Teorija svega. Teorija svega Zakon o stanovanju Ruske Federacije, član 44 48

1. Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi je organ upravljanja stambene zgrade. Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi održava se radi upravljanja stambenom zgradom tako što se razmatraju tačke dnevnog reda i odlučuje o pitanjima koja se stavljaju na glasanje.

1.1. Osobe koje su prihvatile od investitora (osoba koja vrši izgradnju stambene zgrade) nakon izdavanja dozvole za stavljanje u funkciju prostora stambene zgrade u ovoj zgradi prema aktu o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu, ima pravo sudjelovati na skupštini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i odlučivati o pitanjima iz ovog zakonika. u nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, na način propisan ovim zakonikom, u roku od godinu dana od dana izdavanja dozvole za stavljanje stambene zgrade u funkciju.

2. U nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi spada:

1) donošenje odluka o rekonstrukciji stambene zgrade (uključujući njeno proširenje ili dogradnju), izgradnji pomoćne zgrade i druge zgrade, građevine, građevine, velike popravke zajedničko vlasništvo u stambenoj zgradi, na korištenje fonda remont, o rekonstrukciji i (ili) preuređenju prostorija koje su dio zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

1.1) donošenje odluka o izboru metode za formiranje fonda za kapitalne popravke, odabir osobe ovlaštene za otvaranje posebnog računa u ruskoj kreditnoj organizaciji, obavljanje transakcija sa u gotovini nalazi se na posebnom računu;

1.1-1) donošenje odluke o visini doprinosa za kapitalne popravke u smislu viška njegove veličine nad utvrđenim minimalnim iznosom doprinosa za kapitalne popravke, minimalnom iznosu fonda za kapitalne popravke u smislu njegovog viška preko utvrđeni minimalni iznos fonda za kapitalne popravke (ako je zakon subjekta Ruske Federacije utvrdio minimalnu veličinu fonda za kapitalne popravke), stavljajući privremeno slobodna sredstva fonda za kapitalne popravke, formirana na posebnom računu, na poseban depozit u ruskoj kreditnoj instituciji;

2) donošenje odluka o granicama upotrebe zemljište, na kojoj se nalazi stambena zgrada, uključujući i uvođenje ograničenja njene upotrebe, kao i zaključivanje ugovora o osnivanju služnosti, ugovora o realizaciji javne služnosti u odnosu na zemljišnu parcelu koja se odnosi na zajednička imovina u stambenoj zgradi;

2.1) donošenje odluka o poboljšanju zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada i koja pripada zajedničkoj imovini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, uključujući postavljanje, održavanje i rad elemenata uređenja i uređenja prostora na navedenoj zemljište;

3) donošenje odluka o korišćenju zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi od strane drugih lica, uključujući zaključivanje ugovora o postavljanju i radu reklamnih konstrukcija, ako se za njihovo postavljanje i rad namjerava koristiti zajednička imovina vlasnika prostorija u stambenoj zgradi;

3.1) donošenje odluka o identifikaciji osoba koje su, u ime vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, ovlaštene da sklapaju ugovore o korišćenju zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi (uključujući ugovore za ugradnju i rad reklamnih konstrukcija), dostaviti dokumentaciju za odobrenje rekonstrukcije i (ili) preuređenja prostorija koje su dio zajedničke imovine u stambenoj zgradi, za zaključivanje ugovora o osnivanju služnosti, ugovora o realizaciji javnu služnost u odnosu na zemljišnu parcelu koja se odnosi na zajedničku imovinu vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, i na lica ovlaštena za zaključivanje ovih ugovora, kao i postupak za dobijanje sredstava predviđenih ovim ugovorima pod uslovima utvrđeno odlukom generalna skupština;

3.2) donošenje odluka o korišćenju sistema ili drugog informacioni sistemi prilikom održavanja skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u obliku glasanja u odsustvu;

3.3) donošenje odluka o identifikaciji lica koja su, u ime vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, ovlašćena da koriste sistem ili druge informacione sisteme prilikom održavanja skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u vidu glasanja u odsustvu (u daljem tekstu: administrator glavne skupštine);

3.4) donošenje odluke o postupku da administrator skupštine prima poruke o održavanju skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, odluke vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o pitanjima koja se stavljaju na glasanje, kao i trajanje glasanja o pitanjima na dnevnom redu skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u vidu glasanja u odsustvu korišćenjem sistema;

3.5) donošenje odluke o postupku finansiranja troškova u vezi sa sazivanjem i organizovanjem skupštine od strane organizacije za upravljanje, odbora zadruge, stambene ili stambeno građevinske zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge u skladu sa;

4.1) donošenje odluka tekuće popravke zajednička imovina u stambenoj zgradi;

4.2) donošenje odluke o davanju ovlašćenja savetu stambene zgrade za donošenje odluka o tekućim popravkama zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

4.3) donošenje odluke da se predsedniku saveta stambene zgrade poveri ovlašćenje da odlučuje o pitanjima koja nisu navedena, osim ovlašćenja iz nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi ;

4.4) donošenje odluke o zaključivanju od strane vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, u svoje ime, na način utvrđen ovim zakonikom, odnosno ugovora o snabdevanju hladnom i toplom vodom, kanalizacijom, električnom energijom, gasom snabdevanje (uključujući snabdevanje domaći gas u cilindrima), grijanje (isporuka topline, uključujući opskrbu čvrsto gorivo u prisustvu grijanje na peći) (u daljem tekstu i ugovor koji sadrži odredbe o odredbi komunalne usluge), ugovor o pružanju usluga za upravljanje komunalnim čvrstim otpadom sa organizacijom za snabdevanje resursima, regionalni operater o upravljanju čvrstim komunalnim otpadom;

4.5) donošenje odluke o saglasnosti za prenos stambenog prostora u nestambeni prostor;

5) druga pitanja iz ovog zakonika u nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Komentar na čl. 44 Stambeni kompleks Ruske Federacije

1. Mnoštvo subjekata svojine na istoj imovini pretpostavlja potrebu usklađivanja njihovog izražavanja volje (čl. 1. člana 246., č. 1. člana 247. Građanskog zakonika). Kada je broj takvih subjekata mali, mogućnost nastanka nepremostivog sukoba interesa je manje vjerovatna, a postizanje dogovora o upravljanju imovinom koja je u njihovoj zajedničkoj svojini uglavnom ne izaziva velike poteškoće i ne zahtijeva uspostavljanje poseban oblik koordinacije njihove volje i donošenja odluka o takvom upravljanju. Gde ovaj menadžment, koji omogućava malom broju vlasnika da upravlja aktivnostima usmjerenim na očuvanje, održavanje i razvoj objekta upravljanja, ne zahtijeva uvijek prisustvo posebnog tijela koje vrši takvo upravljanje.

2. Privatizacija stambeni fond u Ruskoj Federaciji je stvorena situacija u kojoj većina stambene zgrade nemaju jednog vlasnika. Takve kuće se po pravilu sastoje od velikog broja prostorija u vlasništvu građana, pravna lica, Ruska Federacija, subjekti Federacije, općine, što značajno otežava upravljanje zajedničkom imovinom u takvim kućama. Uzimajući u obzir ovu okolnost, komentarisanim članom utvrđuje se naveden poseban oblik odobravanja i odlučivanja u vidu skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, a takva skupština se definiše kao organ upravljanja stanom. zgrada.

3. Skupština vlasnika prostorija stambene zgrade, kao organ upravljanja stambenom zgradom, jedini je takav organ i postoji tokom čitavog „života“ zgrade kao stambene zgrade – sve dok postoji pravnu vezu između vlasnika prostorija u datoj zgradi u pogledu zajedničke imovine u njoj. Jedini izuzetak je, možda, jedan slučaj kada sve prostorije u stambenoj zgradi pripadaju jednom vlasniku (vidi).

4. Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, kao organ upravljanja stambenom zgradom, ima svoju istorijsku retrospektivu.

