfaktoren für die Zuverlässigkeit eines Bauträgers ist heute die Erfüllung seiner Pflicht zur Bereitstellung (Veröffentlichung) von Informationen über das Bauvorhaben.

Wenn der Entwickler

Wenn Sie einer solchen Verpflichtung nicht nachkommen oder es Schwierigkeiten gibt, sich mit solchen Informationen oder Teilen davon vertraut zu machen, sollten Sie sich nach einem anderen Entwickler umsehen.

Informationen zum Bauvorhaben der Anlage sind in Art. enthalten. 21 des Bundesgesetzes über die Beteiligung am Gemeinschaftsbau und muss der Gebietsplanungsdokumentation und der Entwurfsdokumentation entsprechen und Informationen enthalten:

• über die Arten von Kapitalbauprojekten, die im Rahmen des Bauvorhabens gebaut werden
• über die Art der Vereinbarung, zu deren Ausführung der Bauträger ein Bauvorhaben umsetzt (sofern eine solche Vereinbarung abgeschlossen wird)
• über Personen, die Ingenieurvermessungen, Architektur- und Bauplanung durchgeführt haben
• über die Ergebnisse der Prüfung der Konstruktionsdokumentation und die Ergebnisse ingenieurwissenschaftlicher Untersuchungen
• über die Ergebnisse der Landesumweltprüfung, wenn die Verpflichtung zur Durchführung solcher Prüfungen durch Bundesgesetz festgelegt ist
• eine Gewerbebezeichnung, die ein Objekt (eine Objektgruppe) des Kapitalbaus individualisiert (bei der Errichtung von Mehrfamilienhäusern der Name der Wohnanlage), wenn der Bauträger die Verwendung einer solchen Gewerbebezeichnung (Name der Wohnanlage) plant ) in der Werbung
• auf der Baugenehmigung (Datum, Nummer, Gültigkeitsdauer, Name der Behörde, die die Baugenehmigung erteilt hat)
• über die Rechte des Bauträgers an dem Grundstück, auf dem der Bau (die Errichtung) eines Mehrfamilienhauses oder von Mehrfamilienhäusern und (oder) anderer Immobilienobjekte durchgeführt wird, einschließlich der Einzelheiten der Eigentumsurkunde für das Grundstück Eigentümer des Grundstücks (wenn der Bauträger nicht Eigentümer des Grundstücks ist), über die Katasternummer und die Fläche des Grundstücks
• über die geplanten Elemente der Gebietsverbesserung
• über den Standort und die Hauptmerkmale von Mehrfamilienhäusern und (oder) anderen Immobilienobjekten, die im Rahmen des Bauvorhabens gebaut (geschaffen) werden, die Summe der Gesamtfläche aller Wohn- und Nichtwohngebäude
• über den geplanten Anschluss (technologischer Anschluss) von Mehrfamilienhäusern und (oder) anderen Immobilien an Ingenieur- und technische Unterstützungsnetze, die Höhe der Gebühren für diesen Anschluss und den geplanten Anschluss an Kommunikationsnetze
• über die Anzahl der Wohn- und Nichtwohnräume, die im Rahmen des Bauprojekts von Mehrfamilienhäusern und (oder) anderen Immobilienobjekten gebaut (geschaffen) werden, sowie deren Hauptmerkmale (mit Ausnahme der Fläche von ). Räume, Räumlichkeiten zur Nebennutzung, Loggien, Veranden, Balkone, Terrassen in Wohngebäuden), über das Vorhandensein und die Fläche von Teilen von Nichtwohngebäuden
• über die Zusammensetzung des Gemeinschaftseigentums in einem im Rahmen eines Bauprojekts im Bau befindlichen (erstellten) Mehrfamilienhaus (Liste der Gemeinschaftsräume mit Angabe ihres Zwecks und ihrer Fläche, Liste der technologischen und technischen Geräte, die für die Versorgung von mehr als einem Raum in einem bestimmten Gebäude bestimmt sind)
• über einen ungefähren Zeitplan für die Umsetzung eines Bauprojekts, einschließlich Informationen zu den Phasen und dem Zeitpunkt seiner Umsetzung, einschließlich des voraussichtlichen Zeitrahmens für die Erteilung der Genehmigung zur Inbetriebnahme von im Bau befindlichen (erstellten) Mehrfamilienhäusern und (oder) anderen Immobilienobjekten
• über die geplanten Kosten für den Bau (Erstellung) eines Mehrfamilienhauses und (oder) anderer Immobilien
• bei der Bank, bei der die Teilnehmer des Gemeinschaftsbaus Treuhandkonten eröffnen müssen, wenn sie Gelder von Teilnehmern des Gemeinschaftsbaus in der in Artikel 15.4 dieses Bundesgesetzes vorgeschriebenen Weise beschaffen
• über andere Vereinbarungen und Transaktionen, auf deren Grundlage Mittel für den Bau (die Schaffung) eines Mehrfamilienhauses und (oder) anderer Immobilien gesammelt werden, mit Ausnahme der Mittelbeschaffung von Teilnehmern am gemeinsamen Bau
• auf die Höhe des vollständig eingezahlten genehmigten Kapitals des Entwicklers
• Angaben gemäß Artikel 18.1 Teil 6 des Bundesgesetzes über die Beteiligung am Gemeinschaftsbau, in dem in Artikel 18.1 Teil 1 vorgesehenen Fall
• sonstige Informationen zum Bauvorhaben, die nicht im Widerspruch zum Gesetz stehen.

