Какво е техническо помещение? Техническо помещение. Тестови въпроси и задачи

Нежилищни помещения са офиси, магазини, салони и кафенета, които се намират в жилищна сграда и заемат нейното пространство.

Основно разположен на Партер, като тяхното формиране е предвидено предварително в момента на изграждане на многоетажна сграда.

В допълнение, тази категория включва помощни и технически помещения, сервизни помещения. Определянето им в определен статут е допустимо, при условие че са регистрирани като собственост и регистрирани като нежилищни.

Са различни предназначение, което не предвижда използването им за жилища (виж). Участват в търговски дейности или са собственост управляващо дружество(Великобритания).

Ограничаването на използването на пространството в жилищна сграда е въпрос, от който зависи плащането комунални услугиза гражданите и правото да се разпореждат с тях по свое усмотрение.

Нежилищните помещения са законово определени като пространство, отделено от останалата част от площта, регистрирано в определен капацитет и предназначено за използване от юридическо лице.

Тези видове помещения са включени в общата собственост на къщата, която жителите имат право да използват съвместно. Това е споделена собственост, свързана с места споделяненаравно с площадки, стълбища и тавани.

Те всъщност са нежилищни, но са предоставени на споделена собственост на граждани и действат като съвместна собственост.

Между тях се установяват разлики във вида на разрешеното ползване. Допуска се обособяване на помощни помещения измежду общите помещения с възможност за преместване юридическо лице. Разрешение за регистриране на такова право трябва да бъде получено от жителите на многоетажна сграда.

След получено разрешение е допустимо вписване на право на ползване с правна последица - отговорно отношение от страна на собственика и заплащане на комунални услуги за поддръжката му.

При спазване на тези изисквания, използването на определеното пространство е разрешено. Ако възникне несъответствие, жителите имат право да подадат петиция за връщането му в споделена собственост.

Понякога не само кабини, но и мазета, както и приземни етажии тавани. Такива действия са законни, доколкото е разрешено разграничаването на тези зони, действащи като жилищни или нежилищни (виж).

Техническите помещения не позволяват това. Те могат да се отнасят само до съвместно използвана собственост, която не дава право на прехвърляне в собственост на юридическо или физическо лице.

Техническите площи са предназначени за обслужване на функционирането на многоетажна сграда.

Пререгистрирането им като отдадени под наем или използвани за стопански нужди е не само правно неправилно, но и недопустимо.

Те включват:

• асансьорни халета и шахти;
• фоайета, зали, веранди, веранда;
• стълби и кацания;
• технически етаж и др.

По отношение на споделеното пространство, което е обща собственост на собствениците на апартаменти, разходите се начисляват кумулативно.

Разходите за предоставяне на водоснабдяване, газ, отопление и други услуги се включват в квитанции за плащане на гражданите, в зависимост от площта на заетите от тях апартаменти. Те също така приспадат средства, които покриват разходите за експлоатация на сградата, местна област, както и спомагателни и технически помещения.

Партерен етаж, осигуряващ локация търговски организацииобслужва се в съответствие с формата на собственост на юридическото лице, обитаващо нежилищните помещения. За юридически лица, регистрирали имота, който ползват, разходите се изчисляват според заеманата територия.

Те отговарят за прякото изпълнение на договорите с жилищните отдели, независимо регулиращи правна рамкаотношения. Комуналните услуги им се предоставят въз основа на разпоредбите на споразумението, сключено от страните, в съответствие с пропорционално заплащане според показателите за измерване, установени от собственика на съоръжението.

При реконструкция на нежилищни помещения разходите се поемат от собственика.

Наемодателят е групата наематели, които делегират правомощия за наемане на работа на борда.

Но председателят на HOA и други длъжностни лица нямат право директно да вземат такива решения. Въпросът се решава на среща, след положително решение на която се допуска сключването на договор за наем.

Ако предприемачът или друго длъжностно лице не е прехвърлило нежилищното пространство на други собственици, те запазват безпрепятственото право да наемат определеното пространство за търговски или други цели.

Този вид право, получено първоначално, се запазва до отчуждаването му в резултат на имуществена сделка. Не изисква одобрение от трети страни и позволява решенията да се вземат по собствена преценка.

Закупен под търговски дейностиот юридическо лице, площите могат да се преотдават и на заинтересовани лица, без съгласието на никого.

Наемът е платена услуга.Наемът осигурява общата поддръжка на разходите за жилищни и комунални услуги, жилищни и комунални услуги и други видове разходи. Наемателят е отговорен за поддръжката на имота, като го предоставя за ползване от наемателя в подходящ вид, позволяващ му ползите от извличане на търговска печалба. Договорът за наем изисква регистрация в сметките на Държавния комитет по собствеността.

Използвайки подобен алгоритъм, обектите участват в сделки с имоти. Сред тях приоритет е продажбата на площи за развиване на бизнес.

В по-голямата си част продажбата на този вид недвижими имоти се извършва едновременно с населението. Тоест, в процеса на получаване на инвестиция от разработчика.

След въвеждането на сградата в експлоатация, закупените помещения се допускат до участие в търга, ако собственикът им е извършил взаимни разплащания с предприемача и е формализирал собствеността върху обектите. След получаване на статут на собственост, нежилищните недвижими имоти са разрешени за продажба без ограничения.