Do 1917. godine stambeni fond je uglavnom bio u vlasništvu vlasnika kuća, tj. kuće su, po pravilu, pripadale uskom krugu vlasnika, između kojih nije bilo stabilnih pravnih veza na osnovu prava zajedničke svojine. 80% stambenog fonda ruskih gradova sastojalo se od jednospratnih drvenih i malih kuća u vlasništvu građana. Dakle, upravljanje kućama su vršili njihovi vlasnici samostalno ili preko svojih upravnika, a skupština vlasnika kao organ upravljanja kućama nije bila tražena.
———————————
Vidi: Dmitriev N. Stambeno pitanje. Dva svijeta - dva pristupa. M., 1973. P. 71.

Nakon 1917. godine, dekretom Sveruskog centralnog izvršnog komiteta od 20. avgusta 1918. „O ukidanju prava privatnog vlasništva nad nekretninama u gradovima“, većina privatnog stambenog fonda je nacionalizovana i prebačena u nadležnost lokalnih Sovjeta, koji su bili zaduženi za troškove održavanja opštinskih kuća. Međutim, mjesna vijeća, na koje je prebačen cjelokupni opštinski stambeni fond, zbog nedostatka finansijskih sredstava, nisu bili u mogućnosti da ga održavaju u ispravnom stanju, izvrše velike popravke i sl. Istovremeno, preseljenje stanovnika iz jedne prostorije u drugu, što je u to vrijeme bilo široko praktikovano, po nalogu stambenih organa, mogućnost prinudne konsolidacije stanara i s tim povezano nepovjerenje građana u dalje stanovanje u ovoj zgradi smanjilo je interes stanara za pravilno održavanje stana. u zauzetim prostorijama iu vršenju popravki. Uzeti zajedno, svi ovi faktori su štetno uticali na sigurnost stambenog fonda. Na primjer, u prvim godinama sovjetske vlasti u Moskvi je uništeno ili potpuno zapušteno 7 hiljada stambenih zgrada sa 41 hiljadu stanova. Stoga je Vijeće narodnih komesara RSFSR-a 23. maja 1921. godine, da bi spriječilo uništavanje kuća, koje je poprimilo zastrašujuće razmjere, izdalo Uredbu „O mjerama za poboljšanje uslove za život radno stanovništvo i mjere za suzbijanje uništavanja stambenih objekata“. Ovom Rešenjem naloženo je nadležnim resorima da najkraće moguće vreme izraditi propise o upravljanju kućama u gradovima, dodijelivši odgovornost za sigurnost stambenih objekata na stambene uprave. Stanari koji žive u zgradi trebali su biti uključeni u praćenje rada uprave kuće.
———————————
SU RSFSR. 1918. N 62. čl. 674.

SU RSFSR. 1921. N 49. čl. 253.

Ovo je postavilo temelje za upravljanje kućama, uključujući i donošenje odluka od strane stanara određene kuće na njihovoj generalnoj skupštini. Međutim, za razliku od pravne prirode skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, pravna priroda skupštine stanara bila je bitno drugačija. Pravna veza lica koja učestvuju na ovakvim sastancima nije nastala na osnovu prava zajedničke svojine, već se zasnivala na načinu korišćenja stambenog prostora (boravaka u njemu).

Uredbu o upravljanju kućama konačno je odobrilo Vijeće narodnih komesara RSFSR 8. avgusta 1921. i predviđalo je povjeravanje niza pitanja u vezi sa upravljanjem kućom glavnom zboru stanovnika. Konkretno, odlukom godišnje skupštine stanara izabran je upravnik kuće na period od godinu dana, koji je tokom ovog perioda kontinuirano vršio neposredno upravljanje kućom; Skupština stanara razmatrala je i pitanja koja se odnose na nadoknadu dijela troškova tekućih popravki kuće, naknade upravniku kuće, prijevremeno udaljenje upravnika sa upravljanja kućom u slučaju nepravilnog obavljanja svojih dužnosti, razmatranje procjene troškova grijanja i rješavanja mnogih drugih problema.
———————————
Tamo. N 60. Art. 411.

5. Tokom proteklih decenija, uslovi upravljanja uglavnom stambene zgrade su formirana od tijela lokalna uprava. Vlasnici prostorija u višestambenim zgradama su u suštini bili isključeni iz upravljanja svojim zgradama, što je dovelo do široko rasprostranjenog zanemarivanja prava takvih vlasnika da učestvuju u donošenju odluka vezanih za održavanje, korištenje i raspolaganje zajedničkom imovinom u odgovarajućim stambenim zgradama ( kada su u većini slučajeva takve odluke donosile organizacije za održavanje stanova bez uzimanja u obzir legitimnih interesa vlasnika); do dominacije administrativnih metoda upravljanja, mumunizacije (u suštini monopolizacije) upravljanja stambenim zgradama; na nedostatak ekonomskih i organizacionih preduslova za razvoj drugih oblika upravljanja stambenim zgradama.

Koncept „upravljanja stambenim fondom“ sadržan u Zakonu o stanovanju RSFSR-a zasnivao se na činjenici da su takvo upravljanje u cjelini vršile isključivo državne ili lokalne vlasti (članovi 16., 17. Zakona o stanovanju RSFSR-a), i direktno - od strane organizacija za održavanje stanova, čija je uloga bila ograničena uglavnom na „rad i održavanje stambenog fonda“ (članovi 22, 129, 141, 144, 148 Zakona o stanovanju RSFSR, itd.). Sistem upravljanja stambenim zgradama, koji je nastavio da se koristi u periodu aktivnog formiranja imovine u stambenom sektoru, nije bio u stanju da uzme u obzir činjenicu da većina stambenih zgrada više nije pripadala državi i nove realnosti ekonomske situacije. odnosi zahtijevaju ne samo uzimanje u obzir prava i legitimnih interesa vlasnika prostorija u stambenim zgradama, već i zaštitu njihovih vlasničkih prava na zajedničkoj imovini u stambenim zgradama, zajamčenih prvenstveno Ustavom Ruske Federacije.

6. Princip upravljanja stambenom zgradom iz komentarisanog člana, kada je glavni i jedini organ takvog upravljanja skupština vlasnika prostorija u ovoj zgradi, ima za cilj da radikalno promeni postojeće stanje u upravljanju stanom. zgrade.

7. Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, kao organ upravljanja, ima svoju nadležnost. Priroda takve nadležnosti opet je vezana za režim imovinskih prava vlasnika na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi. Istovremeno, sastavni elementi nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi mogu se okarakterisati kao organizacioni i imovinsko-pravni.

Organizacioni bi trebalo da obuhvataju određivanje glavnih pravaca upravljanja zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi, uključujući izbor načina upravljanja, organizaciju upravljanja, donošenje odluka o osnivanju i likvidaciji udruženja vlasnika kuća, rokove i proceduru održavanja godišnjih skupština takvi vlasnici itd.

Imovinsko-pravne komponente nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi su donošenje odluka o postupku korišćenja, u utvrđenim granicama - o raspolaganju zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi, o utvrđivanju naknade za usluge i poslovi na upravljanju stambenom zgradom, na održavanju i tekućim popravkama zajedničke imovine u stambenoj zgradi, visina plaćanja troškova kapitalnih popravki stambene zgrade, utvrđivanje uslova ugovora o upravljanju stambenom zgradom i dr. .

8. Stambeni kod Ruska Federacija dodjeljuje isključivu nadležnost generalnoj skupštini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. Konkretno, upućivanje na takvu nadležnost sadržano je u.

Ekskluzivnost se manifestuje u tome što odluke o pojedinim pitanjima iz Zakona o stanovanju RF iz nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi ne može donositi drugi organ ili lice (skupština članova udruženja vlasnika stanova, odbor takvog partnerstva, organizacija za upravljanje, itd.) .

Ako o nekim pitanjima iz nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi Zakon o stanovanju Ruske Federacije predviđa mogućnost da odluke donosi drugi organ, na primjer, skupština članova ortačko društvo kao najviši organ upravljanja takvog društva u smislu donošenja odluke o davanju u zakup ili prijenosu drugih prava na zajedničkoj imovini u stambenoj zgradi, zatim odluke o pitanjima kao što su izbor načina upravljanja stambenom zgradom i stvaranje Udruženje vlasnika kuća može sačiniti samo skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Općenito što je karakteristično za pitanja iz isključive nadležnosti skupa jeste fundamentalnost ovih pitanja, dugoročna valjanost odluka o njima i nemogućnost njihovog rješavanja na drugačiji način, a da se ne dođu u pitanje interesi vlasnici.