59. Erfüllung der Informationspflicht durch den Entwickler

Die aktuelle Gesetzgebung sieht die Verpflichtung von Entwicklern vor, Informationen offenzulegen, die ihre Zuverlässigkeit belegen und es dem Aktionär ermöglichen, die richtige Wahl des Entwicklers zu treffen.

Informationen preisgeben

- bedeutet, freien Zugang dazu zu gewähren. Wenn der Entwickler keinen Zugang zu solchen Informationen gewährt, d. h. es einige Schwierigkeiten gibt, sie vom Entwickler oder öffentlich zugänglich auf der Website des Entwicklers zu erhalten, ist dies eines der Anzeichen für ihre Unzuverlässigkeit.

Auch die vom Entwickler offengelegten Informationen müssen geprüft und bewertet werden.

Die Liste dieser Informationen ist gesetzlich festgelegt:

• Erlaubnis, ein Großbauprojekt in Auftrag zu geben
• Baugenehmigung
• Abschluss der Prüfung der Projektdokumentation
• Projekterklärung
• Schlussfolgerung der autorisierten Stelle über die Übereinstimmung des Entwicklers und der Projekterklärung mit den gesetzlichen Anforderungen
• Entwurf einer Vereinbarung zur Beteiligung am gemeinsamen Bau
• Bedingungen für die Einwerbung von Geldern von Teilnehmern am gemeinsamen Bau im Rahmen einer Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bau gemäß den gesetzlichen Anforderungen im Falle der Hinterlegung dieser Gelder auf Treuhandkonten
• Zwischenabschlüsse (Finanzberichte).
• Jahresabschluss (Finanzbericht) und Bericht des Abschlussprüfers
• Fotografien von Immobilienobjekten, die vom Bauträger gebaut werden und deren aktuellen Bauzustand widerspiegeln
• Stadtplanungsplan des Grundstücks
• ein Diagramm der Planungsorganisation eines Grundstücks, das gemäß den im Stadtplanungsplan des Grundstücks festgelegten Informationen erstellt wurde und den Standort des Kapitalbauobjekts, die Eingänge und Durchgänge dazu sowie die Grenzen der öffentlichen Dienstbarkeitszonen angibt, archäologische Kulturdenkmäler
• ein Dokument mit Informationen zur Berechnung der Höhe des Eigenkapitals und der Finanzstabilitätsstandards des Entwicklers
• Informationen über die Einführung eines der in einem Insolvenzverfahren verwendeten Verfahren
• Bekanntmachung über den Baubeginn, den Wiederaufbau eines Großbauprojekts, versandt gemäß den Rechtsvorschriften über städtebauliche Tätigkeiten
• Informationen über die Eröffnung oder Schließung eines Girokontos für den Entwickler unter Angabe der Nummer dieses Kontos, des Namens der autorisierten Bank und ihrer Kennungen (Steueridentifikationsnummer, Hauptregistrierungsnummer des Staates)

60. Bereitstellung von Dokumenten zur Überprüfung durch den Entwickler

Laut Gesetz muss der Bauträger nicht nur Informationen über das Bauvorhaben veröffentlichen, sondern auf Verlangen der Beteiligten am Gemeinschaftsbau auch folgende Unterlagen zur Einsicht vorlegen:

• Baugenehmigung
• Machbarkeitsstudie eines Projekts zum Bau eines Mehrfamilienhauses und (oder) anderer Immobilien
• Abschluss einer Prüfung der Projektdokumentation, wenn eine solche Prüfung durch Bundesgesetz vorgesehen ist
• Projektdokumentation, einschließlich aller daran vorgenommenen Änderungen
• Dokumente, die die Rechte des Bauträgers am Grundstück bestätigen

Es lohnt sich zu erklären, was „auf Antrag eines Teilnehmers am gemeinsamen Bauen“ bedeutet und wie man vom Bauträger die Vorlage solcher Unterlagen korrekt verlangt.

Zunächst sollten Sie einfach einen Vertreter des Entwicklers, zum Beispiel einen Mitarbeiter der Vertriebsabteilung, aufsuchen, um sich die benötigten Dokumente anzusehen.

Wenn Ihnen die Bereitstellung von Dokumenten direkt verweigert wird, empfehlen wir Ihnen, einen anderen Entwickler zu wählen.

Wenn es Schwierigkeiten mit der Bereitstellung von Dokumenten gibt: Sie scheinen die Bereitstellung nicht zu verweigern, Sie müssen aber auf etwas warten, jemand ist nicht da usw., dann sollten Sie Ihren Wunsch schriftlich äußern und absenden es per Post an die gesetzliche Adresse des Entwicklers senden.

Ein schriftlicher Antrag kann auch bei einem Vertreter des Bauträgers eingereicht werden.

