Her şeyin teorisi. Her şeyin teorisi Rusya Federasyonu Konut Kanunu Madde 44 48

1. Bir apartmandaki mülk sahiplerinin genel kurulu yönetim organıdır apartman binası. Apartmandaki mülk sahiplerinin genel kurulu, gündem maddelerinin görüşülmesi ve oylamaya sunulan konular hakkında karar alınması yoluyla apartmanın yönetilmesi amacıyla yapılır.

1.1. Geliştiriciden kabul etmiş kişiler (inşaatı sağlayan kişi) apartman binası) devir kanunu veya diğer devir belgesine göre apartman binasını bu evdeki mülkün işletmeye almasına izin verildikten sonra, apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel toplantılarına katılma hakkına sahiptir ve apartmanın işletmeye alınmasına ilişkin iznin verildiği tarihten itibaren bir yıl içinde, bu Kuralların öngördüğü şekilde, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisine verilen konular hakkında kararlar almak .

2. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisi şunları içerir:

1) bir apartman binasının yeniden inşası (genişletilmesi veya üst yapısı dahil), inşaat hakkında kararlar almak müştemilatı ve diğer binalar, yapılar, yapılar, revizyon ortak mülkiyet bir apartmanda, fonun kullanımıyla ilgili revizyon bir apartman binasındaki ortak mülkün bir parçası olan binaların yeniden inşası ve (veya) yeniden geliştirilmesi hakkında;

1.1) sermaye onarım fonu oluşturma yönteminin seçimine karar vermek, bir Rus kredi kurumunda özel hesap açmaya yetkili kişinin seçimi, ile işlem yapmak nakitözel bir hesapta bulunur;

1.1-1) Sermaye onarımı katkısının, belirlenen asgari sermaye onarımı katkısının üzerindeki boyutunu aşması bakımından, asgari sermaye onarımı fonunun, belirlenen asgari sermaye onarımı fonu üzerindeki boyutunu aşması bakımından karar verilmesi (kanun varsa) Rusya Federasyonu konusuna göre, revizyon fonunun asgari büyüklüğü belirlenir), özel bir hesapta oluşturulan revizyon fonunun geçici olarak ücretsiz fonlarının bir Rus kredi kurumundaki özel bir mevduata yerleştirilmesi;

2) kullanım sınırları hakkında karar vermek arsa kullanımına ilişkin kısıtlamaların getirilmesi ve irtifak hakkı kurulmasına ilişkin bir anlaşmanın imzalanması da dahil olmak üzere apartmanın bulunduğu apartman, ortak arsa ile ilgili olarak kamu irtifakının uygulanmasına ilişkin bir anlaşma bir apartman binasındaki mülk;

2.1) apartman binasının bulunduğu ve apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyeti ile ilgili olan arsanın iyileştirilmesine ilişkin kararların alınması, buna peyzaj ve peyzaj elemanlarının belirtilen şekilde yerleştirilmesi, bakımı ve işletilmesi de dahildir. arsa;

3) mülk sahiplerinin ortak mülkünün kullanılması planlanıyorsa, reklam yapılarının kurulumu ve işletilmesine ilişkin sözleşmelerin imzalanması da dahil olmak üzere, bir apartman binasındaki bina sahiplerinin ortak mülkiyetinin başka kişiler tarafından kullanılmasına ilişkin kararlar almak bir apartman binasındaki tesislerin kurulumu ve işletilmesi için;

3.1) bir apartman binasındaki mülk sahipleri adına, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetinin kullanımına ilişkin anlaşmalar yapmaya yetkili kişilerin belirlenmesine ilişkin kararlar alınması (kurulum ve işletme sözleşmeleri dahil) reklam yapıları), bir apartman binasındaki ortak mülkün bir parçası olan binaların yeniden inşası ve (veya) yeniden geliştirilmesinin onaylanması için belgelerin sunulması, irtifak hakkı kurulmasına ilişkin bir anlaşma yapılması, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetine ilişkin bir arsa ve bu sözleşmeleri imzalamaya yetkili kişiler hakkında kamu irtifakının uygulanması ve ayrıca bu sözleşmeler tarafından sağlanan fonların alınmasına ilişkin prosedür hakkında şartlar, karar verilmiş Genel toplantı;

3.2) sistemin kullanımı veya diğer konularda kararlar almak bilgi sistemi bir apartman binasında mülk sahiplerinin devamsız oylama şeklinde genel kurul toplantısı yapılırken;

3.3) bir apartman binasındaki bina sahipleri adına, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısını devamsızlık şeklinde yaparken sistemi veya diğer bilgi sistemlerini kullanma yetkisine sahip kişilerin belirlenmesine ilişkin kararların alınması oylama (bundan sonra genel kurul yöneticisi olarak anılacaktır);

3.4) genel kurul yöneticisinin bir apartman binasında mülk sahiplerinin genel toplantılarının yapılması, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin oylamaya sunulan konularda kararları hakkında mesajlar alma prosedürü hakkında karar verilmesi ve ayrıca sistemi kullanarak devamsız oylama şeklinde bir apartmanda bina sahiplerinin genel kurul toplantısının gündeminde oylama süresi hakkında;

3.5) yönetim organizasyonu, ev sahipleri derneği kurulu, konut veya konut inşaat kooperatifi, başka bir özel tüketici kooperatifi tarafından genel kurul toplantısının toplanması ve organize edilmesiyle ilgili maliyetlerin finansmanı prosedürü hakkında karar verilmesi ile;

4.1) hakkında kararlar almak mevcut onarım bir apartmanda ortak mülkiyet;

4.2) apartman konseyinin, bir apartman binasındaki ortak mülkün mevcut onarımı hakkında karar verme yetkisine sahip olmasına ilişkin bir karar alınması;

4.3) bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisine giren yetkiler hariç olmak üzere, bir apartman konseyi başkanına, burada belirtilmeyen konularda karar verme yetkisi verilmesine ilişkin karar alınması ;

4.4) bir apartman binasındaki mülk sahipleri tarafından, kendi adına hareket ederek, sırasıyla bu Kurallarda öngörülen şekilde, soğuk ve sıcak su temini, sanitasyon, elektrik, gaz temini sözleşmeleri (dahil) yapılmasına karar verilmesi destek evsel gaz silindirlerde), ısıtma (ısı temini, dahil) katı yakıt huzurunda fırın ısıtma) (bundan sonra aynı zamanda hükümlere ilişkin hükümleri içeren bir anlaşma olarak da anılacaktır) araçlar), bir kaynak tedarik organizasyonu ile belediye katı atıklarının arıtılmasına yönelik hizmetlerin sağlanmasına ilişkin sözleşmeler, bölgesel operatör belediye katı atıklarının arıtılması hakkında;

4.5) konut binalarının konut dışı binalara devredilmesine onay verilmesine karar verilmesi;

5) bu Kurallar tarafından bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisine verilen diğer konular.

Sanat Üzerine Yorum. 44 ZhK RF

1. Aynı mülkün mülkiyetindeki konuların çokluğu, irade ifadelerini koordine etme ihtiyacını ima eder (Medeni Kanun'un 246. maddesinin 1. paragrafı, Medeni Kanunun 247. maddesinin 1. paragrafı). Bu tür kuruluşların sayısı az olduğunda, aşılamaz bir çıkar çatışması olasılığı daha az olur ve ortak mülkiyetindeki mülkün yönetimi konusunda anlaşmaya varılması, temelde büyük zorluklara neden olmaz ve ortak mülkiyetin kurulmasını gerektirmez. iradelerini koordine etmek ve bu yönetime ilişkin kararlar almak için özel bir form. burada bu kontrol Az sayıda mal sahibinin, yönetim amacını korumayı, sürdürmeyi ve geliştirmeyi amaçlayan faaliyetleri yönetmesine izin vermek, her zaman böyle bir yönetimi yürüten özel bir organın varlığını gerektirmez.

2. Özelleştirme Konut stoku Rusya Federasyonu'nda çoğunluğun olduğu bir durum yaratıldı apartman binaları tek sahibi yok. Bu tür evler, kural olarak, vatandaşların sahip olduğu birçok binadan oluşur. tüzel kişiler Rusya Federasyonu, Federasyonun konuları, belediyeler bu tür evlerde ortak mülkiyetin yönetimini önemli ölçüde zorlaştırmaktadır. Bu durumu dikkate alarak, yorum yapılan makale, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel toplantısı şeklinde belirtilen özel koordinasyon ve karar alma biçimini oluşturmakta ve ayrıca böyle bir genel kurul toplantısını bir apartmanın yönetim organı olarak tanımlamaktadır. bina.

3. Bir apartman binasının yönetim organı olarak bir apartman binasının sahiplerinin genel kurulu, bu tür tek organdır ve evin tüm "ömrü" boyunca bir apartman binası olarak var olur - olduğu sürece bu evdeki mülk sahipleri arasında, içindeki ortak mülkle ilgili yasal bir bağlantı. Belki de bunun istisnası, bir apartman binasındaki tüm binaların tek bir mal sahibine ait olduğu tek durumdur (bkz.).

4. Bir apartmanın yönetim organı olarak bir apartman binasındaki bina sahiplerinin genel kurulunun kendi tarihi geçmişi vardır.