9. Komentirani član 44. Zakona o stanovanju Ruske Federacije direktno utvrđuje spisak pitanja iz nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. Istovremeno, ova lista je u suštini zatvorena, jer, unatoč činjenici da u njoj nisu navedena sva pitanja navedene nadležnosti, druga mogu biti predviđena samo Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.

10. Tačka 1. dijela 2. komentarisanog člana odnosi se na nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi da donosi odluke o rekonstrukciji stambene zgrade (uključujući njeno proširenje ili nadgradnju), izgradnji pomoćnih zgrada i ostalih zgrada, objekata, objekata i popravke zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

11. Trenutno, Zakon o stanovanju Ruske Federacije direktno propisuje da odluku o rekonstrukciji, popravci stambene zgrade ili njenoj preopremi mogu donijeti samo vlasnici prostorija u stambenoj zgradi na svojoj generalnoj skupštini.

Imperativnost ove norme onemogućava njeno slobodno tumačenje i donošenje odluka o ovim pitanjima od strane drugih osoba osim navedenih vlasnika. Štaviše, ako će planirana rekonstrukcija stambene zgrade dovesti do smanjenja veličine zajedničke imovine u ovoj zgradi, onda, uzimajući u obzir odluku skupštine vlasnika prostorija u ovoj zgradi, ona mora biti usvojena jednoglasno od strane svih navedenih vlasnika ili jednoglasno od strane svih vlasnika koji učestvuju na skupštini, uz prethodno pribavljanje pismene saglasnosti vlasnika koji ne učestvuju na skupštini za takvu rekonstrukciju (vidi komentar na članove 36. i 40. Zakona o stanovanju) . Ovo se odnosi i na slučajeve kada jedan od suvlasnika, bez dozvole ostalih, rekonstruiše zajedničku imovinu u stambenoj zgradi, posebno ako to dovodi do smanjenja ove imovine. Ostali suvlasnici imaju pravo zahtijevati da se zajednička imovina vrati u pređašnje stanje. Odgovarajući zahtjev može se navesti u skladu sa čl. 304 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Ako je bilo kom od vlasnika prostorija u stambenoj zgradi lišena mogućnosti korištenja nekog dijela zajedničke imovine, uključujući pristup njoj (na primjer, potkrovlju kuće), tj. lišen posjeda, onda ima pravo podnijeti tužbu za povraćaj stvari (član 301. Građanskog zakonika). Takav zahtjev se može podnijeti protiv bilo kog od vlasnika prostorija u datoj kući, ako posjeduje ovaj dio imovine, ili protiv trećih lica. Štaviše, ako se tužba za opravdanje podnese protiv trećeg lica (nezakonitog vlasnika), onda se smatra da je podnesena u interesu svih vlasnika prostorija u takvoj kući. Namirenje ovog potraživanja ne prejudicira pitanje redosleda korišćenja zajedničke imovine, već samo obezbeđuje da tužilac uđe u posed zajedničke imovine, na primer, daje pravo prolaza na tavan.

12. Nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u pogledu mogućnosti donošenja odluka o izgradnji pomoćnih zgrada, drugih zgrada, objekata i objekata prilično je dvosmisleno formulisana u stavu 1. dijela 2. komentarisanog člana 44. Zakon o stanovanju Rusije. Dvosmislenost se očituje u činjenici da, prvo, nije istovremeno precizirano na kojoj će zemljišnoj parceli biti izvedena takva izgradnja, a drugo, nije naznačena namjena navedenih objekata.

Na prvi pogled može izgledati da skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi ima pravo da donese odluku, na primjer, o izgradnji poslovne zgrade ili druge stambene zgrade na zemljištu koje ne pripada na zajedničku imovinu u takvoj zgradi.

Međutim, ne treba zaboraviti da je, u skladu sa 1. dijelom komentarisanog člana, skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi njen organ upravljanja – oblik usklađivanja njihove volje i donošenja odluka o upravljanju zajedničkom imovinom u zgradi. datu zgradu, a priroda nadležnosti ovog sastanka zasniva se na režimu pravne svojine ovih vlasnika na navedenoj imovini.

Shodno tome, u ovom slučaju možemo govoriti o donošenju odluka o izgradnji pomoćnih zgrada, zgrada, objekata, objekata samo u okviru formiranja i poboljšanja parametara zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

U skladu s tim, zajednička imovina u stambenoj zgradi obuhvata, posebno, zemljišnu parcelu na kojoj se kuća nalazi, sa elementima uređenja i uređenja, kao i objekte koji se nalaze na navedenoj zemljišnoj parceli i namijenjeni su održavanju, funkcionisanje i unapređenje ove kuće. Dakle, donošenje odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u smislu nadležnosti ovog razmatranog sastanka može biti uslovljeno izgradnjom samo u utvrđenim granicama zemljišne parcele koja je dio zajedničke imovine u navedenoj zgradi, i to samo one pomoćne zgrade, zgrade, objekti, objekti koji će biti namijenjeni za održavanje, rad i unapređenje ove kuće.

13. Tačka 2. dijela 2. komentiranog člana 44. Zakona o stanovanju Ruske Federacije uključuje u nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi pitanja koja se odnose na donošenje odluka o granicama korištenja zemljišne parcele. na kojoj se nalazi stambena zgrada, uključujući i uvođenje ograničenja korištenja ove parcele.

Ova nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi određena je činjenicom da je, za razliku od ranije važećeg zakonodavstva, Zakon o stanovanju Ruske Federacije klasificirao zemljišnu parcelu na kojoj se nalazi stambena zgrada sa elementima uređenja i uređenja, kao zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u stambenoj zgradi (vidi komentar na čl. 36 ZhK). Istovremeno, u skladu sa čl. 16. Uvodnog zakona u Zakon o stanovanju Ruske Federacije u postojećem razvoju naselja, zemljišna parcela na kojoj se nalazi stambena zgrada i drugi objekti nekretnina uključeni u takvu kuću je zajednička zajednička svojina vlasnika prostor u stambenoj zgradi; Ovaj član reguliše dva slučaja: kada je zemljišna parcela već formirana u trenutku stupanja na snagu Zakona o stanovanju RF i kada je potrebno njeno formiranje. U prvom slučaju, zemljište prelazi besplatno u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u stambenoj zgradi na osnovu zakona. U drugom slučaju, na osnovu bilo kojeg ovlaštenog lica na navedenom sastanku ima pravo da se obrati nadležnim organima državna vlast ili lokalne vlasti sa zahtjevom za formiranje zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada. Od trenutka formiranja zemljišne parcele i izvršenja njenog državnog katastarskog upisa, takva parcela takođe prelazi besplatno u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Imenovani vlasnici imaju pravo da koriste svoja ovlaštenja da posjeduju, koriste i raspolažu takvom parcelom u granicama utvrđeno zakonom, uključujući Zakon o stanovanju Ruske Federacije, u vezi sa ograničenjima režima raspolaganja zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.

14. Članovi 6 i 11.1 Zakona o zemljištu Ruske Federacije definišu zemljišnu parcelu kao objekat zemljišnih odnosa - dio zemljine površine čije su granice određene u skladu sa saveznim zakonima. Prema stavu 2 čl. 261 Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravo vlasništva nad zemljišnom parcelom proteže se na površinski sloj (tlo) koji se nalazi unutar granica ove parcele, vodna tijela, biljke.

U odnosu na zemljišne parcele državni katastarski upis vrši se po postupku utvrđenom Zakonom o katastru nepokretnosti. Državnim katastarskim upisom nepokretnosti priznaje se radnje nadležnog organa za unošenje u državni katastar nepokretnosti podataka o nepokretnostima kojima se potvrđuje postojanje takve nepokretnosti sa karakteristikama koje omogućavaju da se ova nekretnina definiše kao pojedinačno određena stvar.