В останалите случаи, когато собственикът на площите в многоетажна сградае кооперация, HOA и др., правото на продажба се урежда от събрание на собствениците на апартаменти.

Управителният съвет, като организатор на сделката с имущество, отговаря за финансовите транзакции и набирането на средства по сметката на кооперацията (). Получените пари се изразходват за нуждите на кооперацията, освен ако не е предвидено друго в устава.

Сделката с имота е в ход. Бордът изготвя документация, упълномощаваща участието на обекта в сделката и получаването на финансови вноски по сметката на основателя.

Закони за нежилищни помещения

Разпореждането с пространство, класифицирано като нежилищен недвижим имот, се регулира от шеста глава от Жилищния кодекс на Руската федерация и свързаните с него законодателни източници.

Препоръчително е да използвате следните източници:

• Заповед на Министерството на правосъдието на Руската федерация от 27 юни 2003 г. № 152 - Инструкции за процедурата за регистриране на спомагателни и технически помещения.
• Актуален SNiP № 2.08.01-89 за стандарти на жилищни сгради.
• RF PP от 13 октомври 1997 г., № 1301 за жилищна регистрация. фонда;
• Заповед на Министерството на поземлената политика, строителството и жилищно-комуналните услуги от 04.08.1998 г. № 37.
• Федерален закон от 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавата. регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ (чл. 1).
• Член 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя характеристиките на нежилищните имоти.
• Член 606, параграф 1 от член 611, член 691 от Гражданския кодекс на Руската федерация и членове 37, 135 от Жилищния кодекс на Руската федерация разрешават правилата за тяхното изхвърляне.
• Член 44 от Жилищния кодекс на Руската федерация - относно правомощията на събранието на жителите.

В допълнение към изброените е допустимо да се използват много други източници, включително разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация, както и регионалните разпоредби и местните актове на учредителната документация.

Техническите помещения са специална група. Те не винаги могат да бъдат разположени в един блок, тъй като по правило служат като спомагателни помещения, обслужващи други групи помещения. Ето защо при разполагането им на плана за застрояване трябва да се спази изискването за удобен достъп до тях и наличието на самостоятелни входове от производствени коридори или от стопанската зона на предприятието. Проектиране на технически помещения в сутерена, сутерена и други етажи на сградата.

Машинно отделение на хладилни камериразположени в непосредствена близост до хладилни камери с достъп навън или в производствения коридор. Широчината на проходите в машинното отделение трябва да има следните стойности (m): основният проход и проходът от електрическото табло към изпъкналите части на хладилната машина - най-малко 1,5; между изпъкнали части на машини - най-малко 1; между гладка стенаи леки автомобили - не по-малко от 0,8.

В предприятията ниска мощностНе е необходимо да се предвижда специално машинно помещение за инсталиране на хладилен агрегат. Забранява се поставянето на хладилни агрегати на стълби и площадки, под стълби, в непосредствена близост до входни вратисгради, в машинните помещения на асансьора и във фоайето. Също така не се допуска поставянето на хладилни агрегати в термични шлюзове (вестибюли), хладилни камерии в хладилните коридори.

Вентилационен агрегатпремахва излишната топлина, влага и вредни газове, отделяни от помещенията на предприятията, разположени на различни етажи. В тази връзка в производствените помещения на предприятията Кетърингосигуряват захранване и изпускане вентилационни агрегати, които са отделни системи, разположени на различни етажи.

В близост до външните стени на сградата са разположени вентилационни камери и отоплителен блок.

Механични работилнициизпълнявам Поддръжкатехнологична, подемно-транспортна, енергийна техника, ремонтна техника и контейнери, заточване на ножове и изправяне на триони, производство на различни видове ръчни инструментиза улесняване на работата на служителите в предприятието.

Климатична камераразположени до нагревателната точка (охлаждащата течност е прегрята вода от отоплителната мрежа) и в удобна връзка с хладилния агрегат (охлаждащата течност е охладена вода). Площта на входната камера е непълна комфортен климатиквъздух заедно с машинното отделение на хладилния агрегат при проектирането се приема 0,4 - 0,45 m 2 на място.

Електрическа контролна залаПрепоръчително е да се разполага в близост до външни стени и в непосредствена близост до производствени помещения с най-висок инсталиран капацитет на оборудването. Над нивото са разположени ел.табла подземни води, а в райони, предразположени към наводнения - над нивото на наводнението. Не се допуска разполагането на електрически табла под перални, бани, душове, топли помещения и други производствени помещения, където има мивки и канализационни канали.

В предприятията за доставка електрическите табла трябва да бъдат отделени от помещенията за други цели. противопожарни преградии подове. Доставящи линии до хладилни или замразяващи разпределителни точки хранителни продуктиинсталациите трябва да са независими.

Разпределителните точки, шкафовете и щитовете трябва да бъдат разположени извън помещенията за пробиване на чували, перални, хладилни камери, килери и складове за картофи и зеленчуци.

Разпределителни пунктове, шкафове и табла се разполагат в коридори, вдлъбнати в ниши от огнеупорни конструкции. Поставянето им в месни, рибни, зеленчукови, сладкарски и кулинарни цехове е разрешено само в метални шкафовес печат.