61. Transparenz des Baufortschritts

Es sollte keine Schwierigkeit darstellen, sich schnell über den Baufortschritt des für Sie interessanten Objekts zu informieren. Einschließlich visueller.

Seit Kurzem liegt es in der Verantwortung des Bauträgers, Fotos zu veröffentlichen, die den aktuellen Bauzustand der Immobilie widerspiegeln.

Fotos zeigen den Baufortschritt

Neben,

Jetzt bieten alle Entwickler mit Selbstachtung auf ihren Websites die Möglichkeit, jederzeit eine Online-Übertragung von der Baustelle zu sehen und außerdem einen Bauplan und Informationen darüber zu veröffentlichen, welche Arbeiten in welchem ​​Umfang bereits abgeschlossen sind.

Und natürlich sollte eine direkte Besichtigung der Baustelle keine Schwierigkeiten bereiten.

62. Besuch auf der Baustelle

Dies ist eine zwingende Voraussetzung für die Prüfung und Auswahl eines Entwicklers und eines Objekts, in das Geld investiert werden soll.

Aber wir würden nicht darüber schreiben, wenn wir nicht mit eigenen Augen Situationen gesehen hätten, in denen Menschen Geld in den Bau eines Objekts investieren, das zu diesem Zeitpunkt 8 Jahre lang nicht gebaut wurde.

Sehenswert

Objekt mit eigenen Augen, um zu verstehen, dass wirklich etwas darauf aufgebaut wird:

• es gibt genügend Arbeitskräfte (nicht 1-2 Personen),
• Anhänger (Kabinen) zur Unterbringung von Arbeitern,
• Baumaschinen (Kräne, Traktoren, Muldenkipper, Betonmischer),
• es sind Baumaterialien vor Ort,
• Gleichzeitig passiert etwas und steht nicht still.

Beachten Sie:

Wie viele Stockwerke wurden bereits gebaut, in welchem ​​Baustadium (Verglasung usw.) und entspricht dies den Angaben der Vertriebsabteilung des Bauträgers?

63. Übereinstimmung des Projektdurchführungsplans mit der tatsächlichen Bauausführung

Dies gilt in verstärktem Maße für Objekte, die sich in der letzten Bauphase befinden, wenn die Frist für die Inbetriebnahme des Objekts und die Übergabe der Wohnungen an die Gesellschafter von größerer Bedeutung ist und es zu tagesaktuellen Verzögerungen kommt.

Z.B

Der Bauträger verspricht Ihnen, dass die Immobilie in 4 Monaten fertiggestellt sein wird. Wie können Sie das überprüfen und verstehen, dass es nicht 6-8 Monate dauern wird?

Es ist schwierig, dies zu tun, ohne ein Bauprofi zu sein.

Ziehen Sie in solchen Fällen einen Bausachverständigen hinzu, der die Anlage und die dort stattfindenden Bauarbeiten sowie mögliche Gründe für die Verweigerung der Inbetriebnahme der Anlage beurteilt.

Und er wird klar antworten

auf die Frage: Entsprechen die vom Bauträger versprochenen Bedingungen für die Übergabe Ihrer Wohnung an Sie dem tatsächlichen Baufortschritt der Anlage?

64. Beratung durch einen Bausachverständigen

Bitten Sie einen Bauexperten nicht nur um die Übereinstimmung der geplanten Bauabschnitte und -bedingungen mit den tatsächlichen, sondern auch um die Beurteilung der Bauqualität der Anlage.

Schließlich ist die Nichteinhaltung der Bauvorschriften und -vorschriften durch eine errichtete Anlage gesetzlich ein Zeichen für einen nicht genehmigten Bau, der abgerissen werden muss.

Warum wird beim Bau eines Privathauses so viel Wert auf die Bautechnik, die verwendeten Materialien und Technologien gelegt, beim Kauf einer Wohnung vergessen wir das jedoch?

Schließlich Sie und Ihre Kinder

Wenn Sie länger als ein Jahr in dieser Wohnung leben, müssen Sie verstehen, auf welche Probleme Sie in 5-10-15 Jahren stoßen könnten.

Wenn Sie mehrere Bauprojekte im Auge haben, bitten Sie einen Experten, diese unter diesem Gesichtspunkt zu vergleichen und zu einem Schluss zu kommen: Welche Qualität ist besser?

65. Preisvergleich auf dem Immobilienmarkt

Vergleichen Sie die Preise für alle im Bau befindlichen Immobilien derselben Klasse wie die von Ihnen gewählte.

Sie müssen die Preise für Immobilien vergleichen, die sich in der gleichen Gegend oder in anderen Gegenden mit ähnlicher Entfernung zum Zentrum und zur Infrastruktur befinden.

Sie werden sehen, dass alle Angebote der gleichen Wohnungsklasse ungefähr den gleichen Quadratmeterpreis haben.

Gleichzeitig werden die Preise von zuverlässigen Entwicklern 10–20 % über dem Durchschnittspreis in diesem Segment liegen.

Hüten Sie sich vor verlockenden Angeboten

Wenn Sie feststellen, dass der Preis für Wohnungen in manchen Immobilien hingegen 10-20 % niedriger ist als in anderen, ist das ein negatives Zeichen. Ein solcher Vorschlag sollte mit äußerster Vorsicht behandelt werden.