Urbanističkim zakonikom Ruske Federacije, u cilju utvrđivanja postupka utvrđivanja granica i vrsta dozvoljenog korišćenja zemljišnih parcela u naseljima, predviđeno je donošenje urbanističkih propisa (vrste dozvoljenog korišćenja zemljišnih parcela utvrđenih u granicama odgovarajuću teritorijalnu zonu, kao i sve što se nalazi iznad i ispod površine zemljišnih parcela i koristi se u procesu njihovog razvoja i naknadnog rada projekata kapitalne izgradnje, maksimalne (minimalne i (ili) maksimalne) veličine zemljišta parcele i granični parametri dozvoljena gradnja, rekonstrukcija objekata kapitalne izgradnje, kao i ograničenja korišćenja zemljišnih parcela i projekata kapitalne izgradnje) (član 1).

Zakon o stanovanju Ruske Federacije, zauzvrat, utvrđuje da se granice i veličina zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada određuju u skladu sa zahtjevima zemljišnog zakonodavstva i zakonodavstva o aktivnostima urbanog planiranja (klauzula 4, dio 1). , član 36).

15. Pravo korišćenja zemljišne parcele kao elementa sadržaja prava svojine znači zakonom obezbeđenu mogućnost ekonomskog korišćenja te parcele izvlačenjem njenih korisnih svojstava.

Takve osobine za vlasnike prostorija u stambenoj zgradi su, prije svega, mogućnost postavljanja na zemljišnoj parceli u čijem su vlasništvu (iznad ili ispod površine) elemenata uređenja i objekata namijenjenih održavanju, radu i unapređenju takve kuće. , kao i utvrđivanje ograničenja korištenja ove parcele od strane drugih lica. Dakle, granice korišćenja zemljišne parcele znače uspostavljanje načina korišćenja kao u odvojenim delovima takve parcele i parcele u cjelini, utvrđivanje namjene pojedinih površina zemljišne parcele, utvrđivanje ograničenja korištenja zemljišne parcele od strane drugih lica i dr. Konkretno, često se javlja situacija kada je jedna grupa vlasnika u stambenoj zgradi zainteresirana da za svoje parkiralište vozila, drugi - u izdvajanju veće površine za igrališta, treći - u sadnji drveća i žbunja, četvrti - u podizanju ograde oko kuće i ograničavanju slobodnog pristupa terenu za osobe koje nisu u srodstvu sa kućom. Sva ova i druga pitanja vezana za granice korištenja zemljišne parcele mogu se riješiti donošenjem odluka na skupštini vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

16. Stav 3. dela 2. komentarisanog člana obuhvata nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi koja donosi odluke o prenosu na korišćenje zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Obavljanje ovlašćenja korišćenja imovine, uključujući i one u zajedničkoj svojini, predstavlja realizaciju jednog od elemenata koji čine sadržaj prava svojine. S obzirom na to da je imovina u zajedničkom vlasništvu, odluka o predaji na korištenje je u nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Dotičući se pitanja subjekata prava kojima se pojedinačni objekti zajedničke imovine u stambenoj zgradi mogu prenijeti na korištenje, treba napomenuti da, u okviru svoje nadležnosti, navedena skupština ima pravo odlučivanja o pitanju prijenosa ove imovine. na korištenje licima kako iz reda vlasnika ove zajedničke imovine tako i iz reda bilo kojih drugih lica. Predmetni sastav se može uzeti u obzir prilikom utvrđivanja visine naknade za imovinu datu na korišćenje. Shodno tome, ako se bilo koju imovinu iz zajedničke imovine daje na korištenje nekom od učesnika u zajedničkoj imovini, tada se pri utvrđivanju navedenog iznosa naknade može uzeti u obzir veličina njegovog udjela u zajedničkoj imovini u datoj kući.

17. Sasvim je očigledno da, iako klauzula 3. dijela 2. komentiranog člana 44. Zakona o stanovanju Ruske Federacije predviđa mogućnost prijenosa na korištenje „zajedničke imovine u stambenoj zgradi“, to ne znači mogućnost prenosa cjelokupnog sastava takve zajedničke imovine, pošto ovaj transferće prekršiti pravni režim korištenje glavne nekretnine u stambenoj zgradi - stambene i nestambenih prostorija. Istovremeno, dio 4. čl. 36. Zakona o stanovanju Ruske Federacije direktno predviđa mogućnost prijenosa na korištenje drugim osobama upravo objekata zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Dakle, skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, vršeći nadležnost iz stava 3. dijela 2. komentarisanog člana, rješava pitanja u vezi sa davanjem na korištenje pojedinih objekata zajedničke svojine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. stambene zgrade.

Pri tome treba uzeti u obzir da nisu svi dijelovi zajedničke imovine, zbog svoje funkcionalna namjena može se dati na korištenje. Objekti kao što su ulazi, liftovi i ventilacioni šahti, sistemi i tehnički mjerni uređaji, stepenice te lokacije i drugi slični objekti koji su neraskidivo povezani sa sistemima za održavanje života cijele stambene zgrade i stalno obezbjeđuju funkcionalna namjena stambene i nestambene prostorije u ovoj kući ne mogu se dati na korištenje. Drugi objekti, na primjer tavanski prostori, podrumi, zemljišne parcele i sl., mogu se dati na korištenje ako to ne dovodi do povrede prava i legitimnih interesa vlasnika prostorija u stambenoj zgradi ili ometanja rada takve kuće.

18. Praksa pokazuje da su, uprkos činjenici da su i prije stupanja na snagu Zakona o stanovanju Ruske Federacije, mnogi elementi stambene zgrade bili klasifikovani Građanskim zakonikom Ruske Federacije (član 290) kao objekti zajedničkog vlasništvo zgrade, te objekte su gradske uprave prenijele na korištenje trećim licima bez učešća vlasnika ovih objekata.

Postavljanje vanjske reklame na zidove i krovove stambenih zgrada postalo je prilično rašireno. Na snazi do 1. jula 2006. godine, Savezni zakon od 18. jula 1995. N 108-FZ „O oglašavanju“ predviđa da postavljanje reklama, uključujući zgrade, građevine i druge objekte, i određivanje iznosa i postupka plaćanja Naknada za postavljanje reklama vrši se na osnovu ugovora sa vlasnikom ili licem koje ima imovinsko pravo na navedenim objektima, uz saglasnost nadležnog organa lokalne samouprave. Federalni zakon br. 38-FZ od 13. marta 2006. godine „O oglašavanju“ takođe predviđa da postavljanje i rad reklamne konstrukcije vrši njen vlasnik na osnovu sporazuma sa vlasnikom zemljišne parcele, zgrade ili druge nekretnine da kojoj je reklamna konstrukcija priložena, ili sa licem, ovlaštenim vlasnikom te imovine.
———————————
NW RF. 1995. N 30. čl. 2864.

NW RF. 2006. N 12. čl. 1232.