1917 yılına kadar konut stoku çoğunlukla ev sahiplerine aitti. evler, kural olarak, aralarında ortak mülkiyet hakkına dayalı istikrarlı yasal bağların bulunmadığı dar bir sahipler çevresine aitti. Rus şehirlerinin konut stoğunun %80'i vatandaşların sahip olduğu tek katlı ahşap ve küçük boyutlu evlerden oluşuyordu. Bu nedenle evlerin yönetimi, sahipleri tarafından bağımsız olarak veya yöneticileri aracılığıyla yürütülüyordu ve evlerin yönetilmesi için bir organ olarak mülk sahiplerinin genel kuruluna talep yoktu.
———————————
Bakınız: Dmitriev N. Konut sorunu. İki dünya, iki yaklaşım. M., 1973.S.71.

1917'den sonra, 20 Ağustos 1918 tarihli Tüm Rusya Merkezi Yürütme Komitesi Kararı ile "Şehirlerde Özel Gayrimenkul Mülkiyet Hakkının Kaldırılmasına Dair", özel sektöre ait konut stokunun büyük bir kısmı kamulaştırıldı ve devlete devredildi. belediye evlerinin bakımıyla ilgili masraflardan sorumlu olan yerel Sovyetlerin yargı yetkisi. Ancak, belediye konut stokunun tamamının devredildiği yerel Meclisler, mali imkânların yetersizliği nedeniyle, konutu uygun durumda tutamamış, büyük onarımlar vb. gerçekleştirememiştir. Yetkililer, sakinlerin zorla yoğunlaşması olasılığı ve vatandaşlar arasında bu odada daha fazla ikamet etme konusundaki güven eksikliği, sakinlerin işgal edilen binaların uygun şekilde bakımına ve onarım üretimine olan ilgisini azalttı. Tüm bu faktörlerin bir araya gelmesi konut stoğunun güvenliği üzerinde zararlı bir etki yarattı. Örneğin, Moskova'da Sovyet iktidarının ilk yıllarında, 41.000 daireli 7.000 apartman yıkıldı veya tamamen bakıma muhtaç hale geldi. Bu nedenle endişe verici boyutlara ulaşan evlerin yıkılmasını önlemek için 23 Mayıs 1921'de RSFSR Halk Komiserleri Konseyi yayınlandı. "İyileştirme Tedbirleri Hakkında Kararname" yaşam koşullarıçalışan nüfusun azaltılması ve konutların tahrip edilmesiyle mücadeleye yönelik tedbirler hakkında. Bu Karara göre ilgili birimlere talimat verildi. en kısa zaman konut binalarının güvenliğine ilişkin sorumluluğun ev yönetimine devredilmesiyle şehirlerdeki evlerin yönetimine ilişkin bir yönetmelik geliştirilmesi. Evde yaşayan sakinlerin, ev yönetimlerinin çalışmaları üzerindeki kontrole dahil olmaları gerekirdi.
———————————
SU RSFSR. 1918. N 62. Sanat. 674.

SU RSFSR. 1921. N 49. Sanat. 253.

Bu, belirli bir evin sakinlerinin genel kurullarında karar almaları da dahil olmak üzere, evlerin yönetiminin temelini attı. Bununla birlikte, bir apartman binasındaki mülk sahipleri genel kurulunun hukuki niteliğinin aksine, kiracıların genel kurulunun hukuki niteliği önemli ölçüde farklıydı. Bu tür toplantılara katılan kişilerin hukuki ilişkisi, ortak mülkiyet hakkı temelinde ortaya çıkmamış, konutun kullanım şekline (içinde yaşama) dayanıyordu.

Ev yönetimine ilişkin yönetmelik, sonunda 8 Ağustos 1921'de RSFSR Halk Komiserleri Konseyi tarafından onaylandı ve kiracıların genel toplantısının ev yönetimi ile ilgili bir dizi konuyu karara bağlaması sağlandı. Özellikle, kiracıların yıllık genel kurul toplantısında alınan kararla, bir yıllık süre için evin reisi seçilmekteydi ve bu süre zarfında sürekli olarak evi doğrudan yöneten kişi; kiracıların genel kurulu ayrıca evin mevcut onarımı için masrafların bir kısmının geri ödenmesi, ev reisinin ücreti, ev reisinin evin yönetiminden erken çıkarılması ile ilgili konuları da değerlendirdi. Görevlerinin gereği gibi yerine getirilmemesi durumunda, ısınma maliyetlerinin tahmininin dikkate alınması ve diğer birçok sorunun çözümü.
———————————
Orada. N 60. Sanat. 411.

5. Geçtiğimiz yıllarda yönetim koşulları çoğu kısım için apartman binaları vücut oluşturdu yerel hükümet. Apartman binalarındaki mülk sahipleri, esas olarak binalarının yönetiminden uzaklaştırılmış ve bu durum, bu tür maliklerin, ilgili apartmanlardaki ortak mülklerin bakımı, kullanımı ve elden çıkarılmasıyla ilgili karar alma süreçlerine katılma haklarının yaygın şekilde göz ardı edilmesine yol açmıştır. (çoğu durumda bu tür kararlar konut bakım kuruluşları tarafından ev sahiplerinin meşru çıkarları dikkate alınmadan alındığında); idari yönetim yöntemlerinin baskınlığına, apartman binalarının yönetim alanının belediyeleştirilmesine (esasen tekelleştirilmesine); apartman binalarının diğer yönetim biçimlerinin geliştirilmesi için ekonomik ve organizasyonel ön koşulların bulunmamasına.

RSFSR LC'de yer alan “konut yönetimi” kavramı, bir bütün olarak bu tür yönetimin yalnızca eyalet veya yerel makamlar (RSFSR LC'nin 16, 17. Maddeleri) ve doğrudan konut bakım kuruluşları tarafından gerçekleştirildiği gerçeğine dayanıyordu; rolü esas olarak “konut stokunun işletilmesi ve bakımına” indirgenmiştir (RSFSR Konut Kanunu'nun 22, 129, 141, 144, 148. Maddeleri, vb.). Konut sektöründe mülkiyetin aktif olarak oluştuğu dönemde uygulanmaya devam edilen çok apartmanlı binalara yönelik yönetim sistemi, çok apartmanlı binaların çoğunun artık devlete ait olmadığı ve ekonomik ilişkilerin yeni gerçekleri, yalnızca apartmanlardaki mülk sahiplerinin haklarını ve meşru çıkarlarını dikkate almayı değil, aynı zamanda öncelikle Rusya Federasyonu Anayasası tarafından garanti edilen apartmanlardaki ortak mülkiyet mülkiyetinin korunmasını da gerektiriyordu.

6. Yorumlanan makalede ortaya konan bir apartman binasını yönetme ilkesi, bu tür yönetimin ana ve tek organının bu evdeki mülk sahiplerinin genel toplantısı olması durumunda, yönetim alanındaki mevcut durumu kökten değiştirmek için tasarlanmıştır. apartman binaları.

7. Bir yönetim organı olarak bir apartman binasındaki bina sahiplerinin genel kurulunun kendi yetkisi vardır. Bu tür bir yetkinin niteliği yine bir apartman binasında maliklerin ortak mülkiyet üzerindeki mülkiyet hakkı rejimiyle ilgilidir. Aynı zamanda, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisinin kurucu unsurları, organizasyonel ve mülkiyet-yasal olarak nitelendirilebilir.

Örgütsel, bir apartman binasındaki ortak mülkün ana yönetim alanlarının belirlenmesini içermelidir; yönetim yöntemi seçimi, yönetim organizasyonu, ev sahipleri birliğinin oluşturulması ve tasfiyesine ilişkin karar alma, zamanlama ve prosedür hakkında karar verme bu tür sahiplerin yıllık genel kurul toplantılarının yapılması vb.

Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısının yetkisinin mülk ve yasal bileşenleri, bir apartman binasındaki ortak mülkün elden çıkarılması, hizmetler için ücretlerin belirlenmesi gibi belirlenen sınırlar dahilinde kullanım prosedürüne ilişkin kararların alınmasını içerir. ve bir apartman binasının yönetimi, bir apartman binasındaki ortak mülkün bakımı ve güncel onarımı, bir apartman binasının revizyonu için ödeme tutarı, bir apartman binasının yönetimine ilişkin bir anlaşmanın şartlarının belirlenmesi vb.

8. konut kodu Rusya Federasyonu, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun münhasır yetkisini tahsis etmektedir. Özellikle, bu tür bir yeterlilikten bahsedilmektedir.

Münhasırlık, Rusya Federasyonu Konut Kanunu tarafından bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisine verilen belirli konulara ilişkin kararların başka bir organ veya kişi tarafından alınamaması (üyelerin genel toplantısı) ile ortaya çıkmaktadır. bir ev sahipleri derneği, böyle bir derneğin yönetim kurulu, bir yönetim kuruluşu vb.) .

Bazı konularda, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisi, örneğin ortaklık üyelerinin genel kurulu gibi başka bir organ tarafından karar alma imkanı sağlıyorsa Böyle bir ortaklığın, bir apartman dairesinde ortak mülkiyetin kiraya verilmesi veya diğer hakların devredilmesi konusunda karar verme konusunda en üst yönetim organı olması, daha sonra bir apartmanın nasıl yönetileceğinin seçimi ve bir apartman dairesi oluşturulması gibi konularda kararlar alınması ev sahipleri ancak bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel toplantısı ile alınabilir.