In unserer Praxis gab es einen Fall, in dem eine bestimmte Personengruppe, ohne die Erlaubnis zum Bau eines Objekts zu erhalten, eine Anzeige für den Verkauf von Wohnungen für 900.000 Rubel aufgab.

Die Anlage wurde in einem der am weitesten entwickelten Gebiete von St. Petersburg „gebaut“.

Rentnern und Veteranen des Zweiten Weltkriegs wurden Sonderkonditionen angeboten.

Infolgedessen verschwand eine Gruppe von Menschen irgendwo, nachdem sie Geld von den Großeltern gesammelt hatten, und mit dem Bau wurde nie begonnen.

Wenn Ihnen der Preis der Wohnung zu attraktiv erscheint, sollten Sie andere Optionen in Betracht ziehen.

66. Überprüfung der Frist für die Übertragung der Wohnung an den Gesellschafter

Wenn Ihnen der Bauträger eine Frist zur Erfüllung der Verpflichtungen nennt, achten Sie genau darauf, um welchen Zeitraum es sich handelt.

Der Aktionär hat selbstverständlich die Frist für die Übertragung der Wohnung an ihn im Auge.

Entwickler lügen oft

Lenken Sie die Aufmerksamkeit des Aktionärs auf einen anderen Zeitraum, beispielsweise auf das Datum der Inbetriebnahme des Objekts, und auf einen ungefähren Zeitpunkt, wobei Sie sich darüber im Klaren sind, dass der Aktionär damit rechnet, innerhalb dieses Zeitraums eine Wohnung zu erhalten.

Wie kommt es dazu:

Der Bauträger gibt dem Gesellschafter eine bestimmte Frist, nennen wir es „Baufertigstellungstermin“.

Gleichzeitig versteht der Gesellschafter hiervon, dass ihm innerhalb der genannten Frist die Schlüssel übergeben werden.

Der Entwickler versucht nicht, dieses Missverständnis auszuräumen.

Auf der ersten Seite des Vertrags

Der Entwickler gibt den angegebenen Zeitraum in Fettschrift an, was dem Aktionär alle verbleibenden Zweifel aus dem Weg räumt.

Aber dieses mal

wird als „ungefährer Termin für die Inbetriebnahme der Anlage“ formuliert und die tatsächliche Frist für die Übergabe der Wohnung wird weiter im Vertragstext irgendwo im Abschnitt „Rechte und Pflichten des Bauträgers“ verschleiert.

Der Punkt ist

Nach dem Gesetz besteht die Verpflichtung des Bauträgers gegenüber dem Gesellschafter gerade in der Übergabe der Wohnung, und eine solche Verpflichtung kann nur dann als verletzt angesehen werden, wenn die im Vertrag als Frist für die Übergabe der Wohnung festgelegte Frist verletzt wird.

Die Verletzung der Frist für die Inbetriebnahme der Anlage, insbesondere der ungefähren Frist, stellt keine nicht ordnungsgemäße Erfüllung der Verpflichtungen des Bauträgers dar und zieht keine Haftung dafür nach sich.

67. Vom Bauträger vorgeschlagene Vertragsart

Dies ist einer der Schlüsselfaktoren bei der Beurteilung und Auswahl eines Bauträgers und einer Immobilie.

Fragen Sie nach

Sie erhalten von uns einen Entwurf des vorgeschlagenen Vertrags zur Prüfung sowie weitere zugehörige Dokumente für die zukünftige Transaktion.

Wenn der Entwickler nicht nachgibt

Es ist schlecht, dass Sie Dokumente aus dem Büro mitnehmen, um sie in aller Stille zu Hause einzusehen und einen Anwalt zu konsultieren. Es ist besser, einen anderen Entwickler zu wählen.

In den meisten Fällen

Der Bauträger bietet Ihnen den Abschluss einer Vereinbarung zur gemeinsamen Beteiligung am Bau oder einer Vereinbarung zum Beitritt zu einer Wohnungsbaugenossenschaft an.

Ohne auf Einzelheiten einzugehen,

(zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Materials) nur einen Vertrag über die Teilnahme am gemeinsamen Bau abschließen und dabei eine ordnungsgemäße rechtliche Analyse des Inhalts durch einen Anwalt durchführen.

Wohnungsgenossenschaftsvertrag

Auch dies ist eine der gesetzlich vorgesehenen Formen der Mittelbeschaffung für den Bau, birgt jedoch noch viele weitere Risiken, die schwer zu beseitigen sind. Daher kann ein Wnur als letztes Mittel geschlossen werden, wenn überhaupt keine andere Möglichkeit besteht, und nur mit der entsprechenden Unterstützung eines professionellen Anwalts.

Andere Vertragsarten:

Sofern keine anderen Möglichkeiten bestehen, ist bei einer solchen Transaktion die zwingende Mitwirkung eines Anwalts erforderlich.

68. Analyse des vom Entwickler vorgeschlagenen Vertrags

Der Vertrag, den Ihnen der Bauträger zum Abschluss anbietet, muss aus verschiedenen Blickwinkeln beurteilt werden.