Вратите на електрическите помещения трябва да са широки най-малко 0,75 m и да се отварят навън.

Зарядната станция, трансформаторната подстанция, помпената автоматична телефонна централа се намират в двора на предприятието за доставка в отделна сграда, прикрепена към сградата на предприятието за доставки, в сутерена, приземния или първия етаж.

В групата технически помещения на столове със 150 и повече места и ресторанти е необходимо да се предвиди стая за механик с площ от 6 m2.

Случай 1 - ел. табло в промишлена сграда.
За да се определи функционалното предназначение на помещението за електрическо табло, най-логично е да се използват понятията от „Общоруския класификатор на дълготрайните активи (OKOF) OK 013-94“ и да се определи, че функционалното предназначение на помещението за електрическо табло е да създават необходимите условия за осъществяване на производствения процес чрез извършване технически функции, несвързани с промени в предмета на труда или за изпълнение на различни непроизводствени функции в сградата.
а) Стая за електрически превключватели по свой начин функционално предназначениене е производство.
Обосновка:
-ГОСТ 14.004-83 Технологична подготовка на производството. Термини и дефиниции.
клауза 43. Производствен процес- съвкупността от всички действия на хора и инструменти, необходими за това предприятиеза производство и ремонт на продукти.
клауза 13. Производственият обект е група от работни места, организирани по следните принципи: предметно-технологичен или предметно-технологичен.
-Речник на синонимите на руския език: Производство - производство, обработка, изпълнение, създаване, производство, производство, освобождаване, изпълнение, изпълнение.
-Речник на термините: Производството е процесът на превръщане на ресурсите в Завършени продукти. В производствения процес се използват средства за производство.
-Речник на термините: Производството е процесът на създаване на продукти (продукти и услуги), регулиран от хората.
-Речник на Ушаков: Производството е работа по пряко производство на продукти.
-Строителен речник: „Производствените помещения са затворени пространства в специално проектирани сгради и съоръжения, в които се извършват трудовите дейности на хората, свързани с участието им в различни видовепроизводство, в организацията, контрола и управлението на производството, както и с участието в непроизводителни видове труд в предприятията на транспорта, съобщенията и др.
б) В промишлена сграда електрическото помещение е спомагателно помещение по отношение на основното производство.
Обосновка: Строителен речник: В промишлена сграда помещенията по отношение на основното производство са разделени на:
- производство (цехове, основни производствени сгради);
-спомагателни (работилници, складове, лаборатории, трафопостове, електрически табла);
-обслужване (административно, битово, паркинги, котелни);
в) Помещението за електрическо табло може да бъде класифицирано като специална структура
Обосновка:
SP5-13130-2009, Приложение М, таблица. М1, т.2. Специални съоръжения: 2.1.Помещения за полагане на кабели, за трансформатори и разпределителни устройства, ел. табла.
Извод: В промишлена сграда помещението за електрическо табло, според функционалното си предназначение, е спомагателно помещение по отношение на основното производство (специална структура).

2-ри случай - ел. табло в гражданска (жилищна, нежилищна, обществена) сграда.
d) Помещението за електрическо табло може да се отнася за помещенията за разполагане инженерно оборудванесграда
Обосновка:
-SP4, клауза 3.16 и SNiP 31-03-2001: „Инженерно оборудване на сграда е система от инструменти, апарати, машини и комуникации, които осигуряват подаването и отстраняването на течности, газове, електричество (водопровод, газ, отопление, електричество , канализация, вентилационно оборудване и др.)".
д) Помещението за електрическо табло може да се отнася за техническите помещения на сградата
Обосновка:
-GOST R 51303-99 "Търговия. Термини и определения": клауза 47 - техническо помещение на магазина: Част от помещенията на магазина, предназначени за настаняване на технически услуги и / или извършване на работи по поддръжката на работни места, търговско, технологично и механично оборудване. Забележка - Техническите помещения на магазина включват вентилационни камери, асансьорни машинни помещения и хладилни агрегати, ел. табло, котелно помещение, отоплителен уред, климатична камера, радиоуредба, телефонни табла, АСУТ крепост.
Заключение: Б гражданска сградаЕлектрическото табло по функционално предназначение е техническо помещение за разполагане на инженерното оборудване на сградата.