Meclisin münhasır yetkisine ilişkin sorunlarda ortak olan şey, bu sorunların temel niteliği, bunlar üzerinde alınan kararların uzun vadeli etkisi, sahiplerinin çıkarlarına halel getirmeksizin bunları farklı bir düzende çözmenin imkansızlığıdır.

9. LC RF'nin yorumlanan 44. maddesi, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisi dahilindeki konuların listesini doğrudan tanımlar. Aynı zamanda, bu liste aslında kapalıdır, çünkü bu yetkinliğin tüm konularının içinde yer almamasına rağmen, diğerleri yalnızca LC RF tarafından sağlanabilmektedir.

10. Yorumlanan makalenin 2. bölümünün 1. paragrafı, bir apartman binasındaki bina sahiplerinin genel kurulunun, bir apartman binasının yeniden inşası (genişletilmesi veya üst yapısı dahil), müştemilatların inşası ve bir apartmandaki diğer binalar, yapılar, yapılar, ortak mülklerin onarımı.

11. Şu anda, Rusya Federasyonu Konut Kanunu, bir apartmanın yeniden inşası, onarımı ve yeniden donatılmasına ilişkin kararın yalnızca apartman binasındaki mülk sahipleri tarafından genel kurul toplantılarında verilebileceğini açıkça öngörmektedir.

Bu normun emredici niteliği, belirtilen sahibi olmayan kişiler tarafından serbestçe yorumlanmasını ve bu konularda karar alınmasını imkansız hale getirmektedir. Aynı zamanda, bir apartmanın planlanan yeniden inşası bu evdeki ortak mülkün boyutunda bir azalmaya yol açacaksa, o zaman bu evdeki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısının kararı dikkate alınarak, Bu tür bir yeniden inşa için, bu genel kurul toplantısının yapılmasından önce bir ön hazırlık yapılarak, toplantıya katılmayan maliklerin yazılı onaylarının alınmasıyla, tüm bu maliklerin veya toplantıya katılan tüm maliklerin oybirliğiyle alınması gerekir (bkz. yorum). LC'nin 36 ve 40. maddelerine göre). Bu aynı zamanda, ortak sahiplerden birinin, diğerlerinin izni olmadan, bir apartmandaki ortak mülkü yeniden inşa ettiği durumlar için de geçerlidir, özellikle de bu mülkte bir azalmaya yol açıyorsa. Diğer ortak maliklerin, ortak mülkün eski durumuna döndürülmesini talep etme hakları vardır. İlgili gereklilik Sanat uyarınca belirtilebilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 304'ü.

Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinden herhangi biri, erişim de dahil olmak üzere ortak mülkün bir kısmını kullanma fırsatından mahrum bırakılırsa (örneğin, evin çatı katına), yani; zilyetlikten yoksun bırakılırsa, bir şeyin geri alınması için dava açma hakkına sahiptir (Medeni Kanun'un 301. maddesi). Böyle bir iddia, hem bu evdeki mülk sahiplerinden herhangi birine, eğer mülkün bu kısmına sahipse, hem de üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Ayrıca, üçüncü bir şahıs (yasadışı sahip) nezdinde bir haklılık davası açılırsa, bu durumda böyle bir evdeki tüm mülk sahiplerinin yararına açılmış olduğu kabul edilir. Bu talebin karşılanması, ortak mülkün kullanılmasına ilişkin usul meselesine önyargı oluşturmaz, yalnızca davacının ortak mülkün mülkiyetini almasını sağlar, örneğin çatı katına girme hakkı verir.

12. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun, müştemilatların, diğer binaların, yapıların ve yapıların inşası hakkında karar verme olasılığına ilişkin yetkisi, yorumlanan 44. maddenin 2. bölümünün 1. paragrafında oldukça belirsiz bir şekilde formüle edilmiştir. Rusya'nın LC'si. Belirsizlik, ilk olarak, bu tür inşaatın hangi arsa üzerinde gerçekleştirileceğinin belirtilmemesi ve ikinci olarak, adı geçen nesnelerin amacının belirtilmemesiyle ortaya çıkıyor.

İlk bakışta, bir apartmandaki bina sahiplerinin genel kurulunun, örneğin ortak mülkiyete ait olmayan bir arsa üzerinde bir ofis binasının veya başka bir apartmanın inşasına karar verme hakkı olduğu görünebilir. böyle bir evde mülk.

Bununla birlikte, yorumlanan makalenin 1. bölümüne uygun olarak, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun, onun yönetim organı olduğunu - bu konuda iradelerini koordine etmenin ve ortak mülkün yönetimine ilişkin kararlar almanın bir biçimi olduğunu unutmamalıyız. ev ve bu toplantının yetkisinin niteliği, bu maliklerin adı geçen mülk üzerindeki hukuki mülkiyet rejimine dayanmaktadır.

Buna göre bu durumda müştemilatların, binaların, yapıların, yapıların inşasına ilişkin kararların yalnızca bir apartman binasında ortak mülkiyet parametrelerinin oluşumu ve iyileştirilmesi kapsamında alınmasından bahsedebiliriz.

Bir apartman binasındaki ortak mülkiyete uygun olarak, özellikle evin bulunduğu arsa, peyzaj ve peyzaj unsurları ile belirtilen arsa üzerinde bulunan ve bunun bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesi amaçlanan nesneler ev dahildir. Bu nedenle, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulu tarafından bu toplantının yetkisi açısından bir kararın kabul edilmesi, inşaatın yalnızca ortak mülkiyetin bir parçası olan bir arsanın belirlenmiş sınırları dahilinde olması şartına bağlanabilir. belirtilen evdeki mülk ve yalnızca bu evin bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesi amaçlanan müştemilatlar, binalar, yapılar, yapılar.

13. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yorumlanan 44. maddesinin 2. maddesinin 2. fıkrası, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisi, arazi kullanımının sınırlarına ilişkin kararların alınmasına ilişkin konuları içerir Bu sitenin kullanımına ilişkin kısıtlamaların getirilmesi de dahil olmak üzere apartmanın bulunduğu arsa.

Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun bu yetkisi, önceki mevzuatın aksine, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun apartman binasının bulunduğu arsaya aşağıdaki unsurlarla atfedilmesinden kaynaklanmaktadır: bahçecilik ve çevre düzenlemesi, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetine aittir (Madde .36 LCD'nin yorumuna bakınız). Aynı zamanda Sanat uyarınca. Mevcut yerleşim yerlerinde Rusya Federasyonu Konut Kanununa Giriş Kanununun 16'sı, üzerinde bir apartman binasının ve böyle bir evin içerdiği diğer gayrimenkul nesnelerinin bulunduğu arsa, mülk sahiplerinin ortak ortak mülkiyetidir. bir apartmanda; Bu makale iki durumu düzenlemektedir: RF LC'nin yürürlüğe girdiği sırada arsanın zaten oluşturulmuş olması ve oluşumunun gerekli olması. İlk durumda, arsa, yasa gereği bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetine ücretsiz olarak geçer. İkinci durumda, belirlenen toplantı tarafından yetkilendirilen herhangi bir kişi esas alınarak ilgili organlara başvuru hakkı vardır. Devlet gücü veya üzerinde bir apartmanın bulunduğu bir arsa oluşumuna ilişkin bir beyanı olan yerel makamlar. Arsanın oluşturulduğu ve devlet kadastro tescilinin yapıldığı andan itibaren, böyle bir arsa aynı zamanda bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetine de ücretsiz olarak geçer.

Adı geçen maliklerin, bu tür bir arsaya sahip olma, kullanma ve elden çıkarma yetkilerini sınırlar dahilinde kullanma hakları vardır. kanunla kurulmuş bir apartman binasında ortak mülkün elden çıkarılmasına ilişkin rejim üzerindeki kısıtlamalar açısından Rusya Federasyonu Konut Kanunu da dahil olmak üzere.

14. Rusya Federasyonu Arazi Kanunu'nun 6 ve 11.1. Maddeleri, bir arsayı, sınırları federal yasalara uygun olarak belirlenen, dünya yüzeyinin bir parçası olan arazi ilişkilerinin bir nesnesi olarak tanımlar. Sanatın 2. paragrafına göre. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 261'i, bir arsa üzerindeki mülkiyet hakkı, bu arsa sınırları içinde yer alan yüzey (toprak) katmanına kadar uzanır; su kütleleri, bitkiler.

Arsalarla ilgili olarak, Gayrimenkul Kadastro Kanununun belirlediği usule göre devlet kadastro tescili yapılmaktadır. Gayrimenkulün devlet kadastro kaydı, yetkili organın, gayrimenkulle ilgili bilgileri devlet emlak kadastrosuna girme eylemlerini tanır; bu, bu tür gayrimenkullerin varlığını, bu mülkün bireysel olarak tanımlanmış bir şey olarak belirlenmesini mümkün kılan özelliklerle doğrular. .