Die wichtigsten:

• Übereinstimmung der Vereinbarung mit den zwingenden gesetzlichen Anforderungen für eine solche Vereinbarung;
• Übereinstimmung der Vertragsbedingungen und des Verfahrens zur Durchführung der Transaktion mit den Informationen, die Ihnen der Entwickler VOR dem Abschluss zur Verfügung stellt;
• Bewertung und Beseitigung der Risiken des Aktionärs während der Abwicklung, der staatlichen Registrierung der Vereinbarung und in anderen Phasen der Transaktion (Verfahren zur Offenlegung eines Akkreditivs usw., Feinheiten);
• Beurteilung des Vorliegens von Vertragsbedingungen, die aus Sicht der aktuellen Gerichtspraxis in der Region, in der der Vertrag geschlossen wurde, negativ sind.

beachten Sie

Damit der Vertrag und andere Dokumente, die Ihnen vor der Transaktion ausgehändigt wurden und die Sie dem Anwalt vorgelegt haben, mit den Dokumenten zum Zeitpunkt der Unterzeichnung übereinstimmen.

Wir standen vor der Herausforderung

dass im Büro des Entwicklers den Leuten Dokumente mit demselben Inhalt zur Überprüfung ausgehändigt wurden, deren Inhalt sich jedoch bei der Vertragsunterzeichnung änderte.

Wie Sie sich vorstellen können, waren die Änderungen nicht zugunsten des Aktionärs.

69. Änderungen der Bedingungen der vorgeschlagenen Vereinbarung

Dies gilt in verstärktem Maße für Geschäfte, die nicht in den Bestimmungen des Gesetzes über die Beteiligung am gemeinschaftlichen Bau vorgesehen sind.

Es gibt Situationen

wenn im Allgemeinen die Transaktion von unseren Anwälten als sicher beurteilt wird, der Vertrag jedoch nicht in der vorgeschlagenen Form unterzeichnet werden kann.

Wenn Sie daran interessiert sind, einen Vertrag abzuschließen und diese bestimmte Immobilie zu erwerben, müssen Sie eine Änderung der Vertragsbedingungen anstreben.

In unserer Praxis

Es gab Fälle, in denen der vom Bauträger zum Abschluss vorgeschlagene Vertrag Bedingungen enthielt, die offensichtliche Risiken für den Gesellschafter mit sich brachten. Von einer Änderung der Vertragsbedingungen wollten die Mitarbeiter des Bauträgers nichts wissen.

Sie müssen verstehen

dass die Vertriebsmitarbeiter des Entwicklers, die mit Ihnen kommunizieren, keine Anwälte sind und oft einfach nicht verstehen, was der Anwalt ihnen mitteilen möchte.

Der Leiter der Rechtsabteilung des Bauträgers stimmte nach Anhörung unseres Anwalts zu, dass die Vertragsbedingungen für den Käufer riskant seien, und nahm die notwendigen Änderungen am Vertrag vor.

70. Prüfung der Verfügbarkeit und Gültigkeitsdauer der Vollmacht zum Abschluss eines Vertrages

Bei der Unterzeichnung einer Vereinbarung ist es unbedingt erforderlich, die Befugnisse der Person zu überprüfen, die die Vereinbarung mit Ihnen im Namen des Entwicklers unterzeichnet.

Es gibt zwei Möglichkeiten: den Leiter einer juristischen Person oder eine andere bevollmächtigte Person.

Wenn der Vertrag vom Manager unterzeichnet wird, müssen Sie Folgendes überprüfen:

1. Die Entscheidung des Gründers einer juristischen Person über seine Ernennung zu einer Stelle.
2. Die Dauer seiner Befugnisse richtet sich nach der Satzung der juristischen Person.
3. Ein Auszug aus dem Unified State Register of Legal Entities, er muss dort als Person erscheinen, die ohne Vollmacht im Namen einer juristischen Person handelt.

Wenn die Vereinbarung von einer anderen bevollmächtigten Person unterzeichnet wird:

1. Eine Vollmacht mit dem Recht, eine solche Vereinbarung im Namen des Entwicklers zu unterzeichnen.
2. Die Befugnisse des Leiters der juristischen Person zum Zeitpunkt der Vollmachtserteilung (Überprüfung wie im ersten Fall).

71. Überprüfung der vom Bauträger in der Vollmacht zur Registrierung des Vertrages enthaltenen Befugnisse

Beim Abschluss eines Vertrages mit einem Bauträger wird der Gesellschafter in der Regel um die Erteilung einer notariell beglaubigten Vollmacht gebeten, die für die Einreichung des Vertrages zur staatlichen Registrierung erforderlich ist.

Gleichzeitig achten Aktionäre in der Regel nicht darauf, was ihr Risiko erhöht.

Konzentrieren Sie Ihre Aufmerksamkeit

bei der Erstellung einer Vollmacht zu Folgendem:

① Auf der Liste der Befugnisse, die Sie Vertretern des Entwicklers erteilen. Dem Notar ist es egal, welche Vollmachten in der Vollmacht enthalten sind. Er führt keine rechtliche Analyse Ihrer Transaktion und der Notwendigkeit durch, bestimmte Vollmachten in den Vollmachtstext aufzunehmen.