2) КЛАС НА ФУНКЦИОНАЛНА ПОЖАРНА ОПАСНОСТ.
а) Прочетете Закона - TROTPB.
Член 2, точка 12) FPO клас на сгради, конструкции, конструкции и противопожарни отделения - класификационни характеристики на сгради, конструкции, конструкции и противопожарни отделения, определени ... по предназначение и ..., включително характеристиките на изпълнение в посочените сгради , конструкции, сгради и противопожарни отделения технологични процесипроизводство.
Глава 9 Пожаротехническа класификациясгради, конструкции, конструкции и противопожарни отделения
Член 32. Класификация на сгради, конструкции, конструкции и противопожарни отделения по функционалност опасност от пожар
клауза 1 Сгради (конструкции, конструкции, противопожарни отделения и части от сгради, конструкции, конструкции - помещения или групи от помещения, функционално свързани помежду си) ... според класа на функционална пожарна опасност, в зависимост от тяхното предназначение ... се разделят на:
Анализ: очевидно е, че в член 2, в заглавието на глава 9 и заглавието на член 32 се споменават само сгради, постройки и противопожарни отделения, а само в параграф 1 се появяват и помещения, които заедно с функционално свързани групи на помещения, могат да представляват част от сградата, но не непременно противопожарни отделения. Но части от сгради не се класифицират по дефиниция. Освен това в противопожарния отсек помещенията не е задължително да са функционално стриктно свързани помежду си - това уточнение в параграф 1 не е ясно.
Очевидно, за да се хармонизира клауза 1 с член 2, заглавието на глава 9 и заглавието на клауза 32, би било по-правилно тази клауза да се чете, както следва:
клауза 1 Сгради, конструкции, конструкции и противопожарни отделения (стаи или групи от помещения, функционално свързани помежду си и отговарящи на концепцията за противопожарно отделение), ... според класа на функционална пожарна опасност, в зависимост от тяхното предназначение ... са разделени в:
Или още по-просто:
клауза 1 Сгради, конструкции, конструкции и противопожарни отделения (виж клауза 27 от член 2), ... според класа на функционална пожарна опасност, в зависимост от тяхното предназначение ... се разделят на:
б) За да се изясни тази неразбираемост в TROTPB, можеше да се използва по-рано текущ SNiP 21.01.97 г., но само ако неговите разпоредби не противоречат на TROPPB. Но клаузите на регламентите са напълно преработени в сравнение със SNiP.
Заключение: отделно обособени помещения, които самостоятелно или като част от група функционално свързани помещения не представляват противопожарен отсек, не подлежат на класификация според FPO!

3) КАТЕГОРИЯ ПО ОПАСНОСТ ПО ПОЖАР И ВЗРИВ.
а) Прочетете Закона - TROTPB.
Член 27. Определяне на категорията на сградите, конструкциите, конструкциите и помещенията според гражданската и промишлената безопасност
1. Чрез огън и опасност от експлозияПромишлените и складови помещения, независимо от тяхното функционално предназначение, се разделят на следните категории:
2. Сгради, конструкции, конструкции и помещения за други цели не подлежат на разделяне на категории.
Анализ: ТРОТПБ изисква категоризиране на производствените помещения независимо от тяхното функционално предназначение.
Заключение: помещението за ел. табло не е производствено помещение, което означава, че не е категоризиран по PiVPO!
б) Прочетете SP12..
1.1 Този СП... установява методи за определяне на критериите за класификация за класифициране на...помещения...за промишлени и складови цели от клас F5 към категории съгласно VP&PO.
Анализ: SP12, за разлика от TRoTPB, изисква категоризиране само на производствени помещения, които принадлежат към клас FPO F.5.

ЗАКЛЮЧЕНИЕТО Е ОКОНЧАТЕЛНО: ел. таблото не е производствено помещение, още повече, че няма клас FPO, което означава, че не е категоризирано по P&VPO!

Ето моите причини.
Моля, изпратете вашето.
Може да е кратко и без езиков анализ.

Член 32. Класификация на сгради, конструкции, конструкции и пожарни отделения според функционалната опасност от пожар
1. Сгради (конструкции, конструкции, противопожарни отделения и части от сгради, конструкции, конструкции - помещения или групи от помещения, функционално свързани помежду си) според класа на функционална пожарна опасност в зависимост от тяхното предназначение, както и от възрастта, физическото състояние и брой хора, намиращи се в сграда, структура, структура, възможността те да бъдат в състояние на сън се разделя на:
1) F1 - сгради, предназначени за постоянно пребиваванеи временен престой на хора, включително:
а) F1.1 - сгради за предучилищна възраст образователни институции, специализирани домове за стари хора и хора с увреждания (нерезидентни), болници, общежития на образователни институции за настаняване и детски заведения;
б) F1.2 - хотели, хостели, общежития на санаториуми и почивни домове общ тип, къмпинги, мотели и пансиони;
в) Ф1.3 - многофамилни жилищни сгради;
г) Ф1.4 - еднофамилни жилищни сгради, включително блокирани;
2) F2 - сгради на развлекателни и културни и образователни институции, включително:
а) F2.1 - театри, кина, концертни зали, клубове, циркове, спортни съоръженияс щандове, библиотеки и други институции с прогнозен брой места за посетители в затворени помещения;
б) F2.2 - музеи, изложби, танцови зали и други подобни институции в затворени пространства;
в) F2.3 - сгради на институциите, посочени в буква "а" на този параграф, на открито;
г) F2.4 - сгради на институциите, посочени в буква "б" от тази алинея, на открито;
3) F3 - сгради на организации за обществени услуги, включително:
а) F3.1 - сгради на търговски организации;
б) F3.2 - сгради на организации за обществено хранене;
в) F3.3 - гари;
г) Ф3.4 - клиники и амбулатории;
д) F3.5 - помещения за посетители на потребителски и обществени организации с прекомерен брой места за посетители;
е) F3.6 - физкултурно-оздравителни комплекси и спортно-тренировъчни заведения с помещения без трибуни за зрители, битови помещения, бани;
4) F4 - сгради на научни и образователни институции, научни и проектантски организации, ръководни органи на институции, включително:
а) F4.1 - сгради образователни институции, образователни институции допълнително образованиедеца, учебни заведения за основно професионално и средно професионално образование;
б) F4.2 - сгради на образователни институции за висше професионално образование и допълнително професионално образование (повишен курс) на специалисти;
в) F4.3 - сгради на ръководни органи на институции, проектантски и инженерни организации, информационни и редакционни и издателски организации, научни организации, банки, офиси, офиси;
г) Ф4.4 - сгради на пожарната;
5) F5 - сгради за промишлени или складови цели, включително:
а) F5.1 - промишлени сгради, конструкции, сгради, производствени и лабораторни помещения, работилници;
6) F5.2 - складови сгради, конструкции, конструкции, паркинги за автомобили без поддръжка и ремонт, книгохранилища, архиви, складове;
в) Ф5.3 - сгради за селскостопански цели.
2. Правилата за класифициране на сгради, конструкции, конструкции и противопожарни отделения в класове на структурна опасност от пожар се определят в нормативни документипо пожарна безопасност.