Rusya Federasyonu Şehir Planlama Kanunu, yerleşim yerlerinde arazi parsellerinin sınırlarını ve izin verilen kullanım türlerini belirleme prosedürünü belirlemek amacıyla, kentsel planlama düzenlemelerinin (sınırları dahilinde oluşturulan arazi parsellerinin izin verilen kullanım türleri) kabul edilmesini sağlar. ilgili bölgesel bölgenin yanı sıra arsaların yüzeyinin üstünde ve altında olan ve bunların geliştirilmesi ve sermaye inşaat tesislerinin müteakip işletilmesi sürecinde kullanılan her şey, arsaların sınır (minimum ve (veya) maksimum) boyutları Ve sınır parametreleri izin verilen inşaat, sermaye inşaat tesislerinin yeniden inşası ve ayrıca arsaların ve sermaye inşaat tesislerinin kullanımına ilişkin kısıtlamalar) (Madde 1).

Rusya Federasyonu Konut Kanunu ise, bir apartmanın bulunduğu arsanın sınırlarının ve büyüklüğünün, arazi mevzuatı ve kentsel planlama mevzuatı gerekliliklerine uygun olarak belirlendiğini tespit etmektedir (madde 4, bölüm 1, Madde 36).

15. Mülkiyet hakkının içeriğinin bir unsuru olarak bir arsayı kullanma hakkı, böyle bir arsanın faydalı özelliklerinin çıkarılması yoluyla ekonomik olarak kullanılmasının yasal imkânı anlamına gelir.

Bir apartman binasındaki mülk sahipleri için bu tür mülkler, her şeyden önce, arsalarına (yüzeyin üstünde veya altında) peyzaj elemanları ve böyle bir evin bakımı, işletilmesi ve iyileştirilmesine yönelik nesnelerin yerleştirilmesi olasılığıdır. bu arsanın başka kişiler tarafından kullanılmasına kısıtlamalar getirilmesi. Dolayısıyla bir arsanın kullanım sınırları, kullanım biçimlerinin belirlenmesi olarak anlaşılmaktadır. ayrı parçalar böyle bir arsa ve bir bütün olarak arsa, arsanın belirli alanlarının amacını belirlemek, arsanın başka kişiler tarafından kullanımına ilişkin kısıtlamalar koymak vb. Özellikle, bir apartman dairesindeki bir grup mülk sahibi, apartman daireleri için bir park yeri bulmakla ilgilendiğinde sıklıkla bir durum ortaya çıkar. Araçlar, diğeri - oyun alanları için daha geniş bir alanın tahsis edilmesi, üçüncüsü - ağaç ve çalı dikimi, dördüncüsü - evin etrafına çit yapılması ve evle ilgisi olmayan kişilerin siteye serbest erişiminin kısıtlanması. Bir apartmanda arsa sahiplerinin genel kurulu tarafından karar alınarak arsa kullanım sınırlarına ilişkin tüm bu ve diğer sorunları çözmek mümkündür.

16. Yorumlanan makalenin 2. bölümünün 3. paragrafı, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun, bir apartman binasındaki ortak mülkün kullanım için devredilmesine karar verme yetkisine atıfta bulunmaktadır.

Ortak mülkiyette olanlar da dahil olmak üzere mülkiyeti kullanma yetkilerinin uygulanması, mülkiyet hakkının içeriğini oluşturan unsurlardan birinin uygulanmasıdır. Mülk ortak mülkiyette olduğundan, onu kullanım için devretme kararı, bir apartmandaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisi dahilindedir.

Bir apartman binasındaki belirli ortak mülkiyet nesnelerinin kullanım için devredilebileceği hukuki konular konusuna değinirken, söz konusu genel kurulun kendi yetkisi dahilinde bu mülkün devredilmesine karar verme hakkına sahip olduğu belirtilmelidir. hem bu ortak mülkün sahipleri arasından hem de diğer kişiler arasından kişilere. Kullanıma sunulan mülk için tazminat miktarının belirlenmesinde söz konusu kompozisyon dikkate alınabilir. Buna göre, ortak mülkün bileşiminden herhangi bir mülk, ortak mülkün katılımcılarından biri tarafından kullanılmak üzere sağlanmışsa, bu evdeki ortak mülkteki payının büyüklüğü, belirtilen miktar belirlenirken dikkate alınabilir. tazminat.

17. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yorumlanan 44. Maddesinin 2. bölümünün 3. paragrafının "bir apartmandaki ortak mülkün" kullanım için devredilmesi olasılığını öngörmesine rağmen, bunun, bu olasılığın mümkün olduğu anlamına gelmediği oldukça açıktır. bu tür ortak mülkiyetin tüm bileşiminin devredilmesi, çünkü bu iletim ihlal etmek yasal rejim ana mülkün bir apartmanda kullanımı - konut ve konut dışı binalar. Aynı zamanda Sanatın 4. Bölümü. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 36'sı, bir apartman binasındaki ortak mülkiyet nesnelerinin tam olarak diğer kişilere devredilmesi olasılığını doğrudan sağlar.

Bu nedenle, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel toplantısı, yorumlanan makalenin 2. maddesinin 3. paragrafında belirtilen yetkiyi kullanarak, mülk sahiplerinin ortak mülkiyetindeki belirli nesnelerin belirli bir şekilde kullanılmasına ilişkin hükümlerle ilgili sorunları çözer. apartman binası.

Aynı zamanda, ortak mülkiyetin tüm bölümlerinin, mülkiyeti nedeniyle, dikkate alınması gerekir. işlevsel amaç kullanıma sunulabilir. Giriş, asansör ve havalandırma bacaları, teknik muhasebe sistemleri ve cihazları gibi objeler, merdiven uçuşları ve tüm apartman binasının yaşam destek sistemleriyle ayrılmaz bir şekilde bağlantılı olan ve sürekli olarak sağlayan siteler ve diğer benzer tesisler işlevsel amaç bu evdeki konut ve konut dışı binaların kullanımı sağlanamaz. Gibi diğer nesneler çatı katı alanı Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin haklarının ve meşru çıkarlarının ihlaline, böyle bir evin işleyişinin aksamasına yol açmıyorsa, bodrum katları, arsalar vb. kullanıma sunulabilir.

18. Uygulama, Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yürürlüğe girmesinden önce bile, bir apartman binasının birçok unsurunun Rusya Federasyonu Medeni Kanunu (Madde 290) tarafından ortak mülkiyet nesnelerine atfedildiği gerçeğine rağmen göstermektedir. Bu evin bu tür nesneleri, söz konusu nesnelerin sahiplerinin katılımı olmaksızın şehir yönetimleri tarafından kullanılmak üzere üçüncü şahıslara devredilmiştir.

Dış mekan reklamlarının apartmanların duvarlarına ve çatılarına yerleştirilmesi oldukça yaygındır. 1 Temmuz 2006 tarihine kadar yürürlükte olan 18 Temmuz 1995 tarih ve 108-FZ sayılı “Reklam Hakkında” Federal Kanun, binalar, yapılar ve diğer nesneler de dahil olmak üzere reklamların yerleştirilmesi ve miktarın belirlenmesi şartıyla ve reklam ücretlerinin ödenmesine ilişkin prosedür, ilgili yerel yönetimin izniyle, bu nesnelerin sahibi veya mülkiyet haklarına sahip olan bir kişi ile yapılan bir anlaşmaya dayanarak gerçekleştirilir. 13 Mart 2006 tarihli Federal Kanun N 38-FZ "Reklamcılık Hakkında" ayrıca, bir reklam yapısının kurulumunun ve işletilmesinin, sahibi tarafından, arazinin, binanın veya diğer gayrimenkulün sahibi ile yapılan bir anlaşma kapsamında gerçekleştirilmesini öngörmektedir. Reklam yapısının ekli veya bu mülkün yetkili sahibi olan bir kişiyle birlikte olması.
———————————
SZ RF. 1995. N 30. Sanat. 2864.

SZ RF. 2006. N 12. Md. 1232.

Aynı zamanda, Moskova ve St. Petersburg federal şehirleri gibi Federasyonun bu tür kuruluşlarının yerel yönetimleri ve devlet yetkilileri, yalnızca izin vermekle kalmadı, aynı zamanda her ikisinin hükümlerini dikkate almadan açık hava reklamlarının yerleştirilmesi için sözleşmeler imzaladılar. Yukarıdaki Federal kanunlardan ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunundan daha önce mevcut olan ve daha yeni olanı (Madde 247), yani; reklam yerleşimlerinin telif hakkı sahiplerinin izni olmadan.
———————————
Bu nedenle bazı şehirlerde yetkili makamlar, reklam verenlerin ve reklam yapımcılarının, reklam amaçlı kullanılan apartmanlardaki ortak mülk sahipleriyle değil, belediye yetkili organı veya oluşturulan bir şehir ajansı ile reklam yerleştirme sözleşmeleri yapmalarını zorunlu kılan kararlar aldı. bu amaçlar için onun tarafından. üniter işletme. Aynı zamanda mülkiyet esasına göre kendilerine ait olan “reklam alanı”, “reklam alanı” gibi hukuk dışı kavramları da gündeme getirdiler. Örneğin, Moskova Hükümeti'nin 22 Ocak 2002 tarihli Kararnamesi N 41-PP "Gelişme beklentileri ve açık hava reklamcılığının yerleştirilmesine ilişkin kurallar, şehrin bilgisi ve tasarımı hakkında", açık hava reklamcılığının ve bilgilendirmenin yerleştirilmesi şartıyla açık hava reklam dağıtım iznine dayanarak, anlaşma kapsamındaki ödeme tutarının yılda 2 milyon rubleyi aşması durumunda Moskova Reklam, Bilgi ve Tasarım Komitesi ile veya Moskova Şehir Reklamcılığının devlet üniter kuruluşu ile yapılan bir anlaşma temelinde ve Anlaşma kapsamındaki ödeme tutarının yılda 2 milyon rubleyi geçmemesi durumunda Bilgi. Aynı zamanda, bir apartmanın duvarına veya çatısına açık hava reklamlarının yerleştirilmesinin, bu binada yaşayan ve mülk bazında daire sahibi olan vatandaşlarla koordine edilmesi gerektiği sorusu ortaya çıktığında, söz konusu Komite bu yerleştirmeyi koordine etmekle yükümlüdür. sadece tek bir müşterinin yönetimi ile, mal sahiplerinin bir apartmanda ortak mülk olarak kullanılmak üzere bir nesne sağlama kararının yerine bu kuruluşun bakiye sahibi olarak karar vermesi. Dolayısıyla bu Komite, sözde bakiye sahibini hukuka aykırı olarak değerlendirdi ( servis organizasyonu) bir apartmanın tek sahibi olarak.