Es wird angenommen dass

Durch die Unterzeichnung einer Vollmacht wissen Sie, welche Befugnisse und warum Sie den Vertretern des Bauträgers erteilen.

Es gibt keine „Standardform“ einer Vollmacht!

Daher ist es notwendig, alle unnötigen Vollmachten aus dem Vollmachtstext auszuschließen.

② Wem erteilen Sie eine Vollmacht?

Wenn Sie von einem Entwickler gebeten werden, einer Person eine Vollmacht zu erteilen, müssen Sie nachweisen und belegen, dass diese Personen mit dem Entwickler verwandt sind.

Sonst

Warum um alles in der Welt verlangt der Bauträger von Ihnen, dass Sie speziell für ihn eine Vollmacht ausstellen?

Sie können entweder Mitarbeiter des Entwicklers im Rahmen eines Arbeitsvertrags sein oder anderweitig vom Entwickler autorisiert werden.

Dies ist in jedem Fall zu dokumentieren.

Andernfalls kann der Bauträger im Falle kontroverser Situationen (Verlust von Dokumenten etc.) den Standpunkt vertreten, dass die Personen, für die Sie eine Vollmacht erteilt haben, nichts mit ihm zu tun haben und rechtlich korrekt sind.

③ Gültigkeit und Widerruf der Vollmacht.

Die Dauer der Vollmacht muss angemessen und gerechtfertigt sein. Das heißt, wenn eine Vollmacht die Einreichung und Entgegennahme von Dokumenten in Ihrem Namen beim Federal Registration Service beinhaltet, ist die Gültigkeitsdauer der Vollmacht von 5 Jahren nicht gerechtfertigt.

Neben der Problematik der Aufnahme übermäßiger Befugnisse in den Vollmachtstext kann die Erteilung einer Vollmacht für einen unangemessen langen Zeitraum eine Reihe von Risiken bergen.

Ein weiteres Problem

– Widerruf der Vollmacht. Normalerweise erteilen Menschen eine Vollmacht und vergessen sofort, dass sie existiert. Das ist falsch und gefährlich.

Nachdem Ihre Bevollmächtigten (in deren Namen Sie die Vollmacht erteilt haben) die erforderlichen Maßnahmen abgeschlossen haben, muss die Vollmacht widerrufen werden, es sei denn, der Zeitraum, für den sie erteilt wurde, ist abgelaufen.

Um eine Vollmacht zu widerrufen, wenden Sie sich an denselben Notar, der sie ausgestellt hat.

72. Sicherheit der Überweisung und Buchung von Geldern

Die Kontrolle und Gewährleistung der Sicherheit des Geldtransfers ist von entscheidender Bedeutung und Sie können es sich nicht leisten, unverantwortlich zu sein. Es ist notwendig, von Ihren potenziellen Entwicklern diejenigen auszuschließen, die riskante Zahlungssysteme anbieten.

Die Rede ist von Barzahlungen.

Sie müssen ausgeschlossen werden.

Dadurch werden viele Risiken beseitigt, einschließlich der Annahme, dass eine unbefugte Person Geld von Ihnen erhält usw. In der russischen Rechtspraxis gibt es Fälle, in denen Aktionären zur Bestätigung des Geldeingangs eine Quittung für die Geldeingangsanordnung ausgehändigt wurde.

Der Bauträger hat die Immobilie nicht geliefert.

Und als sie versuchten, ihr Geld vom Bauträger zurückzufordern, lehnten die Gerichte ab, da nicht nachgewiesen werden konnte, dass das Geld tatsächlich beim Bauträger eingegangen war. Die Quittung wurde von einer unbefugten Person unterschrieben.

Wenn Sie also eine Zahlung an den Entwickler leisten müssen, zahlen Sie am besten per Banküberweisung von Ihrem Konto auf das Konto des Entwicklers. Sie können die Tatsache der Zahlung gegenüber dem Bauträger jederzeit anhand von Zahlungsdokumenten bestätigen, und die Bank wird dies bestätigen.

Es liegt ein Missverständnis vor

Dass Zahlungen über ein Bankschließfach oder ein spezielles Bankschließfach sicher sind.

Das ist nicht so.

1 Milliarde 300 Millionen Rubel

Der ungefähre Geldbetrag, der 2016 innerhalb von 5 Minuten aus Zellen der Promsvyazbank am Siegesplatz in St. Petersburg gestohlen wurde.

Hast du davon noch nichts gehört?

Kein Wunder, denn Geschichten wie diese kommen nicht in die Nachrichten.

Informieren Sie sich im Internet:

Und was denkst du,

Hat jemand Menschen entschädigt, die Geld verloren haben?

Im Rahmen des Mietvertrags für ein Schließfach trägt die Bank grundsätzlich keine Verantwortung, da der Inhalt des Schließfachs nirgendwo im Vertrag festgehalten ist und es nahezu unmöglich ist, später nachzuweisen, dass es sich um 10 Millionen und nicht um 100 Rubel handelt in das Schließfach gelegt wurden, oder dass überhaupt etwas dort hingelegt wurde. .