Istovremeno, organi lokalne samouprave i državni organi subjekata Federacije kao što su savezni gradovi Moskva i Sankt Peterburg ne samo da su izdavali dozvole, već su i sklapali ugovore za postavljanje vanjskog oglašavanja ne uzimajući u obzir odredbe kako ranije postojeće tako i novije.Federalni zakoni i Građanski zakonik Ruske Federacije (član 247), tj. bez dozvole vlasnika autorskih prava za reklamne lokacije.
———————————
Tako su u pojedinim gradovima nadležni organi donijeli odluke kojima se obavezuju oglašivači i proizvođači reklama da sklapaju ugovore o oglašavanju ne sa vlasnicima zajedničke imovine u stambenim zgradama koja služi za oglašavanje, već sa nadležnim gradskim tijelom ili sa onim koji je on stvorio za potrebe reklamiranja. ove svrhe jedinstveno preduzeće. Istovremeno su uveli i nepravne pojmove kao što su „reklamni prostor“, „reklamni prostor“, koji im pripadaju po pravu vlasništva. Na primjer, Uredba Vlade grada Moskve od 22. januara 2002. N 41-PP „O perspektivama razvoja i pravilima za postavljanje vanjskog oglašavanja, informacija i gradskog dizajna“ propisuje da se postavljanje vanjskog oglašavanja i informacija vrši na na osnovu dozvole za distribuciju vanjskog oglašavanja, ugovor s Moskovskim komitetom za oglašavanje, informacije i dizajn, ako iznos plaćanja prema ugovoru prelazi 2 miliona rubalja godišnje, ili sa državnim jedinstvenim preduzećem Moskve „City Advertising and Information“ , ako iznos plaćanja prema ugovoru ne prelazi 2 miliona rubalja godišnje. Istovremeno, kada se postavi pitanje o potrebi usklađivanja postavljanja vanjske reklame na zid ili krov stambene zgrade sa građanima koji žive u ovoj zgradi i posjeduju stanove kao svojinu, navedeni Odbor se obavezuje da koordinira takvo smještaj samo kod direkcije pojedinačnog kupca, zamjenjujući odluku vlasnika o davanju zajedničke imovine objekta u stambenu zgradu na korištenje odlukom ove organizacije kao bilansodržaca. Dakle, ova komisija je nezakonito smatrala tzv. organizacija servisa) kao jedini vlasnik stambene zgrade.

Zakon o stanovanju Ruske Federacije direktno propisuje da odluku o prijenosu zajedničke imovine u stambenoj zgradi na korištenje mogu donijeti samo vlasnici prostorija u stambenoj zgradi na svojoj generalnoj skupštini. Odluke drugih organa i lica ne mogu zamijeniti odluku takve skupštine. Istovremeno, obezbjeđivanje od strane vlasnika za naknadu pojedinih konstruktivnih elemenata višestambenih zgrada u svrhu njihovog korištenja za oglašavanje, komunikacijsku opremu itd. može poslužiti kao dodatni finansijski izvor za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade.

Istovremeno, kontinuirano brojno i rašireno kršenje prava vlasnika prostorija u stambenim zgradama u vezi s postavljanjem reklama poslužilo je kao osnova za uvođenje dodatne promjene u zakonodavstvo, uključujući i komentarisani članak. Sada nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi direktno uključuje donošenje odluka o sklapanju ugovora za postavljanje i rad reklamnih konstrukcija. Istovremeno, tačka 3.1, dio 2 komentarisanog člana, u nadležnost navedenog sastanka je i pitanje utvrđivanja kruga lica koja su, u ime vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, ovlaštena da sklapaju ugovore o korištenje zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi (uključujući ugovore za postavljanje i rad reklamnih konstrukcija) pod uslovima utvrđenim odlukom skupštine. Dokument kojim se potvrđuje saglasnost ovih vlasnika za postavljanje i rad reklamne strukture je zapisnik sa skupštine ovih vlasnika.
———————————
Od 29.09.2009. godine stupile su na snagu izmjene koje pojašnjavaju nadležnost skupštine u pitanjima donošenja odluka o postavljanju oglasa od strane vlasnika prostorija u stambenim zgradama.

Vidi: klauzula 2, dio 11, čl. 19 Federalnog zakona od 13. marta 2006. N 38-FZ „O oglašavanju“ // SZ RF. 2006. N 12. čl. 1232.

19. Tačka 4. dijela 2. komentiranog člana 44. Zakona o stanovanju Ruske Federacije uključuje u nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi pitanje izbora načina upravljanja stambenom zgradom.

Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, uz svu svoju važnost kao jedinog organa upravljanja takvom zgradom i kao vid izražavanja volje ovih vlasnika, još uvijek nije dovoljno fleksibilan alat za vođenje svih tekućih aktivnosti. u upravljanju ovom zgradom. S tim u vezi, obavezuje vlasnike prostorija u stambenoj zgradi da na skupštini odaberu način upravljanja takvom zgradom. Istovremeno, Zakon o stanovanju Ruske Federacije predviđa mogućnost odabira jedne od nekoliko metoda upravljanja stambenom zgradom: direktno upravljanje, upravljanje udruženjem vlasnika kuća ili stambenom zadrugom ili drugom specijaliziranom potrošačkom zadrugom stvorenom za ispunjavanje stambene potrebe građana u skladu sa saveznim zakonom o takvoj zadruzi, odnosno upravljačkoj organizaciji (vidi komentar na članove Odjeljak VIII ZZ).

Izbor načina upravljanja ne znači prestanak skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi kao organa upravljanja ovom zgradom ili gubitak njenih ovlaštenja. Prvi dio komentarisanog članka ne predviđa nikakve izuzetke u ovom slučaju. Osim toga, u skladu s tim mora se održati godišnja generalna skupština. Istovremeno, imperativnost ove norme takođe ne zavisi od izabranog metoda upravljanja.

20. Potrebno je napomenuti da je dio 2 komentarisanog člana dopunjen novim stavom - tačkom 4.1, u vezi sa kojim se uslovi za glasanje „razgraničavaju“ kada skupština odlučuje o većim popravkama i tekućim popravkama zajedničkih nekretnine u stambenoj zgradi. Ako je za rješavanje pitanja kapitalnih popravki potrebno pribaviti većinu od najmanje 2/3 glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, onda se rješava pitanje rutinskih popravki zajedničke imovine u stambenu zgradu usvaja se većinom glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostorija koji učestvuju na ovoj sjednici u stambenoj zgradi.

21. Ako se odabere direktan način upravljanja, skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi nastavlja da vrši svoja ovlaštenja organa upravljanja stambenom zgradom.

Prilikom izbora načina upravljanja stambenom zgradom od strane zajednice vlasnika stanova ili stambene zadruge, skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi povjerava vršenje dijela svojih ovlaštenja drugom subjektu prava. Treba imati na umu da navedeni organ upravljanja stambenom zgradom ne prenosi svoja ovlaštenja (oni ostaju s njim), već sposobnost da ih provodi. Ovakav prenos je način vršenja ovlašćenja imenovanog organa upravljanja stambenom zgradom, a ne način njihovog otuđenja, kojim bi ovaj organ izgubio ta ovlašćenja. U ovom slučaju treba imati na umu da je neposredni nosilac prava upravljanja stambenom zgradom vlasnik prostorija u ovoj zgradi i da njegovo pravo upravljanja stambenom zgradom proizilazi iz njegovog vlasništva nad prostorijom u ovoj zgradi. Budući da je svaki takav vlasnik samo vlasnik udjela u vlasništvu zajedničke imovine kuće (član 289. Građanskog zakonika), onda, kao što je već naznačeno, postoji objektivna potreba za kolektivnim odlučivanjem o pitanjima koja se tiču zajedničke imovine. interese. Takav kolektivni organ je skupština ovih vlasnika, dakle kolektiv vlasnika ima puno pravo upravljanja svojom imovinom (zajedničkom imovinom stambene zgrade). Ostala lica, kao što su udruženje vlasnika stanova ili stambena zadruga, dobijaju mogućnost vršenja određenih ovlašćenja za upravljanje stambenom zgradom od vlasnika prostorija u ovoj zgradi na osnovu odluke skupštine vlasnika. Ovaj princip je u osnovi koncepta upravljanja stambenom zgradom.

Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi, birajući način upravljanja svojim domom dajući drugom subjektu prava određeni dio svojih ovlaštenja za upravljanje njime, u suštini preuzimaju obavezu da se suzdrže od aktivnih radnji koje ometaju izvršenje ovih ovlaštenja.

22. Tačkom 5. dijela 2. komentarisanog člana predviđena je mogućnost upućivanja u nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i druga pitanja koja su neposredno stavljena u nadležnost navedenog organa upravljanja stambenom zgradom od strane Zakon o stanovanju Ruske Federacije. Konkretno, Zakon o stanovanju Ruske Federacije uključuje sljedeća pitanja:

- utvrđivanje termina, procedure održavanja godišnje skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi i postupka obavještavanja ovih vlasnika o odlukama koje su donijeli, utvrđivanje načina dostave poruke o skupštini (vidi komentar na član 45. Zakona o stanovanju);

— donošenje odluka o osnivanju udruženja vlasnika kuća (vidi.

1. Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi je organ upravljanja stambenom zgradom. Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi održava se radi upravljanja stambenom zgradom tako što se razmatraju tačke dnevnog reda i odlučuje o pitanjima koja se stavljaju na glasanje.

1.1. Osobe koje su prihvatile od investitora (osobe koja daje izgradnju stambene zgrade) nakon izdavanja dozvole za stavljanje stambene zgrade u funkciju prostorija u ovoj zgradi prema aktu o prijenosu ili drugom dokumentu o prijenosu, imaju pravo sudjelovanja na glavnim skupštinama vlasnici prostorija u stambenoj zgradi i donose odluke o pitanjima iz ovog zakonika u nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, na način propisan ovim zakonikom, u roku od godinu dana od dana izdavanja dozvole. pustiti stambenu zgradu u funkciju.

2. U nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi spada:

1) donošenje odluka o rekonstrukciji stambene zgrade (uključujući njeno proširenje ili nadgradnju), izgradnji pomoćnih zgrada i drugih zgrada, objekata, objekata, velikim popravkama zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o korišćenju fonda za kapitalne popravke, rekonstrukcija i (ili) preuređenje prostorija koje su dio zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

1.1) donošenje odluka o izboru metode za formiranje fonda za kapitalne popravke, izbor lica ovlašćenog za otvaranje posebnog računa u ruskoj kreditnoj instituciji i obavljanje transakcija sa sredstvima koja se nalaze na posebnom računu;

2) donošenje odluka o granicama korišćenja zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada, uključujući i uvođenje ograničenja njenog korišćenja, kao i o zaključivanju ugovora o osnivanju služnosti, ugovora o sprovođenju javnu služnost u odnosu na zemljišnu parcelu koja se odnosi na zajedničku imovinu u stambenoj zgradi;

3.2) donošenje odluka o korišćenju sistema ili drugih informacionih sistema prilikom održavanja skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u vidu glasanja u odsustvu;

3.5) donošenje odluke o postupku finansiranja troškova u vezi sa sazivanjem i organizovanjem skupštine od strane organizacije za upravljanje, odbora udruženja vlasnika kuća, stambene ili stambeno građevinske zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge u skladu sa delom 6. ovog člana. Code;

4) izbor načina upravljanja stambenom zgradom;

4.1) donošenje odluka o tekućim popravkama zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

4.2) donošenje odluke o davanju ovlašćenja savetu stambene zgrade za donošenje odluka o tekućim popravkama zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

4.3) donošenje odluke da se predsedniku saveta stambene zgrade poveri ovlašćenje da odlučuje o pitanjima koja nisu navedena u delu 5. ovog zakonika, osim ovlašćenja iz nadležnosti skupštine vlasnika prostor u stambenoj zgradi;

4.4) donošenje odluke o zaključivanju od strane vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, u svoje ime, na način utvrđen ovim zakonikom, odnosno ugovora o snabdevanju hladnom i toplom vodom, kanalizacijom, električnom energijom, gasom snabdijevanje (uključujući isporuku plina za domaćinstvo u bocama), grijanje (isporuka topline, uključujući isporuku čvrstog goriva uz prisutnost peći za grijanje) (u daljem tekstu također ugovor koji sadrži odredbe o pružanju komunalnih usluga), ugovori za pružanje usluga za upravljanje komunalnim čvrstim otpadom sa organizacijom za snabdevanje resursima, regionalnim operaterom za upravljanje čvrstim komunalnim otpadom;

4.5) donošenje odluke o saglasnosti za prenos stambenog prostora u nestambeni prostor;

5) druga pitanja iz ovog zakonika u nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Odredbe člana 44 LC RF koriste se u sljedećim članovima:

Postupak održavanja skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi
3. Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi je punovažna (ima kvorum) ako su na njoj učestvovali vlasnici prostorija u ovoj zgradi ili njihovi predstavnici sa više od pedeset posto glasova od ukupnog broja glasova, sa izuzetkom opšte skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, koja se provodi po pitanju navedenom u tački 4.5. dijela 2. člana 44. Zakona o stanovanju RF. Ako nema kvoruma za održavanje godišnje skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, mora se održati ponovljena skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. Glavna skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, održana po pitanju navedenom u tački 4.5 dijela 2 člana 44 Zakona o stanovanju Ruske Federacije, nadležna je (ima kvorum):
Odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi
1. Odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o pitanjima koja se stavljaju na glasanje donose se većinom glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostorija u stambenoj zgradi koji učestvuju na ovoj sjednici, izuzev odluke predviđene stavovima 1.1, 4.2 dijela 2 člana 44 Zakona o stanovanju Ruske Federacije, koje su usvojene s više od pedeset posto glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostorija u stambenoj zgradi , i odluke predviđene stavovima 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 dijela 2 člana 44 Zakona o stanovanju Ruske Federacije, koje su usvojene većinom od najmanje dvije trećine glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, kao i odluke iz stava 4.5 ...
Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u vidu glasanja u odsustvu korišćenjem sistema
1. Ako skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi donese odluke predviđene stavovima 3.2 - 3.4 dijela 2 člana 44 Zakona o stanovanju RF, sistem se koristi za postavljanje poruka o održavanju opšte skupštine vlasnici prostorija u stambenoj zgradi, odluke koje donosi skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, rezultati glasanja, za čuvanje zapisnika sa skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi na dnevnom redu skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, za postavljanje elektronskih slika odluka vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o pitanjima koja se stavljaju na glasanje, kao i za glasanje o pitanjima dnevnog reda skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi. Otvori članak
Poseban račun
6. Novac koji se nalazi na posebnom računu ne može se naplatiti za obaveze vlasnika ovog računa, osim za obaveze koje proizilaze iz ugovora zaključenih na osnovu odluka skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi iz čl. klauzula 1.2 dijela 2 člana 44 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, kao i ugovori o pružanju usluga i (ili) izvođenju radova na velikim popravkama zajedničke imovine u ovoj stambenoj zgradi, zaključeni na osnovu odluke od skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi radi izvršenja velikih popravki ili po drugom zakonskom osnovu.
Poseban depozit
4. Novac položen na posebnom depozitu ne može se naplatiti za obaveze vlasnika posebnog računa, osim za obaveze koje proizilaze iz ugovora zaključenih na osnovu odluka skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, navedeno u stavovima 1.1-1 i 1.2, dio 2 člana 44 Zakona o stanovanju Ruske Federacije, kao i ugovore o pružanju usluga i (ili) izvođenje radova na velikim popravkama zajedničke imovine u ovoj stambenoj zgradi, zaključenih dana na osnovu odluka skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi da se izvrši kapitalna popravka ili po drugom zakonskom osnovu.

2. U nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi spada:

Informacije o promjenama:

Federalni zakon od 25. decembra 2012. N 271-FZ, dio 2 člana 44 ovog zakonika dopunjen je klauzulom 1.2.

Informacije o promjenama:

Dio 2 dopunjen je klauzulom 2.1 od 31. decembra 2017. - Federalni zakon od 20. decembra 2017. N 416-FZ

Informacije o promjenama:

Federalni zakon od 21. jula 2014. N 263-FZ, dio 2 člana 44 ovog zakonika dopunjen je klauzulom 3.2.

3.2) donošenje odluka o korišćenju sistema ili drugih informacionih sistema prilikom održavanja skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u vidu glasanja u odsustvu;

Informacije o promjenama:

Federalni zakon od 21. jula 2014. N 263-FZ, dio 2. člana 44. ovog zakonika dopunjen je klauzulom 3.3.

Informacije o promjenama:

Savezni zakon od 21. jula 2014. N 263-FZ, dio 2 člana 44 ovog zakonika dopunjen je klauzulom 3.4.

Informacije o promjenama:

Federalni zakon od 29. juna 2015. N 176-FZ, dio 2. člana 44. ovog zakonika dopunjen je klauzulom 3.5.