Rusya Federasyonu Konut Kanunu, bir apartman binasındaki ortak mülkün kullanım için devredilmesi kararının yalnızca bir apartman binasındaki mülk sahipleri tarafından genel kurul toplantılarında verilebileceğini açıkça öngörmektedir. Başka organ ve kişilerin kararları bu tür bir genel kurul kararının yerine geçemez. Aynı zamanda, apartman binalarının bireysel yapısal elemanlarının reklam, iletişim ekipmanı vb. için kullanılması amacıyla mal sahipleri tarafından bir ücret karşılığında sağlanması. bir apartmanın ortak mülkünün bakımı için ek bir mali kaynak olarak hizmet edebilir.

Aynı zamanda, apartmanlardaki mülk sahiplerinin reklam konusunda devam eden çok sayıda ve yaygın haklarının ihlali, bu uygulamanın başlatılmasına temel teşkil etti. ek değişiklikler Yorum yapılan makale de dahil olmak üzere mevzuata dahil edildi. Artık, reklam yapılarının kurulumu ve işletilmesine ilişkin sözleşmelerin imzalanmasına ilişkin karar alma, doğrudan bir apartman binasındaki bina sahiplerinin genel kurulunun yetkisine verilmiştir. Aynı zamanda, yorumlanan makalenin 2. bölümünün 3.1. fıkrası, bir apartmandaki mülk sahipleri adına, kullanımla ilgili anlaşmalar yapma yetkisine sahip olan kişilerin çemberini belirlemek için söz konusu toplantının yetkisi dahilindedir. genel kurul kararıyla belirlenen şartlara göre bir apartman binasındaki bina sahiplerinin ortak mülkiyetinin (reklam yapılarının kurulumu ve işletilmesine ilişkin sözleşmeler dahil). Bu maliklerin reklam yapısının kurulması ve işletilmesine ilişkin rızasını teyit eden belge, bu maliklerin genel kurul toplantı tutanaklarıdır.
———————————
Apartmanlarda bina sahipleri tarafından reklamların yerleştirilmesine ilişkin kararların kabul edilmesi konularında genel kurul toplantısının yetkisini açıklığa kavuşturan değişiklikler 29 Eylül 2009'da yürürlüğe girdi.

Bakınız: Sanatın 11. bölümünün 2. paragrafı. 13 Mart 2006 tarihli Federal Kanunun 19'u N 38-FZ "Reklamcılık Üzerine" // SZ RF. 2006. N 12. Md. 1232.

19. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yorumlanan 44. maddesinin 4. paragrafı, 2. kısmı, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun, bir apartman binasını yönetme yönteminin seçimi ile ilgili konuya ilişkin yetkisine atıfta bulunmaktadır. .

Bir apartmandaki mülk sahiplerinin genel toplantısı, böyle bir evin tek yönetim organı olarak ve bu mülk sahiplerinin iradesinin bir ifade biçimi olarak tüm önemine rağmen, hala tüm mevcut faaliyetleri yönetmek için yeterince esnek bir araç değildir. Bu evi yönettiğin için. Bu bağlamda, bir apartman binasındaki bina sahiplerini genel kurul toplantılarında böyle bir evi yönetme yöntemini seçmeye mecbur kılar. Aynı zamanda, Rusya Federasyonu Konut Kanunu, bir apartman binasını yönetmenin çeşitli yollarından birini seçme olasılığını sağlar: doğrudan yönetim, bir ev sahipleri derneğinin yönetimi veya bir konut kooperatifi veya karşılamak için oluşturulan diğer özel tüketici kooperatifi Böyle bir kooperatif veya yönetim yönetim organizasyonuna ilişkin federal yasaya uygun olarak vatandaşların barınma ihtiyaçları (LCD'nin VIII. Bölümünün maddelerinin yorumuna bakınız).

Bir yönetim yönteminin seçimi, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun bu evin yönetim organı olarak feshedilmesi veya yetkilerinin kaybedilmesi anlamına gelmez. Yorum yapılan makalenin 1. Bölümü bu durumda herhangi bir istisna sağlamamaktadır. Ayrıca yıllık genel kurul toplantısının yapılması gerekmektedir. Aynı zamanda bu normun zorunluluğu da seçilen yönetim yöntemine bağlı kılınmamaktadır.

20. Yorum yapılan makalenin 2. bölümünün, genel kurul tarafından büyük onarımlar ve mevcut onarımlar konularında karar verirken oylama gerekliliklerinin “sınırlandırılmış” olduğu yeni bir madde - madde 4.1 ile tamamlandığı belirtilmelidir. bir apartmanın ortak mülkiyeti. Büyük bir revizyon sorununu çözmek için bir apartmandaki bina sahiplerinin toplam oy sayısının en az 2/3 çoğunluğunun alınması gerekiyorsa, o zaman ortak mülkün mevcut onarımı konusu Bir apartmanda bu toplantıya katılan mülk sahiplerinin toplam oy sayısının çoğunluğu ile bir apartmanın kabul edilmesi.

21. Doğrudan bir yönetim yönteminin seçilmesi durumunda, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulu, bir apartman binasının yönetim organı olarak yetkilerini kullanmaya devam eder.

Bir apartman binasını ev sahipleri ortaklığı veya bir konut kooperatifi tarafından yönetme yöntemini seçerken, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulu, yetkilerinin bir kısmının kullanımını başka bir hukuk konusuna devreder. Aynı zamanda, bir apartman binasının belirtilen yönetim organının yetkilerini devretmediği (onlarda kalır), ancak bunların uygulanma olasılığının devredildiği akılda tutulmalıdır. Böyle bir devir, bir apartmanın adı geçen yönetim organının yetkilerini kullanmanın bir yoludur, bu organın bu yetkileri kaybetmesine neden olacak şekilde yabancılaştırmanın bir yolu değildir. Bu durumda, bu binadaki mülk sahibinin, bir apartman binasını yönetme hakkının doğrudan sahibi olduğu ve bir apartman binasını yönetme hakkının, bu evdeki mülkün mülkiyetinden kaynaklandığı unutulmamalıdır. Bu tür maliklerin her biri, evin ortak mülkünün mülkiyetinde yalnızca bir payın sahibi olduğundan (Medeni Kanun'un 289. Maddesi), o zaman, daha önce de belirtildiği gibi, etkileyen konularda kolektif karar almaya yönelik nesnel bir ihtiyaç vardır. ortak çıkarlar. Böyle bir kolektif organ, bu sahiplerin genel toplantısıdır, bu nedenle mülklerini (bir apartmanın ortak mülkü) yönetme konusunda tüm haklara sahip olan sahipler topluluğudur. Ev sahipleri ortaklığı, konut kooperatifi gibi diğer kişiler, genel kurul kararına dayanarak bu evdeki mülk sahiplerinden bir apartman binasını yönetmek için bireysel yetkileri kullanma fırsatına sahip olurlar. Bu prensip bir apartman binasını yönetme konseptinin temelini oluşturur.

Bir apartmandaki mülk sahipleri, evlerini yönetme yetkilerinin belirli bir kısmını başka bir hukuk konusuna devrederek evlerini yönetme yolunu seçen, özünde bu hakların kullanılmasını engelleyen aktif eylemlerden kaçınmayı taahhüt ederler. güçler.

22. Yorumlanan makalenin 2. bölümünün 5. paragrafı, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisine ve Rusya Federasyonu Konut Kanunu tarafından doğrudan Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun yetkisine atfedilen diğer konulara atfedilme olasılığını sağlar. bir apartmanın adlandırılmış yönetim organı. LC RF özellikle şu konulara değinmektedir:

- bir apartman binasında mülk sahiplerinin yıllık genel kurul toplantısının zamanlamasının, prosedürünün ve bu sahiplere kararlarının bildirilmesi prosedürünün oluşturulması, genel kurul toplantısı yapılmasına ilişkin bir mesajın iletilmesi yönteminin belirlenmesi (bkz. Madde 45'in yorumu) LC);

- ev sahipleri birliğinin kurulmasına ilişkin kararlar almak (bkz.

1. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulu, bir apartman binasının yönetim organıdır. Apartmandaki mülk sahiplerinin genel kurulu, gündem maddelerinin görüşülmesi ve oylamaya sunulan konular hakkında karar alınması yoluyla apartmanın yönetilmesi amacıyla yapılır.