Was kann ich sagen

über Bankschließfächer, wenn mit einem einzelnen Unternehmer ein Vertrag geschlossen wird. Sie verstehen, dass dieser Einzelunternehmer Sie und andere Opfer niemals in seinem Leben für Verluste entschädigen wird.

73. Bedingungen für die Eröffnung eines Akkreditivs

Wählen Sie einen Entwickler, der nicht versucht, Sie über die Details des Deals in die Irre zu führen.

Oftmals scheint die Nutzung eines Bankakkreditivs als Zahlungsmittel beim Wohnungskauf an sich schon ein Garant für Sicherheit zu sein.

Wenn der Entwickler

Wenn Sie Zahlungen mithilfe eines Bankakkreditivs leisten, angeblich um Ihre Sicherheitsinteressen zu schützen, sollten die Bedingungen eines solchen Akkreditivs „transparent“ und für Sie sinnvoll sein.

Wenn Sie die Bedingungen für die Offenlegung eines Akkreditivs zugunsten des Bauträgers durch die Bank nicht kontrollieren, wird das gesamte Verfahren sinnlos.

Wir standen vor einer Situation

Als dem Aktionär mitgeteilt wurde, dass der Entwickler nach der staatlichen Registrierung des Vertrags Geld aus dem Akkreditiv erhalten würde, stellte sich jedoch bei der Prüfung der Bedingungen des von der Partnerbank des Entwicklers angebotenen Bankakkreditivvertrags heraus, dass die Das Akkreditiv wird offengelegt, nachdem der Entwickler dem Federal Registration Service eine Quittung für den Erhalt von Dokumenten für die staatliche Registrierung vorgelegt hat.

dass der Bauträger das Geld unabhängig davon erhalten würde, ob oder wann der Beteiligungsvertrag eingetragen wird.

Für einen Aktionär ist dies dasselbe, als würde man dem Entwickler direkt im Büro Geld geben, wenn er einen Aktienbeteiligungsvertrag unterzeichnet.

Das heißt, keines seiner Interessen wird respektiert.

Sonstige Bedingungen des Akkreditivs

(Unwiderruflichkeit usw.) müssen natürlich auch überprüft und geändert werden, um die Risiken des Gesellschafters auszuschließen. Hierfür ist es natürlich besser, einen Anwalt zu kontaktieren.

74. Haftpflichtversicherung des Bauträgers

Der Bauträger ist gesetzlich nicht verpflichtet, seine zivilrechtliche Haftung für die Nichterfüllung oder nicht ordnungsgemäße Erfüllung von Verpflichtungen zur Übertragung einer Immobilie an einen Beteiligten am gemeinsamen Bau zu versichern.

Wenn der Bauträger eine solche Haftung versichert hat, ist dies daher ein Pluspunkt für ihn.

Oft denken die Leute

Da die Haftung des Bauträgers versichert ist, können sie bei nicht rechtzeitiger Übergabe der Wohnung eine Entschädigung auf Kosten der Versicherungsgesellschaft erhalten. Das ist nicht so.

Als Versicherungsfall kann beispielsweise nur die Insolvenz des Bauträgers anerkannt werden.

Beachten Sie,

Welche Risiken sind Gegenstand der Versicherung: Sie sind in der Versicherungspolice selbst angegeben (die Entwickler weisen dies normalerweise gerne nach) oder in den Versicherungsregeln, die auf der Website der Versicherungsgesellschaft eingesehen werden können.

75. Zuverlässigkeit der Versicherungsgesellschaft

Wenn der Bauträger die Immobilie nicht liefert und alle Anteilseigner versuchen, eine Versicherungsentschädigung zu erhalten, wird die Versicherungsgesellschaft dann genug Geld für alle haben?

Wir sahen

Situationen, in denen beispielsweise bei der Insolvenz eines Reiseveranstalters auch die Versicherungsgesellschaft, die seine Haftung versichert hat, Insolvenz anmeldet.

Daher lohnt es sich, die Zuverlässigkeit der Versicherungsgesellschaft sowie die Zuverlässigkeit des Bauträgers selbst zu prüfen.

Versicherungsgesellschaft, lesen Sie Bewertungen dazu usw. Es gibt eine einfache und bewährte Möglichkeit, die Zuverlässigkeit einer Versicherungsgesellschaft zu beurteilen. Wenn Sie zum ersten Mal von einer solchen Versicherungsgesellschaft hören, kann sie höchstwahrscheinlich nicht als zuverlässig eingestuft werden.

76. Beratung mit Prozessanwälten in Ihrer Stadt/Region

Niemand kennt die möglichen Risiken so gut wie ein Prozessanwalt.

Finden Sie es hier

In der Stadt gibt es Prozessanwälte, die sich vor Gericht mit Streitigkeiten mit Bauträgern befassen.

Konsultieren Sie sie und fragen Sie, welche Informationen sie über einen bestimmten Bauträger oder eine bestimmte Immobilie haben.

Besuchen Sie mindestens 3-5

Anwälte in Ihrer Stadt. Vergleichen Sie, was sie Ihnen sagen, und beraten Sie.