Списъкът на сградите, принадлежащи към един или друг клас на функционална пожарна опасност, не може да бъде изчерпателен. но ориентирът е маркиран. В този списък няма стаи с електрически табла, няма стаи изобщо. но само сгради. Въпреки това, помещения от различен клас могат да бъдат вградени в сграда от всякакъв клас. Електрическите стаи са най-близо до F5.1, нали? Но стаята за почистване, която дизайнерите често наричат ​​склад за почистващо оборудване, е трудно да се класифицира като производствено или складово помещение. Но наричайки тази стая килер, същият корен като склад, те сами изкопаха дупка за себе си. Според мен склад и килер не са синоними, но не всеки разбира това. Следователно стаята на чистачката не трябва да се нарича килер. тогава няма да се налага да го категоризирате.

Статутът на мазетата все още тревожи собствениците на имоти жилищни сгради(MCD). Изглежда, че въпросът за признаването на правото на обща споделена собственост върху „техническото подземие“ (както понякога се наричат ​​мазетата) вече е решен на ниво Конституционен съд (Определение от 19.05.2009 г. № 489 О-О).

Практиката обаче показва, че не всички жилищни сградикъм състава да се включат мазета обща собственост. Тази статия ще обсъди как да се определи целта на мазето и неговата правен режим.

Помещения на жилищни сгради и възможни правни режими

Според клауза 1 чл. 290 Гражданския кодекс на Руската федерациясобствениците на апартаменти в жилищни сгради притежават общи помещения на правото на обща споделена собственост, носещи конструкциидомашно, механично, електрическо, водопроводно и друго оборудване извън или вътре в апартамент, обслужващо повече от един апартамент. Член 36 от Жилищния кодекс на Руската федерациядава по-пълна картина на това, което е включено общи частикъщи.

Съгласно тази норма, собствениците на помещения в жилищни сгради притежават на право на обща споделена собственост помещения, които не са част от апартаменти и са предназначени да обслужват повече от една стая в дадена сграда: междужилищни площадки, стълбища, асансьори , асансьорни и други шахти, коридори, технически подове, тавани, мазета, в които има инженерни комуникации, друго оборудване, обслужващо повече от една стая в дадена къща (технически мазета).

От тези норми следва, че помещение, принадлежащо към обща собственост, не може да бъде част от апартамент или друго помещение, което е индивидуална собственост, а част от помещението, което не е отделено от помещенията, принадлежащи на единствения собственик, не може да бъде в обща собственост. От своя страна, помещенията като обект на правото могат да бъдат подчинени на следния правен режим:

Обща собственост в MKD, а след това и участниците в общата собственост
собственост са всички собственици на помещения в къщата, като размерът на всеки дял е пропорционален на площта на помещенията, принадлежащи на всеки собственик;
- самостоятелен имот, който е еднолична или обща собственост, но на основания, които не са свързани с предназначението на имота като спомагателни и обслужващи други помещения.

Разяснения на Конституционния съд

Както е посочено в Определение на Конституционния съд на Руската федерация от 19 май 2009 г. № 489 O-O,помещения, които не са част от апартаменти, принадлежат към общата собственост на собствениците на помещения в жилищни сгради (включително), ако в тях се намира оборудване, предназначено да обслужва нуждите на собствениците на помещенията. Такива помещения нямат самостоятелно предназначение, те, както и оборудването, разположено в тях, са предназначени да обслужват няколко или всички стаи на къщата.

В същото време съдиите отбелязаха, че в допълнение към нежилищните помещения, принадлежащи към обща собственост, жилищна сграда може да има други нежилищни помещения, предназначени за самостоятелно ползване.

Такива помещения са недвижими вещи - самостоятелни обекти на граждански права. Правният им режим се различава от правния режим на установените помещения Изкуство. 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. 36 Жилищния кодекс на Руската федерация.Гледайки напред, отбелязваме, че в съветските къщи (и по-стари) не е толкова лесно да се разграничат нежилищни помещения, надарени с изключително обслужваща функция, от нежилищни помещения за независими цели. Решение този проблемизисква разглеждане на фактическите обстоятелства и е от компетентността на арбитражните съдилища и съдилищата с обща юрисдикция. Конституционният съд многократно е обръщал внимание на това (виж определения от 24.02.2011 г. № 137 О-О, от 16.12.2010 г. № 1587 О-О, от 17.06.2010 г. № 814 О-О, от 22.04.2010 г. № 472 О-О и др.).