1.1. Geliştiriciden (apartman inşaatını sağlayan kişi), devir senedine veya diğer devir belgesine göre apartman binasını bu evdeki mülkün işletmeye alma iznini verdikten sonra kabul eden kişiler, hakka sahiptir. apartmandaki bina sahiplerinin genel kurul toplantılarına katılmak ve bu Kanunda belirtilen konularda, bir yıl içinde bu Kanunun öngördüğü şekilde bir apartmandaki bina sahiplerinin genel kurulunun yetkisine verilen konularda kararlar almak apartmanın işletmeye alınmasına izin verildiği tarihten itibaren.

2. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisi şunları içerir:

1) bir apartman binasının yeniden inşası (genişleme veya üst yapısı dahil), müştemilatların ve diğer binaların, yapıların, yapıların inşası, bir apartman binasındaki ortak mülkün elden geçirilmesi, sermaye onarım fonunun kullanımına ilişkin kararlar almak bir apartman binasında ortak mülkiyetin bir parçası olan binaların yeniden inşası ve (veya) yeniden geliştirilmesi hakkında;

1.1) bir sermaye onarım fonu oluşturma yönteminin seçimi, bir Rus kredi kurumunda özel hesap açmaya yetkili kişinin seçimi ve özel bir hesapta tutulan fonlarla işlem yapma konusunda karar vermek;

2) kullanımına ilişkin kısıtlamaların getirilmesi de dahil olmak üzere apartman binasının bulunduğu arsanın kullanım sınırlarına ilişkin kararların yanı sıra irtifak hakkı kurulmasına ilişkin bir anlaşma yapılması, bir apartmanda ortak mülkiyete ilişkin bir arsa ile ilgili olarak kamu irtifakının uygulanması;

3.2) bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısında devamsız oylama şeklinde sistemin veya diğer bilgi sistemlerinin kullanımına ilişkin kararlar almak;

3.5) yönetim organizasyonu, ev sahipleri derneği kurulu, konut veya konut inşaat kooperatifi, başka bir uzman tüketici kooperatifi tarafından genel kurul toplantısının toplanması ve düzenlenmesi ile ilgili maliyetlerin finansmanı prosedürü hakkında karar verilmesi bu Kuralların 6. Bölümü ile;

4) bir apartman binasını yönetmenin bir yolunun seçimi;

4.1) bir apartman binasındaki ortak mülkün mevcut onarımına ilişkin kararlar almak;

4.2) apartman konseyinin, bir apartman binasındaki ortak mülkün mevcut onarımı hakkında karar verme yetkisine sahip olmasına ilişkin bir karar alınması;

4.3) apartman meclisi başkanına, mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisine giren yetkiler hariç, bu Kanunun 5. bölümünde belirtilmeyen konularda karar verme yetkisi verilmesine ilişkin karar alınması bir apartman binasındaki binalar;

4.4) bir apartman binasındaki mülk sahipleri tarafından, kendi adına hareket ederek, sırasıyla bu Kurallarda öngörülen şekilde, soğuk ve sıcak su temini, sanitasyon, elektrik, gaz temini sözleşmeleri (dahil) yapılmasına karar verilmesi tüplerde evsel gaz temini), ısıtma (soba ısıtması varlığında katı yakıt temini dahil ısı temini) (bundan sonra kamu hizmetlerinin sağlanmasına ilişkin hükümleri içeren bir anlaşma olarak da anılacaktır), belediye katı atıklarının arıtılmasına yönelik bölgesel bir operatör olan bir kaynak tedarik organizasyonu ile belediye katı atıklarının arıtılmasına yönelik hizmetler;

4.5) konut binalarının konut dışı binalara devredilmesine onay verilmesine karar verilmesi;

5) bu Kurallar tarafından bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisine verilen diğer konular.

Aşağıdaki maddelerde LC RF'nin 44'üncü maddesi hükümleri kullanılmaktadır:

Bir apartman binasında mülk sahiplerinin genel kurul toplantısının yapılması prosedürü
3. Bir apartmandaki mülk sahiplerinin genel kurulu, bu binadaki mülk sahiplerinin veya onların temsilcilerinin toplam oy sayısının yüzde ellisinden fazla oy ile katılması durumunda yetkilidir (nisap sayısı vardır), HC RF'nin 44. maddesinin 2. bölümünün 4.5. fıkrasında belirtilen konuyla ilgili olarak bir apartman binasındaki bina sahiplerinin genel toplantısı hariç. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin yıllık genel kurul toplantısı için yeterli çoğunluğun bulunmaması durumunda, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin tekrarlanan genel toplantısının yapılması gerekir. HC RF'nin 44. maddesinin 2. bölümünün 4.5. fıkrasında belirtilen konuyla ilgili olarak bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulu yetkilidir (yesayıya sahiptir):
Bir apartmanda mülk sahiplerinin genel kurul toplantısı kararları
1. Bir apartmandaki mülk sahipleri genel kurulunun oylamaya sunulan konulara ilişkin kararları, bu apartmandaki mülk sahipleri toplantısına katılanların toplam oy sayısının çoğunluğuyla alınır; bir apartmandaki bina sahiplerinin toplam oy sayısının yüzde ellisinden fazlası tarafından kabul edilen LC RF'nin 44. maddesinin 2. bölümünün 1.1, 4.2 paragraflarında belirtilen kararlar hariç ve Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 44. Maddesinin 2. Kısmının 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 paragraflarında belirtilen kararlar, en az üçte iki oy çoğunluğuyla alınır. bir apartmandaki bina sahiplerinin toplam oy sayısı ve ayrıca 4.5 maddesinde öngörülen karar ...
Sistemi kullanarak devamsız oylama şeklinde bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel toplantısı
1. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulu, HC RF'nin 44. Maddesinin 2. Kısmının 3.2 - 3.4 paragraflarında öngörülen kararları alırsa, sistem, bina sahiplerinin genel toplantısı hakkında mesajlar göndermek için kullanılır. bir apartman binası, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısı tarafından alınan kararlar, oylama sonuçları, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantı tutanaklarının bir apartmandaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısının gündeminde saklanması apartman binası, bir apartman binasındaki bina sahiplerinin oylamaya sunulan konulardaki kararlarının elektronik görüntülerini yayınlamak ve bir apartman binasındaki bina sahiplerinin genel kurul toplantısının gündemindeki konularda oy kullanmak için. Makaleyi aç
özel hesap
6. Özel bir hesapta tutulan fonlar, maddede belirtilen bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul kararlarına dayanarak yapılan sözleşmelerden doğan yükümlülükler haricinde, bu hesap sahibinin yükümlülükleri üzerinden alınamaz. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 44. maddesinin 2. bölümünün 1.2'sinin yanı sıra, bu apartman binasındaki hizmetlerin sağlanması ve (veya) ortak mülkiyetin elden geçirilmesine ilişkin işlerin yapılmasına ilişkin sözleşmeler, büyük bir revizyon veya başka bir yasal temelde bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel toplantısı.
Özel depozito
4. Özel bir depozitoya yatırılan fonlar, Madde 1'de belirtilen bir apartman binasında mülk sahiplerinin genel kurul kararlarına dayanarak akdedilen sözleşmelerden kaynaklanan yükümlülükler haricinde, özel hesap sahibinin yükümlülüklerinden alınamaz. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 44. Maddesinin 1.1-1 ve 1.2 Bölüm 2 paragraflarının yanı sıra, bu apartman binasındaki hizmetlerin sağlanması ve (veya) ortak mülkün elden geçirilmesine ilişkin işlerin yapılmasına ilişkin sözleşmeler, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısının sermaye onarımı veya diğer yasal gerekçelere ilişkin kararlarının temeli.

2. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisi şunları içerir:

Değişiklikler hakkında bilgi:

25 Aralık 2012 tarih ve 271-FZ sayılı Federal Kanun, bu Kanunun 44. Maddesinin 2. Kısmını Madde 1.2 ile tamamladı

Değişiklikler hakkında bilgi:

Bölüm 2, 31 Aralık 2017 tarihli paragraf 2.1 ile eklenmiştir - 20 Aralık 2017 tarihli Federal Kanun N 416-FZ

Değişiklikler hakkında bilgi:

21 Temmuz 2014 tarih ve 263-FZ sayılı Federal Kanun, bu Kanunun 44. Maddesinin 2. Kısmını Madde 3.2 ile tamamladı

3.2) bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısında devamsız oylama şeklinde sistemin veya diğer bilgi sistemlerinin kullanımına ilişkin kararlar almak;

Değişiklikler hakkında bilgi:

21 Temmuz 2014 tarih ve 263-FZ sayılı Federal Kanun, bu Kanunun 44. Maddesinin 2. Kısmını Madde 3.3 ile tamamladı

Değişiklikler hakkında bilgi:

21 Temmuz 2014 tarih ve 263-FZ sayılı Federal Kanun, bu Kanunun 44. Maddesinin 2. Kısmını Madde 3.4 ile tamamladı

Değişiklikler hakkında bilgi:

29 Haziran 2015 tarih ve 176-FZ sayılı Federal Kanun, bu Kanunun 44. Maddesinin 2. Kısmını Madde 3.5 ile tamamladı

4) bir apartman binasını yönetmenin bir yolunun seçimi;