Überprüfen Sie Ihre Erfahrungen

Anwalt: Bitten Sie darum, Ihnen die vom Anwalt gewonnenen Fälle zu zeigen.

Aus der Gerichtsentscheidung geht hervor, wer die Interessen des Klägers vor Gericht vertreten hat.

Um der Meinung eines Anwalts zu vertrauen, muss er viele solcher Entscheidungen treffen.

Von Jahr zu Jahr entscheiden sich viele Menschen für den Kauf einer Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude. Dies ist nicht verwunderlich, da ein solcher Kauf insbesondere in der frühen Bauphase um ein Vielfaches günstiger ist.

Die Attraktivität eines solchen Kaufs ist durchaus hoch, die Risiken jedoch nicht minder hoch. Jeder Käufer einer im Bau befindlichen Immobilie steht vor Fragen: Wird das Haus fertiggestellt und welche Qualität wird es haben?

Mehr über Entwickler erfahren Sie auf der Ausstellung „Immobilien von Führungskräften“, die im Gostiny Dvor (Ilyinka, 4) stattfindet.

Primäre Auswahl der Entwickler

Bevor Sie einen Vertrag mit einem Bauträger abschließen, versuchen Sie, möglichst viele Informationen über ihn zu sammeln, die Statistiken der gebauten Häuser zu studieren, herauszufinden, ob es zu Rechtsstreitigkeiten mit Aktionären gekommen ist, und Preise zu vergleichen.

Für die Informationssuche eignen sich verschiedene Quellen, wie zum Beispiel:

• Internet

  Suchen Sie auf der offiziellen Website nach Informationen zu abgeschlossenen Projekten oder chatten Sie im Forum mit denen, die bereits Wohnungen von diesem Entwickler gekauft haben. Schauen Sie sich Fotos und Videos eines im Bau befindlichen Hauses an und bewerten Sie die Baugeschwindigkeit.

• Massenmedien

  Studieren Sie Artikel in Zeitungen und Zeitschriften sowie Fernsehberichte, aber vergessen Sie nicht, dass es sich bei einigen Materialien möglicherweise um Werbung handelt.

• Bewertungen von Freunden

  Vielleicht hat einer Ihrer Freunde bereits Erfahrungen mit dem Kauf einer Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude gemacht. Rede mit ihnen. Persönliche Erfahrung ist am wertvollsten. Darüber hinaus können Sie sich sofort über die ungefähren weiteren Investitionen im Zusammenhang mit der Renovierung einer neuen Wohnung informieren.

• Rundgang durch die Anlage

  Gehen Sie auf eine Baustelle. Dort können Sie Arbeiter finden und mit ihm darüber sprechen, wie schnell der Bau voranschreitet und welche Prognosen sie abgeben.

Nach welchen Dokumenten sollte ich suchen?

Nachdem Sie alle möglichen Informationen über Entwickler gesammelt und die richtige für sich ausgewählt haben, ist es an der Zeit, die Dokumente zu überprüfen.

Es ist erforderlich, Gründungsdokumente anzufordern: Satzung, Bescheinigung über die Abtretung von OGRN und TIN.

Fordern Sie außerdem eine Baugenehmigung an und prüfen Sie unbedingt deren Gültigkeitsdauer.

Darüber hinaus ist der Bauträger verpflichtet, Ihnen Dokumente zur Bestätigung seiner Rechte am Grundstück, eine Baugenehmigung und Projektdokumentation zur Verfügung zu stellen.

Mehr über die Dokumente, die der Bauträger haben muss, erfahren Sie auf der Ausstellung „Immobilien von Führungskräften“, die im Gostiny Dvor (Ilyinka, 4) stattfindet.

Um zur Ausstellung zu gelangen, müssen Sie sich auf der Website registrieren, ein Ticket herunterladen und ausdrucken.

Was sollte im Vertrag stehen?

Die derzeit sicherste Vereinbarung für einen Aktionär ist eine Vereinbarung über die gemeinsame Beteiligung am Wohnungsbau, die bei Rosreestr registriert werden muss, wodurch Doppelverkäufe vollständig ausgeschlossen werden.

Es gibt aber auch andere Vereinbarungen, die der Bauträger anbieten kann, zum Beispiel eine Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten oder eine Vereinbarung über die Anhäufung von Anteilen an einer Wohnungsbaugenossenschaft.

Unabhängig vom Vertrag muss Folgendes enthalten sein:

• Adresse des zukünftigen Hauses,
• Katasternummer des Grundstücks
• Stockwerk und vorläufige Wohnungsnummer
• Layout, Größe und Ausführung
• Fälligkeitsdatum

Zusätzlich zum Hauptvertrag muss ein guter Bauträger einen Immobilienversicherungsvertrag abschließen. Durch die Unterzeichnung können Sie sich vor einem Baustopp aufgrund einer Insolvenz oder einer Naturkatastrophe schützen.

Entwicklerbewertung

• „DONSTROI“
• "GIPFEL"
• „Gruppe Etalon“
• FSK „Leiter“
• „YIT Moskovia“
• „YIT CityStroy“
• „Bauunternehmen LSR. Immobilien-Moskau"
• „Barkley“