Арбитражна практика, която се развива почти две години след решението на Конституционния съд на Руската федерация Определения № 489 O-O,за изненада на собствениците на помещения в жилищни блокове и техните представители, тя показа, че сутеренните помещения, исторически предназначени за обувни работилници, аптеки и други организации и институции, на пръв поглед не се различават от същите сутеренни помещения, които не са обитавани от подобни обекти, в по-голямата си част не принадлежат към общата собственост на къщите. В новите сгради, напротив, правният режим на мазетата е по-прозрачен и най-често се определя от арбитрите като обща обща собственост.

Позиция на Президиума на Върховния арбитражен съд

Сутеренът на къщата не е технически по дефиниция.

HOA, която представлява интересите на някои от собствениците на помещения в жилищни сгради по въпроса за признаването на мазето като обща собственост, претърпя първия си голям неуспех в края на 2009 г.

Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 15 декември 2009 г. № 12537/09всички съдебни актове, приети преди това в полза на партньорството, бяха отменени и делото за признаване на правото на обща споделена собственост на спорния мазе, образуван върху площта на бивши апартаменти и използван от десетилетия като самостоятелен имот (за настаняване на различни институции), е изпратен за ново разглеждане. Причините за вземането на това решение бяха следните обстоятелства.

Ключов момент:

Правото на обща споделена собственост автоматично възниква само за техническите мазета, а не за всички сутеренни помещения на къщата.
По силата на директни инструкции Изкуство. 36 Жилищен комплекс на Руската федерацияПравото на обща споделена собственост на собствениците на жилища не възниква за никоя сутеренна част на жилищна сграда, а само за технически мазета. Квалифицирането на мазето като техническо помещение се определя например от необходимостта от постоянен открит достъп до оборудването, разположено в него.

Самото наличие на комунални услуги и оборудване в сутерена или съответната му част не дава достатъчно основания този имот да се счита за техническо мазе и, като следствие, обща обща собственост на собствениците на жилища. Освен това Президиумът на Върховния арбитражен съд взе предвид, че спорното мазе е образувано от бивши апартаменти (поради което веднага възникна въпросът за възможността за достъп до комуникациите, разположени в посочените помещения, и необходимостта от това) и е използван като самостоятелен обектнедвижими имоти дори преди създаването на HOA и появата на права на собственост върху апартаменти и стаи сред жителите на къщата.

Признаци на „техническото подземие“

Тук ще говорим за решения, които са положителни за собствениците на помещения в жилищни сгради, въз основа на позицията на Президиума на Върховния арбитражен съд, представена по-горе. И така, в Резолюция на Федералната антимонополна служба на Северната територия от 21 март 2011 г. № A56-30206/2010Съдиите заеха страната на органа по вписванията, който отказа да впише собствеността на юридическото лице върху сутеренните помещения, в които се намираше ел. таблото, което беше част от общата собственост на къщата. Въпреки факта, че организацията е действала като акционер по време на строителството на къщата, включително финансирането на изграждането на сутерена, съдът посочи, че всички участници в споделената собственост трябва да кандидатстват за държавна регистрация на правото върху общата собственост на къщата, по-специално към спорното мазе.

С решение на Федералната антимонополна служба на Северноказахстанска област от 20 декември 2010 г. № A53-6270/2009Бяха удовлетворени претенциите на HOA към мазето, чието изграждане е финансирано от предприемача по време на строителството на къщата и което е регистрирано като собственост на предприемача след завършване на строителството. Съдиите отбелязват факта, че спорните помещения не са предназначени за офиси и не са въведени в експлоатация като такива.

Експертизата установи наличието в сутерена на санитарно оборудване, обслужващо жилищния блок, чието използване е невъзможно без постоянен достъп до спорните помещения. Според проектна документацияспорното помещение е признато за техническа маза без самостоятелно предназначение.

Ключов момент:

Следното мазе се счита за техническо:
- проектиран като техническа маза, без самостоятелно предназначение и непредназначена за самостоятелно ползване;
- оборудвани с инженерни системи и техните управляващи блокове, поддръжката на които изисква постоянен открит достъп на технически специалисти;
- не е изолиран от инженерни системии техните контролни възли.

Друг пример за признаване на правото на обща споделена собственост върху сутеренно помещение, което е отдадено под наем без съгласието на собствениците на жилищните помещения на къщата - Решение на Федералната антимонополна служба на Северноказахстанска област от 10 август 2010 г. № A32-4632/2008.

Съдът, като разгледа материалите по делото, включително плана на сутерена на жилищна сграда, установи, че той съдържа главни тръбопроводиотоплителни системи, системи за захранване с топла и студена вода, щрангове, входове на тръбопроводи, захранващи отоплителната система на дома, спирателни крановеи кранове, тръбопроводи на канализационната система и стигна до извода: такова мазе първоначално не е било предназначено за самостоятелно използване. Тя трябва да бъде класифицирана като обща собственост на собствениците на жилището.