4) izbor načina upravljanja stambenom zgradom;

4.1) donošenje odluka o tekućim popravkama zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

Informacije o promjenama:

Federalni zakon br. 176-FZ od 29. juna 2015. dopunio je dio 2. člana 44. ovog zakonika tačkom 4.2.

4.2) donošenje odluke o davanju ovlašćenja savetu stambene zgrade za donošenje odluka o tekućim popravkama zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

Informacije o promjenama:

Federalni zakon od 29. juna 2015. N 176-FZ, dio 2. člana 44. ovog zakonika dopunjen je klauzulom 4.3.

4.3) donošenje odluke da se predsedniku saveta stambene zgrade dodeli ovlašćenje da odlučuje o pitanjima koja nisu navedena u delu 5 člana 161.1 ovog zakonika, osim ovlašćenja iz nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi;

Informacije o promjenama:

Dio 2 dopunjen je klauzulom 4.4 od 3. aprila 2018. - Federalni zakon od 3. aprila 2018. N 59-FZ

4.4) donošenje odluke o zaključivanju od strane vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, u svoje ime, na način utvrđen ovim zakonikom, odnosno ugovora o snabdevanju hladnom i toplom vodom, kanalizacijom, električnom energijom, gasom snabdijevanje (uključujući isporuku plina za domaćinstvo u bocama), grijanje (isporuka topline, uključujući isporuku čvrstog goriva uz prisutnost peći za grijanje) (u daljem tekstu također ugovor koji sadrži odredbe o pružanju komunalnih usluga), ugovori za pružanje usluga za upravljanje komunalnim čvrstim otpadom sa organizacijom za snabdevanje resursima, regionalnim operaterom za upravljanje čvrstim komunalnim otpadom;

Informacije o promjenama:

Dio 2 dopunjen je klauzulom 4.5 od 9. juna 2019. - Federalni zakon od 29. maja 2019. N 116-FZ

4.5) donošenje odluke o saglasnosti za prenos stambenog prostora u nestambeni prostor;

5) druga pitanja iz ovog zakonika u nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Puni tekst čl. 44 Zakon o stanovanju Ruske Federacije sa komentarima. Novo aktuelno izdanje sa dodacima za 2019. Pravni savjet o članu 44 Zakona o stanovanju RF.

1. Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi je organ upravljanja stambenom zgradom. Skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi održava se radi upravljanja stambenom zgradom tako što se razmatraju tačke dnevnog reda i donose odluke o pitanjima koja se stavljaju na glasanje (izmijenjeni dio, stupio na snagu 30.06.2015. Savezni zakon od 29. juna 2015. N 176-FZ.

2. U nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi spada:
1) donošenje odluka o rekonstrukciji stambene zgrade (uključujući njeno proširenje ili nadgradnju), izgradnji pomoćnih zgrada i drugih zgrada, objekata, objekata, kapitalnim popravkama zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o korišćenju fonda za kapitalne popravke;
1.1) donošenje odluka o izboru načina formiranja fonda za kapitalne popravke, visini doprinosa za kapitalne popravke u smislu njegovog viška iznad utvrđenog minimalnog iznosa doprinosa za kapitalne popravke, minimalnom iznosu fonda za kapitalne popravke u smislu njegovog viška iznad utvrđene minimalne veličine fonda za kapitalne popravke (u slučaju da zakon konstitutivnog entiteta Ruske Federacije utvrđuje minimalnu veličinu fonda za kapitalne popravke), izbor osobe ovlaštene za otvaranje poseban račun i obavljaju transakcije sa sredstvima koja se nalaze na posebnom računu, ruska kreditna organizacija u kojoj treba otvoriti poseban račun, ruska kreditna organizacija, na kojoj se mora otvoriti poseban račun; (klauzula je dodatno uključena u decembru 26. 2012. Saveznim zakonom od 25. decembra 2012. N 271-FZ sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona od 29. juna 2015. N 176-FZ.

1.2) donošenje odluka o prijemu od strane udruženja vlasnika kuća ili stambeno-građevinske zadruge, stambene zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge, upravljačke organizacije i, u neposrednom upravljanju stambenom zgradom, od strane vlasnika prostorija u ovoj zgradi od strane lice ovlašćeno odlukom skupštine ovih vlasnika, zajam ili zajam za kapitalnu popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi, o utvrđivanju bitnih uslova ugovora o kreditu ili ugovora o kreditu, po prijemu ovih lica garanciju, jemstvo za ovaj kredit ili kredit i o uslovima za dobijanje navedene garancije, jemstva, kao i o otplati na teret fonda za kapitalne popravke kredita ili kredita, koji se koristi za plaćanje troškova velikih popravki zajedničke imovine u stambenoj zgradi, a za plaćanje kamate za korišćenje ovog kredita ili kredita, plaćanje iz fonda za kapitalne popravke troškova pribavljanja navedenih garancija i jemstava;
2) donošenje odluka o granicama korišćenja zemljišne parcele na kojoj se nalazi stambena zgrada, uključujući i uvođenje ograničenja njenog korišćenja;
3) donošenje odluka o korišćenju zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi od strane drugih lica, uključujući zaključivanje ugovora o postavljanju i radu reklamnih konstrukcija, ako se za njihovo postavljanje i rad namjerava koristiti zajednička imovina vlasnika prostorija u stambenoj zgradi;
3.1) donošenje odluka o identifikaciji osoba koje su, u ime vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, ovlaštene da sklapaju ugovore o korišćenju zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi (uključujući ugovore za ugradnju i rad reklamnih konstrukcija) pod uslovima utvrđenim odlukom skupštine;
3.2) donošenje odluka o korišćenju sistema ili drugih informacionih sistema prilikom održavanja skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u vidu glasanja u odsustvu; (klauzula je dodatno uključena 22. jula 2014. godine Saveznim zakonom od jula 2014. godine). 21. 2014. N 263-FZ)
3.3) donošenje odluka o identifikaciji lica koja su, u ime vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, ovlašćena da koriste sistem ili druge informacione sisteme prilikom održavanja skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u vidu glasanja u odsustvu (u daljem tekstu: administrator glavne skupštine); (klauzula je dodatno uključena u savezni zakon od 22. jula 2014. od 21. jula 2014. N 263-FZ)
3.4) donošenje odluke o postupku da administrator skupštine prima poruke o održavanju skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, odluke vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o pitanjima koja se stavljaju na glasanje, kao i trajanje glasanja o pitanjima na dnevnom redu skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi u vidu glasanja u odsustvu po sistemu; (klauzula je dodatno uključena 22. jula 2014. godine Saveznim zakonom od 21. jula 2014. godine N 263-FZ)
3.5) donošenje odluke o postupku finansiranja troškova u vezi sa sazivanjem i organizovanjem skupštine od strane organizacije za upravljanje, odbora udruženja vlasnika kuća, stambene ili stambeno građevinske zadruge ili druge specijalizovane potrošačke zadruge u skladu sa čl. 6. čl. 45. ovog zakonika; (klauzula je dodatno uključena od 30. juna 2015. Saveznim zakonom od 29. juna 2015. N 176-FZ)
4) izbor načina upravljanja stambenom zgradom;
4.1) donošenje odluka o tekućim popravkama zajedničke imovine u stambenoj zgradi;
4.2) donošenje odluke da se savjetu stambene zgrade daje ovlaštenje za donošenje odluka o tekućem popravku zajedničke imovine u stambenoj zgradi; (klauzula je dodatno uključena od 30. juna 2015. godine Saveznim zakonom od 29. juna 2015. godine N 176-FZ)
4.3) donošenje odluke da se predsedniku saveta stambene zgrade dodeli ovlašćenje da odlučuje o pitanjima koja nisu navedena u delu 5 člana 161.1 ovog zakonika, osim ovlašćenja iz nadležnosti skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi; (klauzula je dodatno uključena od 30. juna 2015. Federalni zakon od 29. juna 2015. N 176-FZ)
5) druga pitanja iz ovog zakonika u nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Komentar na član 44

1. Pravila utvrđena u čl. Art. 44 - 48 Kodeksa su suštinski novi, izostali su iz LC 1983 i Osnova. Istovremeno, ovi članci posvećeni organu upravljanja stambenom zgradom uključeni su u Poglavlje 6 odeljka 2 „Vlasnička i druga imovinska prava na stambenim prostorijama“, što se ne čini sasvim logičnim. Odgovarajuće odredbe, s naše tačke gledišta, trebale su biti utvrđene u Odjeljku 8 Kodeksa „Upravljanje stambenim zgradama“.