4.1) bir apartman binasındaki ortak mülkün mevcut onarımına ilişkin kararlar almak;

Değişiklikler hakkında bilgi:

29 Haziran 2015 tarih ve 176-FZ sayılı Federal Kanun, bu Kanunun 44. Maddesinin 2. Kısmını Madde 4.2 ile tamamladı

4.2) apartman konseyinin, bir apartman binasındaki ortak mülkün mevcut onarımı hakkında karar verme yetkisine sahip olmasına ilişkin bir karar alınması;

Değişiklikler hakkında bilgi:

29 Haziran 2015 tarih ve 176-FZ sayılı Federal Kanun, bu Kanunun 44. Maddesinin 2. Kısmını Madde 4.3 ile tamamladı

4.3) genel kurulun yetkisine giren yetkiler hariç, bu Kanunun 161.1 maddesinin 5. bölümünde belirtilmeyen konularda karar verme yetkisi ile apartman konseyi başkanının yetkilendirilmesine ilişkin karar alınması bir apartmandaki bina sahiplerinin;

Değişiklikler hakkında bilgi:

Bölüm 2, 3 Nisan 2018 tarihli paragraf 4.4 ile eklenmiştir - 3 Nisan 2018 tarihli Federal Kanun N 59-FZ

4.4) bir apartman binasındaki mülk sahipleri tarafından, kendi adına hareket ederek, sırasıyla bu Kurallarda öngörülen şekilde, soğuk ve sıcak su temini, sanitasyon, elektrik, gaz temini sözleşmeleri (dahil) yapılmasına karar verilmesi tüplerde evsel gaz temini), ısıtma (soba ısıtması varlığında katı yakıt temini dahil ısı temini) (bundan sonra kamu hizmetlerinin sağlanmasına ilişkin hükümleri içeren bir anlaşma olarak da anılacaktır), belediye katı atıklarının arıtılmasına yönelik bölgesel bir operatör olan bir kaynak tedarik organizasyonu ile belediye katı atıklarının arıtılmasına yönelik hizmetler;

Değişiklikler hakkında bilgi:

Bölüm 2, 9 Haziran 2019 tarihli paragraf 4.5 ile eklenmiştir - 29 Mayıs 2019 tarihli Federal Kanun N 116-FZ

4.5) konut binalarının konut dışı binalara devredilmesine onay verilmesine karar verilmesi;

5) bu Kurallar tarafından bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisine verilen diğer konular.

Sanatın tam metni. Yorumlarla 44 ZhK RF. Yeni güncel baskı 2019'a eklenenler ile. LC RF'nin 44. Maddesi hakkında hukuki tavsiye.

1. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulu, bir apartman binasının yönetim organıdır. Bir apartmanda kat malikleri genel kurulu, gündem maddelerinin görüşülmesi ve oylamaya sunulan konuların karara bağlanması yoluyla apartmanın yönetimi amacıyla yapılır. Federal yasa 29 Haziran 2015 tarihli N 176-FZ.

2. Bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisi şunları içerir:
1) bir apartman binasının yeniden inşası (genişletme veya üst yapısı dahil), müştemilatların ve diğer binaların, yapıların, yapıların inşası, bir apartman binasındaki ortak mülkün elden geçirilmesi, sermaye onarım fonunun kullanımına ilişkin kararlar almak;
1.1) sermaye onarımı fonu oluşturma yönteminin seçimi, sermaye onarımı için belirlenen asgari katkıyı aşan büyüklükte sermaye onarımı katkısının miktarı, sermaye onarımı fonunun asgari tutarı konusunda kararlar alınması sermaye onarım fonunun belirlenen asgari boyutunu aşan büyüklüğünü aşmak (Rusya Federasyonu kurucu kuruluşu kanununun sermaye onarım fonunun asgari miktarını belirlemesi durumunda), özel bir hesap açmaya ve taşımaya yetkili bir kişinin seçimi özel bir hesapta tutulan fonlarla yapılan işlemler, özel hesap açılması gereken bir Rus kredi kurumu, özel bir hesap açılması gereken bir Rus kredi kurumu; (Bu madde ayrıca 26 Aralık 2012 tarihinden itibaren Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından eklenmiştir. 25 Aralık 2012 tarihli Federal Kanun N 271-FZ; 29 Haziran 2015 tarihli Federal Kanun N 176 -FZ ile değiştirilmiştir.

1.2) bir ev sahipleri derneği veya bir konut inşaatı kooperatifi, bir konut kooperatifi veya diğer uzmanlaşmış tüketici kooperatifi, bir yönetim kuruluşu tarafından ve bir apartman binasının bu evdeki mülk sahipleri tarafından yetkili bir kişi tarafından doğrudan yönetimi ile makbuz alınmasına ilişkin kararlar almak bu tür maliklerin genel kurul kararıyla, bir apartman binasındaki ortak mülkün sermaye onarımı için kredi veya kredi, bir kredi sözleşmesinin veya kredi sözleşmesinin temel şartlarının belirlenmesi, bu kişiler tarafından bir garanti, kefalet alınması üzerine bu kredi veya kredi için ve söz konusu garantiyi alma koşulları, kefalet ve ayrıca bir apartman binasındaki ortak mülkün büyük onarım masraflarını ödemek için kullanılan bir kredinin veya kredinin sermaye onarım fonu pahasına geri ödeme yapılması, ve bu kredinin veya kredinin kullanımına ilişkin faizin ödenmesi, belirtilen garantinin, kefaletin alınmasına ilişkin masrafların sermaye onarım fonu pahasına ödenmesi;
2) kullanımına ilişkin kısıtlamaların getirilmesi de dahil olmak üzere, apartmanın bulunduğu arsanın kullanım sınırları hakkında kararlar almak;
3) mülk sahiplerinin ortak mülkünün kullanılması planlanıyorsa, reklam yapılarının kurulumu ve işletilmesine ilişkin sözleşmelerin imzalanması da dahil olmak üzere, bir apartman binasındaki bina sahiplerinin ortak mülkiyetinin başka kişiler tarafından kullanılmasına ilişkin kararlar almak bir apartman binasındaki tesislerin kurulumu ve işletilmesi için;
3.1) bir apartman binasındaki mülk sahipleri adına, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin ortak mülkiyetinin kullanımına ilişkin anlaşmalar yapmaya yetkili kişilerin belirlenmesine ilişkin kararlar alınması (kurulum ve işletme sözleşmeleri dahil) reklam yapıları) genel kurul kararıyla belirlenen şartlarda;
3.2) bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısında devamsız oylama şeklinde sistemin veya diğer bilgi sistemlerinin kullanımına ilişkin kararlar almak;
3.3) bir apartman binasındaki bina sahipleri adına, bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısını devamsızlık şeklinde yaparken sistemi veya diğer bilgi sistemlerini kullanma yetkisine sahip kişilerin belirlenmesine ilişkin kararların alınması oylama (bundan sonra genel kurul yöneticisi olarak anılacaktır); (Bu madde ayrıca 22 Temmuz 2014 tarihli 21 Temmuz 2014 tarihli Federal Kanun N 263-FZ'ye de eklenmiştir)
3.4) bir apartman binasında bina sahiplerinin genel toplantılarının yapılmasına ilişkin mesajların genel kurul yöneticisi tarafından alınması prosedürüne ilişkin kararın alınması, bir apartman binasındaki bina sahiplerinin oylamaya sunulan konulardaki kararları, sistemi kullanarak devamsız oylama şeklinde bir apartmandaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısının gündeminde oylama süresi hakkında;
3.5) yönetim organizasyonu, ev sahipleri derneği kurulu, konut veya konut inşaat kooperatifi, başka bir özel tüketici kooperatifi tarafından genel kurul toplantısının toplanması ve organize edilmesiyle ilgili maliyetlerin finansmanı prosedürü hakkında karar verilmesi bu Kanunun 45. maddesinin 6. kısmı ile; (Madde ayrıca 30 Haziran 2015 tarihli, 29 Haziran 2015 tarihli Federal Kanun N 176-FZ'den alınmıştır)
4) bir apartman binasını yönetmenin bir yolunun seçimi;
4.1) bir apartman binasındaki ortak mülkün mevcut onarımına ilişkin kararlar almak;
4.2) apartman konseyinin, bir apartman binasındaki ortak mülkün mevcut onarımı konusunda karar verme yetkisine sahip olmasına karar verilmesi;
4.3) apartman konseyi başkanına, genel kurulun yetkisine giren yetkiler hariç, bu Kanunun 161.1 maddesinin 5. bölümünde belirtilmeyen konularda karar verme yetkisi verilmesine ilişkin karar alınması bir apartman binasındaki mülk sahipleri; (Madde ayrıca 30 Haziran 2015 tarihli 29 Haziran 2015 tarihli Federal Kanun N 176-FZ'den eklenmiştir)
5) bu Kurallar tarafından bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurulunun yetkisine verilen diğer konular.

44. maddeye ilişkin yorum

1. Sanatta belirlenen kurallar. Sanat. Kuralların 44 - 48'i temelde yenidir, 1983 LCD ve Temellerde yoktu. Aynı zamanda bir apartmanın yönetim organına ilişkin bu maddeler, "Konut Mülklerine İlişkin Mülkiyet Hakları ve Diğer Ayni Haklar" 2. Kısmının 6. Kısmında yer almaktadır ki bu da pek mantıklı görünmemektedir. Bizim açımızdan ilgili hükümlerin "Apartmanların Yönetimi" Kanununun 8. bölümünde yer alması gerekirdi.