Е, последното съдебно решение за признаване на мазето като обща споделена собственост, на което бих искал да обърна внимание - Решение на Федералната антимонополна служба на Украйна от 15 март 2011 г. № F09-1144/11 C6.Съдиите бяха представени експертно мнение, според която спорното мазе на жилищна сграда имало:

Вход с измервателни уреди за системата за захранване със студена вода на всички помещения на първия етаж и сутерена;
-вход с измервателни уреди за системи за топла вода и отоплителни системи, предназначени да осигурят топла водаи топлината на помещенията на първи етаж и сутерен;
-монтирана система захранваща и смукателна вентилация, което осигурява организиран поток на въздух (и неговото отстраняване) в помещенията на първия етаж и сутерена;
- товарен асансьор и асансьорно хале към него за преместване на товари между първи етаж и сутерен.

Въз основа на получената информация съдиите стигнаха до заключението, че такова мазе не може да се използва самостоятелно. Проектът и предназначението му е обслужващ, тъй като в него са разположени всички възли за управление на инженерните мрежи на първия и сутеренния етаж на сградата, разположени в сутерена, където трябва да се осигури безпрепятствен достъп. Самото сутеренно помещение изпълнява обслужваща роля и е в неразривна връзка със сградата като цяло, тъй като не е изолирано от нея.

Липсата в сутерена на система за енергоснабдяване, отопление, водоснабдяване и отделни измервателни уреди за комунални услуги, според съдиите, предопределя неговата спомагателна цел.

От съдържанието на горните съдебни актове можем да заключим, че всеки спор относно признаването на правото на обща споделена собственост върху сутеренни помещения за собствениците на помещения в жилищни сгради има свои нюанси и свои собствени причини за разрешаването му в интерес на на собствениците на жилища. Общата характеристика на всички разгледани по-горе казуси е, първо, че спорните мазета не са проектирани или оформени впоследствие като отделни (включително от комуникационни и контролни центрове) обекти, и второ, че във всички спорни сутерени, освен инженерните мрежи, техните контролни блокове също бяха разположени. Моля, имайте предвид, че президиумът на Върховния арбитражен съд в Постановление No 12537/09не е направил принципни изводи в тази посока. Те се появяват по-късно, в друга негова резолюция (от 03.02.2010 г. № 13391/09).

Мазето е самостоятелен имот

IN Постановление No 13391/09Използвайки примера на мазето на предреволюционна къща, се формулират характеристиките на такава стая като независим обект. Така че, когато се определя статута на сутерена в подобни жилищни сгради, е необходимо да се вземе предвид, че според точка 1 от приложение 3Да се Резолюция Върховен съвет RF от 27 декември 1991 г. № 3020 1Такива обекти на държавна собственост като жилищни и нежилищни фондове първоначално бяха класифицирани като общинска собственост, собственост на Москва и Санкт Петербург. От момента, в който гражданите започнаха да упражняват правото си да приватизират жилища, предвидени Закон на RSFSR от 4 юли 1991 г. № 1541 1,жилищна сграда, в която е приватизиран поне един апартамент (стая), е загубила качеството си на обект изключително общинска собственост.

Следователно правният режим на сутеренните помещения, независимо дали са свързани или не с общата споделена собственост на няколко собственици на помещения в такива жилищни сгради, следва да се определи точно на датата на приватизация на първия апартамент в къщата. Правото на обща споделена собственост върху обща собственост в такава къща (по-специално мазето) е възникнало само веднъж - посочва Президиумът на Върховния арбитражен съд: по време на приватизацията на първите помещения в къщата. Впоследствие приети федерални законодателни актове (включително Закон на Руската федерация от 24 декември 1992 г. № 4218 1 „За основите на федералната жилищна политика“, Временни разпоредби за етажната собственост, член 290 от Гражданския кодекс на Руската федерация и член 36 от Жилищният кодекс на Руската федерация) само потвърждават, че собствениците на жилища вече имат право на обща споделена собственост върху общата собственост на къщата и го изясняват, но не генерират споменатото право наново.

Според констатациите на арбитрите, ако към датата на приватизация на първия апартамент сутеренните помещения на жилищна сграда са били предназначени (отчетени, формирани) за самостоятелно ползване за цели, които не са свързани с поддръжката на жилищната сграда, и са били действително не се използва като обща собственост от собствениците на жилището, тогава правото на общ дял Не е имало собственост на жилището върху тези помещения. Останалите сутеренни помещения, които не са разпределени за самостоятелно ползване, станаха обща споделена собственост на собствениците като обща собственост на къщата.

Ключов момент:
Самостоятелен обект на недвижими имоти е сутерен, проектиран или оформен по време на приватизацията на първия апартамент в къщата като обект, предназначен за самостоятелно ползване.

Този критерий, според арбитрите, не противоречи на твърдението, че помещенията, в които се намират комуналните услуги, са априори обща собственост на собствениците на жилища. За да се определи правният режим на такива (отделни) сутеренни помещения, наличието на инженерни комуникации в тях не е и няма значение, тъй като те се намират във всяко мазе и сами по себе си не пораждат правото на обща споделена собственост на собствениците на жилища за помещения, вече предоставени за самостоятелно ползване, които не са свързани с поддръжката на жилищна сграда.
Успяхме да намерим няколко интересни примериприложения Наредби № 13391/09в практиката на федералните арбитражни съдилища. Така, Решение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 21 март 2011 г. № A56-48167/2009 Асоциация на собствениците на жилищае отказан иск срещу КУГИ за признаване правото на обща обща собственост върху мазето, което според удостоверение от бюрото за проектиране и инвентаризация е записано в счетоводната документация от 1977 г. като помещение на обущарски цех ( бивш апартамент). През 2003 г. това съоръжение е реконструирано (площта му е намалена поради обособяване на водомерен възел в отделно помещение), в резултат на което е регистриран второстепенен имот, в който липсват технически помещения (вентилационни камери, вода измервателни уреди, табла, асансьори и др.). d.). По същия начин съдбата на вторичните недвижими имоти (мазета) в решения на Федералната антимонополна служба на Северозападната територия от 21 март 2011 г. № A56-36543/2009, FAS Московска област от 9 декември 2010 г. № KG-A40/14250 10.