Dio 1 čl. 44. Zakonika uvodi pojam „organa upravljanja stambenom zgradom“. Kao takvo tijelo priznaje se skupština vlasnika stambenih zgrada. Ova odredba je formulisana u obaveznoj normi i ne predviđa izuzetke. Drugim riječima, navedeni organ upravljanja mora djelovati u svim stambenim zgradama, čije su prostorije u državnom, opštinskom ili privatnom vlasništvu.

2. Utvrđen je spisak pitanja iz nadležnosti skupštine (član 44. dio 2. Kodeksa). Ova lista nije konačna, jer skupština ima pravo da odlučuje o drugim pitanjima navedenim u drugim članovima Kodeksa. Skrećemo vam pažnju na činjenicu da doslovno tumačenje norme utvrđene u stavu 5. dijela 2. čl. 44, dozvoljava nam da tvrdimo da je skupština vlasnika prostorija po Zakoniku lišena prava da razmatra pitanja koja nisu direktno u njenoj nadležnosti.

Za druga pitanja osim onih navedenih u dijelu 2 čl. 44, koje Zakonik upućuje u nadležnost skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, obuhvataju, posebno:
utvrđivanje vremena i postupka održavanja godišnje skupštine, kao i postupka obavještavanja o odlukama koje je donela (član 45. 1.);
utvrđivanje postupka dokumentovanja odluka skupštine (član 46. 1.);
određivanje posebne prostorije u stambenoj zgradi u kojoj se postavljaju poruke o odlukama skupštine i rezultatima glasanja o relevantnim pitanjima (član 46, dio 3);
određivanje mjesta ili adrese za čuvanje zapisnika sa skupštine (član 46. dio).

Lako je uočiti da su ova pitanja uglavnom tehničke, proceduralne prirode i da u suštini ništa ne dodaju u nadležnost skupštine, direktno predviđenu stavovima 1. - 4. dijela 2. čl. 44 Kodeksa.

Uzimajući ovo u obzir, ova pravna konstrukcija ne izgleda sasvim uvjerljivo. Na primjer, sasvim je očigledno da u slučaju direktnog upravljanja stambenom zgradom od strane vlasnika prostorija u takvoj zgradi (vidi član 164. Kodeksa) generalna skupština U praksi će navedeni vlasnici morati da riješe i mnoga druga pitanja, pored onih koja su Zakonikom direktno dodijeljena njegovoj nadležnosti, a posebno pitanja slična onima koja rješavaju jedini i kolegijalni izvršni organi pravnih lica. Dakle, sa naše tačke gledišta, formulacija odredaba klauzule 5, dio 2, čl. 44. Kodeksa zahtijeva pojašnjenje unošenjem odgovarajućih izmjena u njega.

Konsultacije i komentari pravnika o članu 44. Zakona o stanovanju RF

Ako i dalje imate pitanja u vezi sa članom 44. Zakona o stanovanju RF i želite da budete sigurni u relevantnost datih informacija, možete se obratiti advokatima naše veb stranice.

Pitanje možete postaviti telefonom ili na web stranici. Inicijalne konsultacije se održavaju besplatno od 9:00 do 21:00 svakog dana po moskovskom vremenu. Pitanja zaprimljena od 21:00 do 9:00 sati bit će obrađena sljedećeg dana.

Mislite li da ste Rus? Jeste li rođeni u SSSR-u i mislite da ste Rus, Ukrajinac, Bjelorus? br. Ovo je pogrešno.

Jeste li vi zapravo Rus, Ukrajinac ili Bjelorus? Ali mislite li da ste Jevrejin?

Igra? Pogrešna riječ. Prava reč"otisak".

Novorođenče se asocira na one crte lica koje uočava odmah nakon rođenja. Ovaj prirodni mehanizam karakterističan je za većinu živih bića sa vidom.

Novorođenčad u SSSR-u viđala su majku minimalno tokom hranjenja tokom prvih nekoliko dana, a najčešće su viđala lica osoblja porodilišta. Čudnom koincidencijom, bili su (i još uvijek jesu) uglavnom Jevreji. Tehnika je divlja po svojoj suštini i djelotvornosti.

Kroz djetinjstvo ste se pitali zašto živite okruženi strancima. Retki Jevreji na vašem putu mogli su da rade sa vama šta su hteli, jer ste bili privučeni njima, a druge ste odgurivali. Da, čak i sada mogu.

Ne možete to popraviti - otiskivanje je jednokratno i doživotno. Teško je to razumjeti; instinkt se uobličio kada ste još bili jako daleko od mogućnosti da ga formulirate. Od tog trenutka nisu sačuvane ni riječi ni detalji. U dubini sjećanja ostale su samo crte lica. One osobine koje smatrate svojim.

3 komentara

Sistem i posmatrač

Hajde da definišemo sistem kao objekat čije postojanje je van sumnje.

Posmatrač sistema je objekat koji nije deo sistema koji posmatra, odnosno određuje njegovo postojanje kroz faktore koji su nezavisni od sistema.

Posmatrač je, sa stanovišta sistema, izvor haosa – kako kontrolnih radnji, tako i posljedica opservacijskih mjerenja koja nemaju uzročno-posledičnu vezu sa sistemom.

Interni posmatrač je objekt potencijalno dostupan sistemu u odnosu na koji je moguća inverzija kanala posmatranja i upravljanja.

Eksterni posmatrač je objekat, čak i potencijalno nedostižan za sistem, koji se nalazi izvan horizonta događaja sistema (prostornog i vremenskog).

Hipoteza br. 1. Svevideće oko

Pretpostavimo da je naš univerzum sistem i da ima vanjskog posmatrača. Tada se mogu dogoditi opservacijska mjerenja, na primjer, uz pomoć "gravitacionog zračenja" koje spolja prodire u svemir sa svih strana. Presjek hvatanja “gravitacionog zračenja” proporcionalan je masi objekta, a projekcija “sjene” iz ovog hvatanja na drugi objekt doživljava se kao privlačna sila. To će biti proporcionalno proizvodu masa objekata i obrnuto proporcionalno udaljenosti između njih, što određuje gustoću "sjene".

Hvatanje “gravitacionog zračenja” od strane objekta povećava njegov haos i mi ga doživljavamo kao protok vremena. Objekt neproziran za "gravitaciono zračenje", čiji je poprečni presjek hvatanja veći od njegove geometrijske veličine, izgleda kao crna rupa unutar svemira.

Hipoteza br. 2. Inner Observer

Moguće je da naš univerzum posmatra samog sebe. Na primjer, korištenjem parova kvantnih isprepletenih čestica razdvojenih u prostoru kao standarda. Tada je prostor između njih zasićen vjerovatnoćom postojanja procesa koji je generisao ove čestice, dostižući svoju maksimalnu gustinu na preseku putanja ovih čestica. Postojanje ovih čestica takođe znači da ne postoji poprečni presek hvatanja na putanjama objekata koji je dovoljno velik da apsorbuje ove čestice. Preostale pretpostavke ostaju iste kao i za prvu hipotezu, osim:

Protok vremena

Spoljašnje posmatranje objekta koji se približava horizontu događaja crne rupe, ako je odlučujući faktor vremena u svemiru „spoljašnji posmatrač“, usporit će se tačno dva puta - sjena crne rupe će blokirati tačno polovinu mogućeg trajektorije "gravitacionog zračenja". Ako je odlučujući faktor „unutrašnji posmatrač“, tada će senka blokirati čitavu putanju interakcije i protok vremena za objekat koji padne u crnu rupu će se potpuno zaustaviti za pogled izvana.

Također je moguće da se ove hipoteze mogu kombinirati u jednom ili drugom omjeru.