Sanatın 1. Bölümü. Kanunun 44'üncü maddesinde "apartman yönetim organı" kavramı getiriliyor. Bir apartman binasının mülk sahiplerinin genel kurulu böyle bir organ olarak kabul edilmektedir. Bu hüküm, emredici bir norm olarak formüle edilmiştir ve istisna içermemektedir. Başka bir deyişle, belirtilen yönetim organı, devlet, belediye ve özel mülkiyete ait olan tüm apartman binalarında hareket etmelidir.

2. Genel kurul toplantısının yetkisine ilişkin konuların bir listesi oluşturulmuştur (Yasanın 44. maddesinin 2. kısmı). Toplantı Kuralların diğer maddelerinde belirtilen diğer sorunları çözme hakkına sahip olduğundan bu liste kapsamlı değildir. Sanatın 2. bölümünün 5. paragrafında belirlenen normun birebir yorumunun yapıldığına dikkat edelim. 44, mülk sahiplerinin genel kurulunun, Kanun tarafından doğrudan kendi yetkisine havale edilmeyen konuları dikkate alma hakkından mahrum olduğunu iddia etmemize izin verir.

Diğer hususlar için Sanatın 2. Bölümünde belirtilenlere ek olarak. Kanun tarafından bir apartman binasındaki bina sahiplerinin genel kurulunun yetkisine atıfta bulunulan 44, özellikle şunları içerir:
yıllık genel kurul toplantısının yapılma zamanlaması ve prosedürünün yanı sıra kararlarının bildirilmesi prosedürünün belirlenmesi (45. maddenin 1. kısmı);
genel kurul kararlarının tutanaklarla resmileştirilmesi prosedürünün belirlenmesi (46. maddenin 1. kısmı);
genel kurul tarafından alınan kararlara ve ilgili konulardaki oylama sonuçlarına ilişkin mesajların asıldığı bir apartman binasında belirli bir odanın belirlenmesi (46. maddenin 3. kısmı);
genel kurul tutanaklarının saklanacağı yer veya adresin belirlenmesi (46. maddenin 4. kısmı).

Bu konuların esas olarak teknik, usule ilişkin nitelikte olduğunu ve esasen, Sanatın 2. bölümünün 1 - 4. paragraflarında açıkça belirtilen genel kurul toplantısının yetkisine hiçbir şey eklemediğini görmek kolaydır. Kanunun 44'ü.

Bunu göz önünde bulundurduğumuzda bu hukuki yapı pek de inandırıcı görünmüyor. Örneğin, bir apartman binasının, böyle bir binadaki mülk sahipleri tarafından doğrudan yönetilmesi durumunda (bkz. Kanunun 164. Maddesi) oldukça açıktır. Genel toplantı Uygulamada, bu sahiplerin, Kanun tarafından doğrudan kendi yetkisine verilen konulara ek olarak, özellikle tüzel kişilerin tek ve kolektif yürütme organları tarafından çözülenlere benzer diğer birçok sorunu çözmeleri gerekecektir. Bu nedenle bizim açımızdan Sanatın 2. bölümünün 5. paragrafındaki hükümlerin ifadesi. Kuralların 44'ü, uygun değişiklikler yapılarak açıklama yapılmasını gerektirir.

Avukatların LC RF'nin 44. Maddesine ilişkin istişareleri ve yorumları

LC RF'nin 44. Maddesi hakkında hala sorularınız varsa ve verilen bilgilerin güncel olduğundan emin olmak istiyorsanız web sitemizin avukatlarına danışabilirsiniz.

Telefonla veya web sitesi üzerinden soru sorabilirsiniz. İlk danışmalar her gün Moskova saatiyle 9:00 ile 21:00 arasında ücretsizdir. Saat 21:00 ile 09:00 arasında ulaşan sorular ertesi gün işleme alınacaktır.

Rus olduğunuzu mu düşünüyorsunuz? SSCB'de doğdunuz ve Rus, Ukraynalı, Belaruslu olduğunuzu mu düşünüyorsunuz? HAYIR. Bu yanlış.

Siz aslında Rus, Ukraynalı veya Belaruslusunuz. Ama sen Yahudi olduğunu düşünüyorsun.

Oyun mu? Yanlış kelime. Doğru kelime"baskılama".

Yeni doğmuş bir bebek, doğumdan hemen sonra gözlemlediği yüz özellikleriyle kendisini ilişkilendirir. Bu doğal mekanizma, görme yeteneği olan çoğu canlının karakteristik özelliğidir.

SSCB'de yeni doğanlar ilk birkaç gün annelerini minimum beslenme süresi boyunca gördüler ve çoğu zaman doğum hastanesi personelinin yüzlerini gördüler. Tuhaf bir tesadüf eseri, çoğunlukla Yahudilerdi (ve hâlâ da öyleler). Resepsiyon özü ve etkinliği bakımından vahşidir.

Çocukluğunuz boyunca neden yerli olmayan insanlarla çevrili yaşadığınızı merak ettiniz. Yolunuzdaki nadir Yahudiler sizinle her şeyi yapabilirdi çünkü siz onlara çekildiniz, diğerleri ise itildiniz. Evet, şimdi bile yapabilirler.

Bunu düzeltemezsiniz; baskı tek seferliktir ve ömür boyu yapılır. Anlamak zor, içgüdü henüz formüle etmekten çok uzaktayken şekillendi. O andan itibaren hiçbir kelime veya ayrıntı korunmadı. Hafızanın derinliklerinde sadece yüz hatları kaldı. Aileniz olarak gördüğünüz özellikler.

3 yorum

Sistem ve Gözlemci

Sistemi, varlığından şüphe duyulmayan bir nesne olarak tanımlayalım.

Bir sistemin gözlemcisi, gözlemlediği sistemin bir parçası olmayan, yani sistemden bağımsız faktörler de dahil olmak üzere varlığını belirleyen bir nesnedir.

Sistem açısından bakıldığında, gözlemci bir kaos kaynağıdır - hem kontrol eylemleri hem de sistemle nedensel bir ilişkisi olmayan gözlemsel ölçümlerin sonuçları.

Dahili bir gözlemci, gözlem ve kontrol kanallarının tersine çevrilmesinin mümkün olduğu, sistem için potansiyel olarak ulaşılabilir bir nesnedir.

Hatta harici bir gözlemci, sistemin olay ufkunun (uzaysal ve zamansal) ötesinde yer alan, sistem için potansiyel olarak ulaşılamaz bir nesnedir.

Hipotez #1. Herşeyi gören göz

Evrenimizin bir sistem olduğunu ve dışarıdan bir gözlemcisinin olduğunu varsayalım. Daha sonra, örneğin evrene dışarıdan her taraftan nüfuz eden "yerçekimi radyasyonu" yardımıyla gözlemsel ölçümler yapılabilir. "Yerçekimi radyasyonunun" yakalama kesiti, nesnenin kütlesiyle orantılıdır ve bu yakalamadan "gölgenin" başka bir nesneye yansıması çekici bir kuvvet olarak algılanır. "Gölgenin" yoğunluğunu belirleyen nesnelerin kütlelerinin çarpımı ile orantılı ve aralarındaki mesafeyle ters orantılı olacaktır.

Bir nesnenin "yerçekimi radyasyonunun" yakalanması, onun rastgeleliğini arttırır ve bizim tarafımızdan zamanın geçişi olarak algılanır. Evrenin içindeki yakalama kesiti geometrik boyuttan daha büyük olan "yerçekimi radyasyonuna" karşı opak olan bir nesne, bir kara deliğe benzer.

Hipotez #2. Dahili Gözlemci

Evrenimizin kendisini izlemesi mümkündür. Örneğin, standart olarak uzayda aralıklı olarak yerleştirilmiş kuantum dolaşık parçacık çiftlerinin kullanılması. Daha sonra aralarındaki boşluk, bu parçacıkların yörüngelerinin kesişme noktasında maksimum yoğunluğuna ulaşan, bu parçacıkları oluşturan sürecin var olma olasılığı ile doyurulur. Bu parçacıkların varlığı aynı zamanda bu parçacıkları emebilen nesnelerin yörüngeleri üzerinde yeterince büyük bir yakalama kesitinin bulunmadığı anlamına da gelir. Geriye kalan varsayımlar, aşağıdakiler dışında ilk hipotezle aynı kalır:

Zaman akışı

Bir kara deliğin olay ufkuna yaklaşan bir nesnenin üçüncü taraf gözlemi, eğer "dış gözlemci" evrendeki zamanın belirleyici faktörü ise, tam olarak iki kat yavaşlayacaktır - kara deliğin gölgesi, olayın tam olarak yarısını engelleyecektir. “Yerçekimi radyasyonunun” olası yörüngeleri. Belirleyici faktör "iç gözlemci" ise, gölge tüm etkileşim yörüngesini bloke edecek ve kara deliğe düşen bir nesnenin zaman akışı dışarıdan bakıldığında tamamen duracaktır.

Ayrıca, bu hipotezleri şu veya bu oranda birleştirme olasılığı da göz ardı edilmemektedir.