За ваша информация:
Собствениците на сутеренни помещения, обособени като самостоятелни обекти и използвани за магазини, кафенета, аптеки и др., са длъжни наравно с останалите собственици на помещения в къщата да поемат разходите за поддръжка на общата собственост, независимо дали ползват такова имущество. В крайна сметка тези помещения също са конструктивна част от жилищната сграда (Резолюция на Федералната антимонополна служба NWO от 21 март 2011 г. № A56-7732/2010).

Относно поставянето на инсталации в мазета - самостоятелни обекти на недвижими имоти - също има няколко интересни случая. По-специално, в Резолюция на Федералната антимонополна служба на Северната територия от 18 януари 2010 г. № A56-9227/2008се посочва, че наличието на системи за захранване със студена и топла вода и отопление в сутерена не може да служи като достатъчно основание за класифицирането на това помещение като спомагателно, особено ако има нужда от постоянна употребаИ поддръжкаоборудване намиращо се в помещението за нуждите на други помещения от къщата не е доказано. Съдиите от UO на FAS направиха подобни заключения в Решение от 12 май 2010 г. № F09-3319/10 C6 по отношение на факта, че транзитните комуникации се намират в сутерена (тръбопровод централно отоплениес отоплителни уреди, тръбопровод за подаване на студена вода, щрангове със спирателно оборудване).

Трябва да се отбележи, че в практиката има случаи, когато мазета, визуално идентифицирани като самостоятелни обекти, всъщност не са правилно оформени като такива и следователно подлежат на прехвърляне в общата споделена собственост на собствениците на жилища. Подобна ситуация беше разгледана от президиума на Челябинския окръжен съд в Резолюция № 44 Г-99/2010 от 24.11.2010г.Както се вижда от материалите по делото, мазето на жилищна сграда, както всъщност всички помещения на този обект, през 90-те години са приети в общинска собственост (съгл. Резолюция на Върховния съвет на Руската федерация № 3020 1). По това време обаче мазето беше техническо, самостоятелно използванене беше дефинирано. Спорните помещения бяха реконструирани и пуснати в експлоатация като нежилищни едва през 2004 г., така че собствениците на жилища имаха всички шансове да го регистрират като обща споделена собственост. дадени пробен периодне получи логичен извод само защото в преписката по делото не са включени документални доказателства кога е приватизиран първият апартамент в тази жилищна сграда и какъв е бил статутът на спорното мазе към този момент (според косвени доказателства - „технически подземен”) , но създаденият прецедент, което е много важно.

Сутеренът е самостоятелен имот с обслужващо предназначение

Използването на мазета в жилищни сгради е толкова разнообразно, че понякога е много трудно да се определи правният му режим, особено в случаите, когато обектът е изолиран и има самостоятелно предназначение - обслужване на жилищните помещения на къщата и близките сгради (за например топлоснабдяване). Такива помещения, според съдиите на FAS UO (Резолюция от 2 март 2010 г. № F09-982/10 C6), не може да бъде в обща дялова собственост
Имот. Противоречивият сутерен е бил използван за обслужване на няколко къщи, откакто къщата е построена. Първоначално е имал самостоятелно предназначение, бил е обект на техническо отчитане и регистрация и не е принадлежал на места обща употребаедна жилищна сграда. Във връзка с тези обстоятелства на HOA беше отказан иск за признаване на правото на обща споделена собственост върху сутеренните помещения, където се намираше централната отоплителна точка, чието оборудване беше свързано към системите за потребление на топлина на няколко близки сгради.

Както беше посочено в началото на статията, мазето, в зависимост от неговите характеристики, предназначение и т.н., може да бъде обща или единствена собственост на собствениците на помещенията в жилищната сграда. При определяне на статута на сутерена на къща е необходимо да се вземат предвид много фактори: характеристики на неговия дизайн, дати и нюанси на реконструкция и формиране на вторични недвижими имоти, наличието на комуникации, контролни блокове и др. Очевидно в процеса на установяване на изброените факти собствениците на помещения в жилищни блокове ще се нуждаят от помощта на експерти и инвентаризационни служби. Но това не е всичко. Ако основанието за завеждане на дело искова молбаотносно признаването на правото на обща споделена собственост върху мазето ще бъде намерено, собствениците на помещения в жилищната сграда трябва да предприемат отговорен подход към подготовката за процеса. Необходимо е да се извърши обща срещасобственици и да получите тяхното съгласие за завеждане на съответния иск в съда, както и да упълномощите партньорството (организация за управление, друго лице) да представлява интересите на собствениците при разглеждане на иска в съда.